¿Cuánto dura un contrato de alquiler y cuándo puedo recuperar mi piso?
Si eres persona física, un contrato de alquiler de vivienda dura como mínimo cinco años, aunque firmes uno: el inquilino puede prorrogarlo año a año hasta llegar ahí. Cumplidos los cinco, si no le avisas a tiempo de que no renuevas, sigue: hoy, de año en año hasta tres más; y para los vencimientos desde el 15 de noviembre de 2026, si se convalida el Real Decreto-ley 28/2026, cinco años más, con una indemnización para el inquilino si no renuevas, salvo excepciones. Además, desde el 8 de octubre de 2026 tu inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años si la prórroga obligatoria de su contrato acaba antes del 31 de diciembre de 2028. Aquí tienes los plazos con un calendario de ejemplo, cuándo puedes recuperar el piso para vivir tú o un familiar y qué pasa si lo vendes. Si prefieres no estar pendiente de fechas, con la renta garantizada los plazos y los avisos pasan a ser cosa nuestra; y si aún no lo tienes alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda?
Lo que pactéis, pero con un mínimo que no depende de ti. Lo dice el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: «La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.»
- Duración mínima
- Cinco años si eres persona física; siete si el arrendador es una persona jurídica
- Si firmas por menos
- El contrato se prorroga año a año hasta llegar a ese mínimo, y tú no puedes negarte
- El inquilino
- Puede no renovar en cada vencimiento, avisando con treinta días
- Desde cuándo se cuenta
- Desde la firma, o desde que le entregas el piso si fue después
Lo último también es ley: «El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior.» Estas reglas están en vigor, con este texto, desde el 6 de marzo de 2019; para los contratos firmados antes, el BOE remite a una disposición transitoria propia.
Qué más debe llevar el contrato lo tienes en qué debe incluir un contrato de alquiler en Zaragoza, y si lo que te preocupa es que el inquilino se vaya antes, en qué pasa si el inquilino se va antes de tiempo.
¿Qué pasa cuando se cumplen los cinco años?
Si ninguno de los dos avisa, el contrato no se acaba: se prorroga. Cuánto y con qué aviso depende de la fecha, porque esta regla cambia el 15 de noviembre de 2026.
La regla de hoy: hasta tres años más
Es el artículo 10.1 de la ley, en la redacción que está en vigor: «Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.»
Es decir, tú tienes que avisar con cuatro meses y el inquilino con dos. Si nadie lo hace, el contrato sigue de año en año hasta tres más, y durante ese tiempo solo él puede dejarlo, avisando con un mes antes de cada anualidad.
Desde el 15 de noviembre de 2026: cinco años más y una indemnización
El Real Decreto-ley 28/2026, publicado el 7 de octubre, cambia el artículo 10 desde el 15 de noviembre de 2026. Cumplidos los cinco años, si «ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no prorrogarlo, el contrato se prorrogará tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica.»
Y si eres tú quien comunica que no renueva, la ley dice que el arrendador «vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente al mayor de los siguientes importes: doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda arrendada en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda; o una mensualidad calculada conforme al mismo valor por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda». «Cuando no pueda obtenerse un valor individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, los importes previstos en el párrafo anterior se calcularán tomando como referencia la renta mensual vigente del contrato en la fecha de la comunicación de no prórroga.» «La indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda».
Como mínimo, por tanto, doce mensualidades de ese valor de referencia o, si tu piso no lo tiene, de la renta. No se debe en estos casos, «que deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso»:
- Que necesites el piso para vivir tú, siendo persona física, o para un familiar hasta el segundo grado, o para tu cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Lo vemos más abajo.
- Que el inquilino no haya vivido en el piso más de seis meses de los doce anteriores al aviso, salvo causa justificada, como la salud, el trabajo, los estudios o cuidar de un familiar.
- Que tenga otra vivienda en el mismo municipio, suya o con un derecho de uso, apta y que pueda ocupar.
- Que firméis un contrato nuevo de vivienda habitual.
- Que rechace una oferta de contrato nuevo sobre el mismo piso, hecha de forma fehaciente dentro del plazo de preaviso, que le garantice al menos cinco años y con una renta que respete las reglas del artículo 17.6 de la ley, aunque el piso no esté en zona tensionada.
