Contrato de alquiler en Zaragoza: qué tiene que incluir para protegerte

Lo primero: lo que no puedes pactar

Un contrato de alquiler de vivienda no es un papel en blanco. La Ley de Arrendamientos Urbanos declara nula cualquier cláusula que empeore la posición del inquilino respecto a lo que ella misma le reconoce, y lo hace sin que nadie tenga que reclamarlo: la cláusula sencillamente no vale, aunque esté firmada por los dos.

Esto importa más de lo que parece, porque el error típico del propietario no es firmar poco, es firmar de más. Un contrato con cinco cláusulas imposibles no te protege el doble: te da una falsa seguridad, y el día que hay un problema la que cae es justo la que ibas a usar.

Así que lo útil no es endurecer el contrato, es que diga con precisión lo que la ley sí te deja decidir. Eso es lo que repasamos aquí.

La duración: cinco años aunque escribas uno

Las prórrogas obligatorias

Puedes pactar la duración que quieras, pero si es inferior a cinco años el inquilino tiene derecho a prorrogarla año a año hasta llegar a ese mínimo, y tú no puedes negarte. Si el arrendador es una sociedad y no una persona física, el mínimo sube a siete.

De ahí viene el malentendido más repetido: firmar «un año» y creer que el piso vuelve en un año. Vuelve si el inquilino quiere, porque quien decide la prórroga es él. Lo que sí puede hacer es avisarte con treinta días de antelación de que no la quiere.

La única salida, la necesidad, y hay que escribirla antes

La ley te deja recuperar la vivienda antes de ese mínimo si la necesitas para ti o para un familiar de primer grado, o para tu cónyuge en determinados casos. Pero con dos condiciones que se olvidan siempre: tiene que constar expresamente en el contrato desde el principio, y solo puedes usarla pasado el primer año, avisando con dos meses.

Si no lo escribiste el día de la firma, esa puerta no existe. Es la cláusula que más veces se echa de menos y la que menos cuesta poner.

La prórroga tácita de después

Cumplidos los cinco o siete años, si ninguno de los dos dice nada el contrato no se acaba: se prorroga por años hasta tres más. Y los plazos para decir algo no son simétricos, que es donde se escapan los propietarios: tú tienes que avisar con cuatro meses y el inquilino con dos.

Cuatro meses es mucho tiempo para acordarse solo. Si has llegado hasta aquí con el piso alquilado, ponte el aviso en el calendario el mismo día que firmas.

Cuándo puede irse el inquilino

Pasados seis meses desde la firma, el inquilino puede desistir del contrato avisando con treinta días, y no necesita motivo. Eso no se puede impedir.

Lo que sí puedes es pactar una indemnización para ese caso, y conviene hacerlo porque sin pacto no hay nada que reclamar. El tope que marca la ley es de una mensualidad por cada año que quedara por cumplir, con la parte proporcional si el periodo es menor.

Es una cláusula corta, legal y que casi nadie escribe. Si el piso se te queda vacío en enero, la diferencia entre tenerla y no tenerla es dinero.

La renta y su actualización

La renta la fijáis libremente, salvo que el piso esté en una zona declarada tensionada, donde hay límites. Lo que no es libre es subirla: solo se puede actualizar si el contrato lo dice expresamente, y con el índice que marca la ley, no con el que tú elijas.

Un contrato sin cláusula de actualización es un contrato con la renta congelada durante toda su vida, prórrogas incluidas. Es el descuido más caro de esta lista, porque no duele el primer año: duele el sexto.

Cómo se calcula la subida, con el índice vigente y un ejemplo, lo tienes en cuánto puedo subir el alquiler en Zaragoza.

Las garantías: fianza y lo que puedes pedir además

La fianza legal es una mensualidad en arrendamiento de vivienda, ni más ni menos, y en Aragón hay que depositarla en el Gobierno de Aragón. No es opcional y no depositarla es una infracción: lo explicamos entero en la fianza del alquiler en Zaragoza.

Además de la fianza puedes pedir garantías adicionales, y aquí sí hay tope: dos mensualidades como máximo en los contratos de duración ordinaria, ya sea en metálico, con aval bancario o con aval personal de un tercero.

Un aval de un familiar solvente suele proteger más que dos meses extra en metálico, y no inmoviliza dinero de nadie. Pero solo sirve si en el contrato está identificado con nombre, DNI y firma, no mencionado de pasada.

El inventario y el estado del piso

La ley no te obliga a hacer inventario. La experiencia sí, porque es lo único que separa el desgaste normal, que asume el inquilino, del deterioro, que se le puede descontar.

Un inventario que funciona es aburrido y concreto: lista de muebles y electrodomésticos con marca, modelo y estado; lecturas de los contadores el día de la entrega; número de llaves entregadas; y fotos fechadas de cada estancia, incluidas paredes y baños. Se firma por los dos y se une al contrato como anexo.

El día que haya discusión por la fianza, ese anexo vale más que cualquier cláusula.

