Contrato de alquiler en Zaragoza: qué tiene que incluir para protegerte

Un contrato de alquiler de vivienda en Zaragoza tiene que llevar, como mínimo, quiénes firman y qué piso es, la renta y cómo se actualiza, la duración con sus prórrogas obligatorias, la fianza de una mensualidad depositada en el Gobierno de Aragón, el inventario del estado del piso y el reparto de gastos por escrito. Y lo que no puede llevar son cláusulas que empeoren lo que la Ley de Arrendamientos Urbanos le reconoce al inquilino: esas son nulas aunque las firméis los dos. Si prefieres no redactarlo tú, lo llevamos nosotros dentro de la gestión integral del alquiler; y si lo que quieres es cobrar una renta fija sin ocuparte del contrato ni del inquilino, eso es la renta garantizada.

Lo primero: lo que no puedes pactar

Un contrato de alquiler de vivienda no es un papel en blanco. La Ley de Arrendamientos Urbanos declara nula cualquier cláusula que empeore la posición del inquilino respecto a lo que ella misma le reconoce, y lo hace sin que nadie tenga que reclamarlo: la cláusula sencillamente no vale, aunque esté firmada por los dos. Otras caben sin problema porque la ley no dice nada de ellas, como prohibir o permitir las mascotas, que explicamos en si se pueden prohibir las mascotas en un piso de alquiler.

Esto importa más de lo que parece, porque el error típico del propietario no es firmar poco, es firmar de más. Un contrato con cinco cláusulas imposibles no te protege el doble: te da una falsa seguridad, y el día que hay un problema la que cae es justo la que ibas a usar.

Así que lo útil no es endurecer el contrato, es que diga con precisión lo que la ley sí te deja decidir. Eso es lo que repasamos aquí. Y si ya lo tienes alquilado de palabra, sin nada firmado, mira antes si se puede alquilar un piso sin contrato.

La duración: cinco años aunque escribas uno

Las prórrogas obligatorias

Puedes pactar la duración que quieras, pero si es inferior a cinco años el inquilino tiene derecho a prorrogarla año a año hasta llegar a ese mínimo, y tú no puedes negarte. Si el arrendador es una sociedad y no una persona física, el mínimo sube a siete.

De ahí viene el malentendido más repetido: firmar «un año» y creer que el piso vuelve en un año. Vuelve si el inquilino quiere, porque quien decide la prórroga es él. Lo que sí puede hacer es avisarte con treinta días de antelación de que no la quiere.

Desde el 8 de octubre de 2026 hay además una prórroga extraordinaria: en un contrato de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria de cinco años acabe antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino que esté al día en el pago puede pedir hasta dos años más. Y desde el 15 de noviembre cambian el aviso y la prórroga de después. Lo explicamos con un calendario en cuánto dura un contrato de alquiler y cuándo puedes recuperar tu piso. Esa prórroga y el resto de cambios en vigor desde el 8 de octubre los resumimos en qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026.

La única salida, la necesidad, y hay que escribirla antes

La ley te deja recuperar la vivienda antes de ese mínimo si la necesitas para ti o para un familiar de primer grado, o para tu cónyuge en determinados casos. Pero con dos condiciones que se olvidan siempre: tiene que constar expresamente en el contrato desde el principio, y solo puedes usarla pasado el primer año, avisando con dos meses.

Si no lo escribiste el día de la firma, esa puerta no existe. Es la cláusula que más veces se echa de menos y la que menos cuesta poner.

La prórroga tácita de después

Cumplidos los cinco o siete años, si ninguno de los dos dice nada el contrato no se acaba: se prorroga por años hasta tres más. Y los plazos para decir algo no son simétricos, que es donde se escapan los propietarios: tú tienes que avisar con cuatro meses y el inquilino con dos.

Cuatro meses es mucho tiempo para acordarse solo. Si has llegado hasta aquí con el piso alquilado, ponte el aviso en el calendario el mismo día que firmas.