Y una regla para cuando, después de avisar, os ponéis de acuerdo en seguir: «En todos aquellos supuestos en los que, tras haber manifestado el arrendador su voluntad de no prorrogar el contrato, finalmente las partes acuerden formalizar una prórroga voluntaria o convencional, esta no podrá ser inferior a los plazos previstos en el apartado primero de este artículo.»
| Lo que cambia | Hoy | Desde el 15 de noviembre de 2026 |
|---|---|---|
| Tu aviso para no renovar | Cuatro meses antes | Seis meses antes |
| El aviso del inquilino | Dos meses antes | Dos meses antes |
| Si nadie avisa | De año en año, hasta tres años más | Cinco años más, y así en cada vencimiento |
| Si tú no renuevas | Sin indemnización | Indemnización al inquilino, salvo excepciones |
¿A qué contratos se aplica la regla nueva?
A los que ya tienes firmados también, pero solo para lo que venza después. Según la disposición transitoria única, el nuevo artículo 10 «será de aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes a su entrada en vigor, respecto de los vencimientos del contrato o de cualquiera de sus prórrogas que se produzcan con posterioridad a dicha fecha».
- Si tu contrato ya está en la prórroga de tres años el 15 de noviembre de 2026, sigue en ella: los contratos en ese periodo «continuarán en dicho periodo hasta su término conforme a la citada redacción y, a su término, les será de aplicación lo dispuesto en el artículo 10 en la redacción dada por este real decreto-ley».
- Si ya avisaste a tu inquilino antes del 7 de octubre de 2026, ese aviso vale y no te cuesta nada: «Las comunicaciones de no prórroga efectuadas válidamente por el arrendador con anterioridad a la publicación de este real decreto-ley conservarán su eficacia y no generarán el derecho a la indemnización prevista en el artículo 10.1».
¿Cómo y cuándo tienes que avisar de que no renuevas?
Por escrito y de forma que quede constancia de la fecha y de lo que dice, porque si un día hay que demostrarlo, eso es lo que cuenta. La ley admite también el correo electrónico si lo pactasteis en el contrato; es el artículo 4.6: «Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.»
El plazo depende de cuándo venza el contrato. Hoy son cuatro meses. Para los vencimientos desde el 15 de noviembre de 2026 serán seis, con el Real Decreto-ley 28/2026, pendiente de convalidación, y con una salvedad para los que estén muy cerca: «En los contratos en los que, a la entrada en vigor de este real decreto-ley, resten menos de seis meses para la fecha de vencimiento del contrato o de la prórroga en curso, la notificación del arrendador prevista en el apartado 1 del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro meses a dicha fecha.»
Así queda con un calendario de ejemplo, con estas fechas supuestas: firmaste el 1 de julio de 2022 un contrato de vivienda habitual por un año, eres persona física, el contrato no lleva cláusula de necesidad, el piso está en Zaragoza y el inquilino paga al día.
| Fecha (supuesta) | Qué pasa | La regla |
|---|---|---|
| 1 de julio de 2022 | Firmáis el contrato por un año. | Supuesto del ejemplo |
| 1 de julio de 2023, 2024, 2025 y 2026 | Se prorroga cada año hasta los cinco. El inquilino puede no renovar avisando con treinta días. | Artículo 9.1 |
| 15 de noviembre de 2026 | Entra en vigor el nuevo artículo 10. Faltan más de seis meses para los cinco años, así que tu aviso tiene que ser de seis meses. | Real Decreto-ley 28/2026 |
| 1 de enero de 2027 | Fecha límite para que le llegue tu aviso por escrito de que no renuevas. Mejor con margen. | Artículo 10.1 nuevo |
| 1 de julio de 2027 | Se cumplen los cinco años. Si no le avisaste, el contrato sigue cinco años más, hasta el 1 de julio de 2032. | Artículo 10.1 nuevo |
| 1 de julio de 2027 a 1 de julio de 2029 | Si le avisaste, el inquilino puede pedir la prórroga extraordinaria: hasta dos años más, de año en año. | Disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026 |
| El día que te entrega el piso | Le debes la indemnización por no renovar, salvo que se dé una de las excepciones. | Artículo 10.1 y 10.2 nuevos |
Dos matices del ejemplo, los dos en la letra del nuevo artículo 10.1. Si el inquilino podía pedir la prórroga extraordinaria y no la pide: «No procederá la indemnización prevista en el párrafo anterior cuando, en relación con el vencimiento al que se refiera la comunicación de no prórroga, el arrendatario reúna los requisitos legalmente establecidos para obtener, a su solicitud, una prórroga legal del contrato de aceptación obligatoria para el arrendador y no la hubiera solicitado.» Y si la pide: «Cuando el arrendatario solicite dicha prórroga y esta resulte aplicable, el derecho a la indemnización quedará diferido hasta la finalización de la prórroga».