Los datos que no pueden faltar

• Identificación completa de las dos partes, con DNI o NIE, y de todos los que van a vivir en la vivienda.
• Descripción del inmueble con su dirección exacta, su referencia catastral y lo que se alquila con él (plaza de garaje, trastero, muebles).
• Renta, forma de pago y cuenta donde se ingresa, con el día del mes.
• Duración y fecha de inicio, que no siempre es la de la firma.
• Fianza y garantías adicionales, con su importe.
• Reparto de gastos, con el importe anual de cada uno si se repercuten. Cómo se reparten y qué se puede pasar al inquilino está en quién paga qué en un alquiler.
• Certificado de eficiencia energética, que hay que entregar y que es obligatorio para poder alquilar.
• Inventario y fotos como anexo firmado.

Las cláusulas que más problemas dan

• «El inquilino renuncia a la prórroga»: no vale. Es exactamente el tipo de cláusula que la ley anula, y además te da seguridad falsa.
• «Los gastos de agencia los paga el inquilino»: desde 2023 los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son del propietario, sin pacto posible en contra.
• Prohibir visitas o empadronamientos: mal enfocado y difícil de sostener. Lo que sí puedes regular es la cesión y el subarriendo, que es de lo que en realidad te quieres proteger.
• Un contrato de temporada para una vivienda habitual: lo que decide no es el título del documento sino el uso real. Si el piso es la vivienda del inquilino, se le aplica el régimen de vivienda aunque el papel diga otra cosa, y la diferencia son años de duración.

Con nosotros, el contrato lo firmas con nosotros

Todo lo anterior describe el trabajo de un propietario que alquila por su cuenta: redactar, revisar, avisar a tiempo, depositar la fianza y guardar las pruebas.

Cuando alquilas con renta garantizada, tu contrato es con nosotros y dura de uno a cinco años, con una renta fija todos los meses. Quien firma con la persona que vive en el piso somos nosotros, y las prórrogas, los preavisos y las garantías dejan de ser un calendario que tengas que vigilar. Puedes verlo en la página de alquilar mi piso en Zaragoza, o en gestión integral de alquileres si prefieres seguir siendo tú quien alquila y delegar solo la gestión.

Fuentes oficiales y normativa citada

Todo lo que dice este artículo se puede comprobar. Estas son las referencias:

• Nulidad de las cláusulas que perjudican al arrendatario: artículo 6 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
• Duración mínima y prórrogas obligatorias, y la excepción por necesidad del arrendador: artículo 9 de la misma ley.
• Prórroga tácita posterior y plazos de preaviso de cuatro y dos meses: artículo 10.
• Desistimiento del arrendatario pasados seis meses e indemnización pactable: artículo 11.
• Actualización de la renta solo con pacto expreso: artículo 18.
• Fianza de una mensualidad y tope de dos mensualidades en garantías adicionales: artículo 36.
• Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización a cargo del arrendador: Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
• Depósito de la fianza en Aragón: Ley 10/1992, de 4 de noviembre, de fianzas de arrendamientos y otros contratos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dura un contrato de alquiler si firmo un año?

Un año para ti y hasta cinco para el inquilino, porque tiene derecho a prorrogarlo año a año hasta ese mínimo y tú no puedes negarte. Si el propietario es una sociedad, el mínimo es de siete años. Lo que el inquilino sí puede es avisarte con treinta días de que no quiere prorrogar.

¿Puedo recuperar mi piso antes de los cinco años?

Solo si lo necesitas para ti o para un familiar de primer grado y esa posibilidad está escrita expresamente en el contrato desde la firma. Además hay que esperar al primer año y avisar con dos meses. Si no lo escribiste, no puedes recuperarlo antes del plazo mínimo.

¿Qué fianza puedo pedir y puedo pedir más garantías?

La fianza legal es una mensualidad y hay que depositarla en el Gobierno de Aragón. Además puedes pedir garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades, en metálico, con aval bancario o con aval de un tercero, que debe estar identificado y firmar el contrato.

¿Puedo subir el alquiler cada año?

Solo si el contrato lo dice expresamente y con el índice que marca la ley. Sin esa cláusula, la renta se queda congelada durante toda la vida del contrato, prórrogas incluidas, y no hay forma de añadirla después sin el acuerdo del inquilino.

¿Es obligatorio hacer inventario del piso?

No lo es, pero sin él no hay manera de separar el desgaste normal, que asume el inquilino, del deterioro que se le puede descontar de la fianza. Un inventario firmado con fotos fechadas y lecturas de contadores es la prueba que decide esa discusión.

Conclusión

Un buen contrato de alquiler no es el más duro: es el más preciso. La ley ya fija la duración, las prórrogas, la fianza y lo que no se puede pactar, así que lo que de verdad está en tu mano son cuatro cosas, y las cuatro se escriben el día de la firma o ya no existen: la cláusula de necesidad, la de actualización de la renta, la indemnización por desistimiento y el inventario con fotos.

Si prefieres no llevar tú ese calendario ni esa redacción, esa es justo la parte que te quitamos: firmas con nosotros, cobras una renta fija todos los meses y los plazos dejan de ser tu problema. La valoración es gratis y la tienes en 24 horas.