Esto cambia para los vencimientos que lleguen desde el 15 de noviembre de 2026, con el Real Decreto-ley 28/2026. Si nadie avisa, el contrato se prorroga por plazos de cinco años, o de siete si el arrendador es una sociedad, en lugar de los tres de hoy. Tu aviso pasa a ser de seis meses. Y si eres tú quien no renueva, tendrás que indemnizar al inquilino con al menos doce mensualidades, calculadas con el valor de referencia estatal de tu piso o, si no lo tiene, con la renta, salvo excepciones como necesitar el piso para vivir tú o un familiar hasta el segundo grado. Si ese día a tu contrato o a su prórroga le quedan menos de seis meses, basta con avisar con cuatro; y si ya está en la prórroga de tres años, sigue en ella hasta su término.

Un aviso: el Real Decreto-ley 28/2026 entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026, pero tiene que someterse a convalidación en los treinta días siguientes a su promulgación, como manda el artículo 86 de la Constitución. Su antecesor, el Real Decreto-ley 27/2026, con el mismo título, quedó derogado el 2 de octubre. Si este decayera también, el artículo 10 seguiría como está hoy, y actualizaremos esta guía.

Cuándo puede irse el inquilino

Pasados seis meses desde la firma, el inquilino puede desistir del contrato avisando con treinta días, y no necesita motivo. Eso no se puede impedir.

En los contratos firmados hasta el 7 de octubre de 2026 se podía pactar una indemnización para ese caso, con el tope de una mensualidad por cada año que quedara por cumplir y la parte proporcional si el periodo era menor. Desde el 8 de octubre de 2026 la ley dice que ese desistimiento no da derecho a indemnización al propietario, y lo mismo en el alquiler de vivienda temporal, donde el inquilino puede irse pasado un mes desde la firma avisando con diez días.

Así que en un contrato que firmes desde esa fecha esa cláusula ya no cabe. En uno anterior que la lleve, si sigue valiendo está pendiente de interpretación.

Qué hacer cuando pasa, cuánto dejas de cobrar mientras buscas otro inquilino y qué conviene firmar al recibir las llaves lo contamos en qué pasa si el inquilino se va antes de tiempo.

Un aviso: el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero el Congreso tiene que convalidarlo en los treinta días siguientes, como manda el artículo 86 de la Constitución. Su antecesor, el Real Decreto-ley 26/2026, con el mismo título, no se convalidó y quedó derogado el 2 de octubre. Si este decayera también, volverían las reglas anteriores, y actualizaremos esta guía.

La renta y su actualización

La renta la fijáis libremente, salvo que el piso esté en una zona declarada tensionada, donde hay límites. Lo que no es libre es subirla: solo se puede actualizar si el contrato lo dice expresamente, y con un límite que marca la ley, no el que tú elijas. Desde el 8 de octubre de 2026 ese límite es el IRAV, el índice de referencia para la actualización anual de los alquileres de vivienda, en los contratos nuevos y también en los firmados antes del 26 de mayo de 2023. Y en las actualizaciones que toquen hasta el 31 de diciembre de 2027 hay un freno extraordinario para cualquier contrato de vivienda: si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no hay subida, y si no lo supera, sin un nuevo pacto con el inquilino no puede pasar del 2 %.

Un contrato sin cláusula de actualización es un contrato con la renta congelada durante toda su vida, prórrogas incluidas. Es el descuido más caro de esta lista, porque no duele el primer año: duele el sexto.

Cómo se calcula la subida, con el índice vigente y un ejemplo, lo tienes en cuánto puedo subir el alquiler en Zaragoza.

Las garantías: fianza y lo que puedes pedir además

La fianza legal es una mensualidad en arrendamiento de vivienda, ni más ni menos, y en Aragón hay que depositarla en el Gobierno de Aragón. No es opcional y no depositarla es una infracción: lo explicamos entero en la fianza del alquiler en Zaragoza.