Si tu contrato vence en una fecha distinta, cambia el calendario, no la forma de hacerlo: cuenta hacia atrás desde el vencimiento y, ante la duda, consulta con un abogado antes de que pase la fecha del aviso.
¿Qué es la prórroga extraordinaria de 2026 y cuándo te afecta?
Es una prórroga que pide el inquilino y que tú tienes que aceptar salvo excepciones. La crea la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, para los contratos de vivienda habitual vigentes ese día en los que la prórroga obligatoria de cinco años termine antes del 31 de diciembre de 2028, o en los que termine la prórroga tácita o la tácita reconducción del Código Civil. Si el inquilino está al día, «se aplicará, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. Durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor.»
- Quién la pide
- El inquilino; tú no puedes imponerla ni pedirla
- Requisito
- Estar al corriente del alquiler y haberlo estado cada mes durante los ocho meses anteriores
- Cuánto dura
- Por años, hasta dos años más como máximo
- La renta
- Se mantienen los términos y condiciones del contrato
Y cuándo puedes decir que no: «La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares, aun cuando la facultad de recuperar anticipadamente la vivienda por necesidad no hubiera sido expresamente prevista en el contrato, no siendo exigible dicho requisito, siempre que concurra causa real y acreditada de necesidad.»
Tampoco se aplica en este caso: «Lo dispuesto en el apartado anterior no será de aplicación cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato de arrendamiento, o la celebración de uno nuevo, con una renta inferior en al menos un cinco por ciento a la prevista en el contrato vigente.»
Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, disposición final quinta (BOE del 7 de octubre de 2026)
Si tu inquilino ya te pidió una prórroga extraordinaria con el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, esa petición sigue valiendo sin repetirla; cuando termine, una nueva tendría que ajustarse a la regla de octubre.
Desde el 15 de noviembre de 2026, el Real Decreto-ley 28/2026 la encaja con el nuevo artículo 10: «La prórroga extraordinaria prevista en la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, no será de aplicación cuando proceda la prórroga prevista en el artículo 10.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.» O sea, si no avisas, el contrato sigue cinco años y esta prórroga no entra. Si avisas y el inquilino la pide, «el contrato se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria», y la indemnización por no renovar se debe entonces, salvo las excepciones.
Las otras dos prórrogas extraordinarias de la ley
La Ley de Arrendamientos Urbanos ya tenía dos, en su artículo 10. La de vulnerabilidad, de un año como máximo, la tiene que aceptar el propietario que sea gran tenedor, que la ley define como «la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros». La de zona tensionada, de hasta tres años, no se aplica hoy en Zaragoza, que no está declarada; lo explicamos en las zonas tensionadas en Zaragoza y Aragón. Con esta última, la de 2026 no se suma: «La prórroga extraordinaria regulada en este artículo es incompatible con la prevista en el artículo 10.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que, en su caso, se aplicará con carácter preferente.»
Durante la prórroga la renta sigue siendo la del contrato, con su actualización anual, que hasta el 31 de diciembre de 2027 tiene un tope propio: lo contamos en cuánto puedo subir el alquiler.
Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, disposición final sexta (BOE del 7 de octubre de 2026)
¿Puedes recuperar el piso para vivir tú o un familiar?
Sí, antes de los cinco años, pero solo si lo escribiste al firmar. Es el artículo 9.3 de la ley, y tiene tres partes.
Lo que tiene que decir el contrato
«Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.»
Si no lo escribiste al firmar, esta vía no existe para la prórroga obligatoria de los cinco años.
Con cuánto tiempo hay que avisar
«Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.»
Si al final no lo ocupas
La ley protege al inquilino. «Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda», no lo ocupáis tú o esos familiares, «el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años», con los gastos que le supuso dejarlo, «o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años», salvo fuerza mayor.
La necesidad frente a las prórrogas de 2026
Frente a la prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 29/2026, la necesidad sirve aunque el contrato no la recoja: tienes que comunicarla en los plazos y condiciones del artículo 9.3, «aun cuando la facultad de recuperar anticipadamente la vivienda por necesidad no hubiera sido expresamente prevista en el contrato, no siendo exigible dicho requisito, siempre que concurra causa real y acreditada de necesidad».
Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, disposición final quinta (BOE del 7 de octubre de 2026)
Y desde el 15 de noviembre de 2026, al terminar los cinco años, no renovar porque necesitas el piso te libra de la indemnización: «Cuando el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.» Tiene que constar en el aviso, por escrito y detallado, y si no lo cumples: «Si transcurridos tres meses desde la entrega de la vivienda esta no hubiera sido ocupada por las personas indicadas, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario tendrá derecho a la indemnización prevista en el apartado 1».
Antes de usar cualquiera de estas vías, guarda la prueba de la necesidad y consúltalo con un abogado: si el inquilino no está de acuerdo, es lo que tendrás que demostrar.
¿Qué pasa si vendes el piso con el inquilino dentro?
Puedes venderlo, pero el contrato sigue con el comprador. Es el artículo 14 de la ley: «El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.»
Ni siquiera una cláusula que diga que la venta acaba el contrato corta esos cinco años: «Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.»
Desde el 15 de noviembre de 2026, la indemnización por no renovar pasa a deberla el comprador: «La enajenación de la vivienda arrendada no afectará al derecho del arrendatario a la indemnización prevista en este apartado, que corresponderá al adquirente que se subrogue en la posición del arrendador».
El inquilino puede comprártelo antes que nadie
Tiene derecho de adquisición preferente. Según el artículo 25.2, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026: «El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la venta.» Si no se le notifica, puede ejercer después el retracto. Y no se puede pactar lo contrario: «Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.»
Cómo notificarlo, con un calendario de ejemplo y lo que pasa si vendes sin avisar, lo tienes en vender un piso alquilado con el inquilino dentro. Y si aún dudas, compara antes las dos salidas en vender o alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Qué hacer si necesitas el piso en una fecha concreta?
Ordénalo así, de la fecha que necesitas hacia atrás:
- Busca la fecha de inicio: la de la firma o la de la entrega del piso, si fue después. Suma cinco años y tendrás el final de la prórroga obligatoria.
- Mira si el contrato lleva la cláusula de necesidad. Si la lleva y ha pasado el primer año, puedes recuperarlo antes avisando con dos meses; si no la lleva, cuenta con llegar a los cinco años.
- Calcula la fecha límite del aviso: cuatro meses antes del vencimiento hoy, seis para los vencimientos desde el 15 de noviembre de 2026, o cuatro si ese día faltan menos de seis meses.
- Envíalo por escrito y con margen, de forma que quede constancia de la fecha y del contenido, y si alegas necesidad, detállala.
- Cuenta con la prórroga extraordinaria: si tu contrato entra en ella y el inquilino está al día, puede alargarlo hasta dos años, salvo que comuniques y acredites la necesidad o lleguéis a otro acuerdo.
- Si llegáis a un acuerdo, ponedlo por escrito y que lo revise un abogado antes de firmar: desde el 15 de noviembre de 2026, una prórroga pactada después de tu aviso no puede ser de menos de cinco años.
- El día que te devuelva las llaves, firmad el documento de finalización y devuelve la fianza a tiempo: lo explicamos en la guía de la fianza.
Y para el próximo contrato, si sabes que lo vas a necesitar, escribe la necesidad el día de la firma: es la única forma de que te sirva antes de los cinco años.
Si no quieres estar pendiente de plazos y avisos
Con la renta garantizada firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. Los vencimientos, los avisos y las peticiones de quien vive en el piso pasan a ser cosa nuestra: tú te desentiendes de plazos y avisos.
Prueba la calculadora para ver cuánto cobrarías, o cuéntanos tu caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos contigo.
En resumen
Un contrato de vivienda dura al menos cinco años si eres persona física, aunque firmes uno. Después, si no avisas, sigue: hoy, de año en año hasta tres más, con cuatro meses de aviso; para los vencimientos desde el 15 de noviembre de 2026, cinco años más, con seis meses de aviso e indemnización si no renuevas, salvo excepciones como necesitar el piso para vivir. Desde el 8 de octubre de 2026, el inquilino al día puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años si su prórroga obligatoria acaba antes del 31 de diciembre de 2028. Recuperar el piso antes de los cinco años solo cabe si la necesidad está escrita en el contrato, avisando con dos meses y ocupándolo en tres. Y si vendes, el comprador se queda con el contrato. Los dos reales decretos-leyes están pendientes de convalidación: ante un caso concreto, consulta con un abogado.