Además de la fianza puedes pedir garantías adicionales, y aquí sí hay tope: dos mensualidades como máximo en los contratos de duración ordinaria, ya sea en metálico, con aval bancario o con aval personal de un tercero. Desde el 8 de octubre de 2026, en un alquiler de vivienda temporal el tope es de una mensualidad, y en ningún caso puedes exigir al inquilino que contrate un seguro de impago.

Un aval de un familiar solvente suele proteger más que dos meses extra en metálico, y no inmoviliza dinero de nadie. Pero solo sirve si en el contrato está identificado con nombre, DNI y firma, no mencionado de pasada.

El inventario y el estado del piso

La ley no te obliga a hacer inventario al firmar. La experiencia sí, porque es lo único que separa el desgaste normal, que asume el inquilino, del deterioro, que se le puede descontar.

Un inventario que funciona es aburrido y concreto: lista de muebles y electrodomésticos con marca, modelo y estado; lecturas de los contadores el día de la entrega; número de llaves entregadas; y fotos fechadas de cada estancia, incluidas paredes y baños. Se firma por los dos y se une al contrato como anexo; tienes una plantilla para rellenarlo en el inventario del piso de alquiler, en Word. Con la lectura del agua, además, el cambio de titular en Zaragoza es inmediato; cómo se pasan la luz, el agua y el gas a nombre de quien entra lo tienes en cómo poner los suministros a nombre del inquilino.

El día que haya discusión por la fianza, ese anexo vale más que cualquier cláusula. Y desde el 8 de octubre de 2026 la ley pide además un papel al final: al terminar el contrato, tú y el inquilino tenéis que dejar por escrito el estado del piso en el momento de la entrega, en un documento de finalización firmado por los dos. Si no se firma, o no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que el piso se devolvió en buen estado, así que es ahí donde se anotan los daños que salgan al compararlo con el inventario. Si esto alcanza a los contratos firmados antes que terminen después de esa fecha está pendiente de interpretación.

Los datos que no pueden faltar

• Identificación completa de las dos partes, con DNI o NIE, y de todos los que van a vivir en la vivienda.
• Descripción del inmueble con su dirección exacta, su referencia catastral y lo que se alquila con él (plaza de garaje, trastero, muebles).
• Renta, forma de pago y cuenta donde se ingresa, con el día del mes. Si pactáis que pague por transferencia, el banco deja constancia de cada pago; si no, tienes que darle recibo de cada mensualidad.
• Duración y fecha de inicio, que no siempre es la de la firma.
• Fianza y garantías adicionales, con su importe.
• Reparto de gastos, con el importe anual de cada uno si se repercuten; en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, los tributos de la vivienda, como el IBI, ya no se pueden pasar al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario. Cómo se reparten y qué se puede pasar al inquilino está en quién paga qué en un alquiler.
• Certificado de eficiencia energética, que hay que entregar y que es obligatorio para poder alquilar.
• Inventario y fotos como anexo firmado.

Si prefieres partir de un texto ya redactado con todos estos datos, tienes nuestro modelo de contrato de alquiler de vivienda, comentado cláusula a cláusula y descargable en Word.

Las cláusulas que más problemas dan

• «El inquilino renuncia a la prórroga»: no vale. Es exactamente el tipo de cláusula que la ley anula, y además te da seguridad falsa.
• «Los gastos de agencia los paga el inquilino»: desde 2023 los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son del propietario, sin pacto posible en contra.
• Prohibir visitas o empadronamientos: mal enfocado y difícil de sostener. Lo que sí puedes regular es la cesión y el subarriendo, que es de lo que en realidad te quieres proteger (lo explicamos en si el inquilino puede empadronarse sin tu permiso).
• Un contrato de temporada para una vivienda habitual: lo que decide no es el título del documento sino el uso real. Si el piso es la vivienda del inquilino, se le aplica el régimen de vivienda aunque el papel diga otra cosa, y la diferencia son años de duración. Desde el 8 de octubre de 2026, además, el alquiler de vivienda temporal, para un inquilino desplazado de su domicilio, tiene que escribir en el contrato la causa de ese desplazamiento, que debe ser real y acreditable, y probarla te toca a ti: si falta, se trata como de vivienda habitual desde la firma. Los de temporada firmados antes siguen con su régimen hasta el final del plazo pactado, sin prórroga.

Con nosotros, el contrato lo firmas con nosotros

Todo lo anterior describe el trabajo de un propietario que alquila por su cuenta: redactar, revisar, avisar a tiempo, depositar la fianza y guardar las pruebas.

Cuando alquilas con renta garantizada, tu contrato es con nosotros y dura de uno a cinco años, con una renta fija todos los meses. Quien firma con la persona que vive en el piso somos nosotros, y las prórrogas, los preavisos y las garantías dejan de ser un calendario que tengas que vigilar. Puedes verlo en la página de alquilar mi piso en Zaragoza, o en gestión integral de alquileres si prefieres seguir siendo tú quien alquila y delegar solo la gestión.

Fuentes oficiales y normativa citada

Todo lo que dice este artículo se puede comprobar. Estas son las referencias:

• Nulidad de las cláusulas que perjudican al arrendatario: artículo 6 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
• Duración mínima y prórrogas obligatorias, y la excepción por necesidad del arrendador: artículo 9 de la misma ley.
• Prórroga tácita posterior y plazos de preaviso de cuatro y dos meses: artículo 10.
• Desde el 15 de noviembre de 2026, prórroga tácita de cinco o siete años, preaviso de seis meses del arrendador e indemnización al inquilino si no renueva: nuevo artículo 10, en la redacción del artículo único del Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, y su disposición transitoria única, pendiente de convalidación.
• Prórroga extraordinaria de hasta dos años a petición del inquilino: disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026.
• Desistimiento del arrendatario pasados seis meses y avisando con treinta días: artículo 11.1; la indemnización pactable era de la redacción anterior, y desde el 8 de octubre de 2026 el desistimiento no da derecho a indemnización: artículo 11.3, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026.
• Actualización de la renta solo con pacto expreso: artículo 18.
• Fianza de una mensualidad y tope de dos mensualidades en garantías adicionales: artículo 36.
• Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización a cargo del arrendador: Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que modificó el artículo 20 de la LAU; desde el 8 de octubre de 2026, artículo 20.2 en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, que prohíbe repercutirlos al inquilino, ni directa ni indirectamente.
• Depósito de la fianza en Aragón: Ley 10/1992, de 4 de noviembre, de fianzas de arrendamientos y otros contratos.
• Cambios en vigor desde el 8 de octubre de 2026 en el alquiler de vivienda temporal (artículos 2.3 y 7.2, y disposición transitoria octava para los de temporada anteriores), el desistimiento (artículo 11.3), la actualización de la renta (artículo 18.1), los tributos (artículo 20.1), las garantías adicionales y el seguro de impago (artículo 36.5) y el documento de finalización (artículo 36.7): artículo 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, pendiente de convalidación en el Congreso. Límite extraordinario de la actualización hasta el 31 de diciembre de 2027: su disposición final sexta. IRAV en los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: su artículo 4.

Conclusión

Un buen contrato de alquiler no es el más duro: es el más preciso. La ley ya fija la duración, las prórrogas, la fianza y lo que no se puede pactar, así que lo que de verdad está en tu mano son tres cosas, y las tres se escriben el día de la firma o ya no existen: la cláusula de necesidad, la de actualización de la renta y el inventario con fotos. La cuarta, la indemnización por desistimiento, solo cabía en los contratos firmados hasta el 7 de octubre de 2026; y en los que se firmen desde el 8, al terminar el contrato hay que firmar con el inquilino el documento de finalización con el estado del piso.

Si prefieres no llevar tú ese calendario ni esa redacción, esa es justo la parte que te quitamos: firmas con nosotros, cobras una renta fija todos los meses y los plazos dejan de ser tu problema. La valoración es gratis y la tienes en 24 horas.