¿Qué es un contrato de renta antigua? Subrogación, subida de la renta y cuándo recuperar el piso
Un contrato de renta antigua es un alquiler de vivienda firmado antes del 9 de mayo de 1985. Tiene prórroga forzosa, al morir el inquilino solo pueden subrogarse unos pocos familiares, y la renta solo se actualiza si el propietario lo pide por escrito. Aquí lo tienes con la norma delante y con un modelo de requerimiento en Word. Y cuando recuperes el piso, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza o qué incluye la gestión de alquileres.
¿Qué es un contrato de renta antigua y cuáles siguen vigentes?
Es el nombre que se da a los alquileres de vivienda firmados antes del 9 de mayo de 1985; la ley no usa la expresión. La disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 dice cómo se rigen: «Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.»
Siguen vigentes los que existían el 1 de enero de 1995, cuando entró en vigor esa ley, y no se han extinguido después por alguna de las causas que vemos más abajo. La ley de 1964 está derogada, pero «sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias de la presente ley», y por eso se sigue aplicando a estos contratos.
La prórroga forzosa: por qué no tienen fecha de fin
La ley de 1964 daba al inquilino una «prórroga legal»: al acabar el plazo pactado, el contrato se prorrogaba de forma obligatoria para el propietario y voluntaria para el inquilino (artículo 57), salvo en los casos que la propia ley enumeraba. El Real Decreto-ley 2/1985 la quitó para los contratos firmados desde el 9 de mayo de 1985; su artículo 9 se titula «Supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.» Los de antes la conservan.
¿Les ha cambiado algo el Real Decreto-ley 29/2026?
A sus reglas, no: en el texto consolidado del BOE, las disposiciones transitorias primera y segunda siguen con su redacción de 1994, la única que han tenido. Lo que sí ha cambiado, desde el 8 de octubre de 2026, es la norma de paso de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda: «Los contratos de arrendamientos sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley» «se actualizarán con el límite máximo aplicable de acuerdo con la disposición adicional undécima introducida por esta ley», el límite que contamos en cuánto puedo subir el alquiler. No dice si alcanza a los contratos de renta antigua, que siguen en la ley de 1964, y no te lo afirmamos en ningún sentido: antes de actualizar uno, que lo revise un abogado.
Fuente: Real Decreto-ley 2/1985, artículo 9, redacción original, BOE (consultado el 17 de octubre de 2026)
¿En qué se diferencia un contrato de renta antigua de un contrato Boyer de después de 1985?
En la prórroga. Los firmados desde el 9 de mayo de 1985 y vigentes el 1 de enero de 1995, los que mucha gente llama contratos Boyer, ya no la tenían: siguen con el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985 y, en lo demás, con la ley de 1964 (disposición transitoria primera). Si al acabar el plazo el inquilino siguió sin que nadie dijera nada, «La tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años», y «El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda.» Esa duración la contamos en cuánto dura un contrato de alquiler.
- Contrato de renta antigua
- Antes del 9 de mayo de 1985. Prórroga forzosa.
- Contrato Boyer
- Desde el 9 de mayo de 1985. Dura lo pactado.
Las reglas de subrogación y de actualización de la renta que vienen ahora son solo para la renta antigua: a los contratos Boyer solo se les aplican los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda.
¿Quién puede subrogarse en el contrato de renta antigua cuando muere el inquilino?
Muy pocas personas, y en este orden. Desde 1995 la subrogación solo cabe «a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.» (apartado 4). Al cónyuge se equipara la pareja que convivía con el inquilino de forma permanente al menos los dos años anteriores, o sin plazo si tenían hijos en común (apartado 7). Nadie más: el contrato no se hereda.
La subrogación del hijo: cuándo se acaba el contrato
Una vez que alguien se subroga, el contrato ya tiene fin. «El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años», si esa fecha es posterior. Es decir: con el cónyuge, dura lo que viva; con un hijo, dos años o hasta que cumpla veinticinco, lo que llegue más tarde.
¿Hay una segunda subrogación?
Solo si el que se subrogó fue el cónyuge y, cuando muere, conviven con él hijos del inquilino: entonces «podrá haber una ulterior subrogación», y el contrato acaba a los dos años o a los veinticinco del hijo. Si la primera subrogación fue antes de 1995, al morir esa persona solo puede subrogarse su cónyuge o, en su defecto, los hijos del arrendatario que vivieran en la vivienda con dos años de convivencia, y «No se autorizan ulteriores subrogaciones.» (apartado 5).
Si el hijo tiene una discapacidad
La ley habla de minusvalía. Si el hijo que se subroga tiene una igual o superior al 65 %, no hay límite de dos años ni de veinticinco: el contrato se extingue a su fallecimiento (apartado 4).
Quién tiene que probar la convivencia
El que pide subrogarse: «Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.» «La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.» El trámite es el del artículo 16 de la ley actual, que contamos en qué pasa con el alquiler si muere el inquilino.
¿Y si fallece el arrendador?
La disposición transitoria no dice nada, así que manda el Código Civil: los contratos «producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos» (artículo 1257). Los herederos pasan a ser los arrendadores, con el mismo contrato; si heredáis entre varios, mira qué pasa si heredáis un piso que ya está alquilado.
Fuente: Código Civil, artículo 1257, texto consolidado del BOE (consultado el 17 de octubre de 2026)
¿Se puede subir la renta de un contrato de renta antigua?
Sí, pero con su propio sistema, el del apartado 11 de la disposición transitoria segunda: «La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.» «Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.» Después, cada año, «el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada». Más abajo tienes un modelo de requerimiento.
Cómo se calcula la renta actualizada
- La renta de partida. «La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento» se actualiza con lo que haya subido el índice de precios de consumo desde el mes anterior al contrato (regla 1.ª).
- Con un tope. Si sale más alta que el 12 % del valor catastral de 1994, cuando ese valor viene de una revisión con efectos posteriores a 1989, o que el 24 % en los demás casos, vale esta última (regla 5.ª).
- Por tramos. Solo se cobra un porcentaje, que sube cada año: en diez años si los ingresos de quienes viven en la vivienda no pasan de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, y en cinco si lo igualan o lo pasan (reglas 2.ª y 9.ª).
- Y después. Alcanzado el cien por cien, se actualiza cada año con el índice de precios de consumo, salvo que el contrato diga otro sistema (regla 4.ª).
La tabla de porcentajes cuenta los años «a partir de la entrada en vigor de la ley», y la norma no dice cómo se aplica a un requerimiento hecho más de treinta años después. No te lo afirmamos en ningún sentido: que un abogado haga el cálculo antes de enviar nada.
Cuándo no se puede actualizar
«No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites siguientes»: 2,5 veces el salario mínimo interprofesional si son una o dos personas, 3 veces si son tres o cuatro y 3,5 si son más (regla 7.ª). Y «En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida.» Si no procede, la renta solo sube cada año con el índice de precios de consumo (regla 8.ª).
Si el inquilino se opone
«El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento» (regla 6.ª). Entonces la renta solo sube con el índice de precios de consumo, pero «Los contratos de arrendamiento respecto de los que el inquilino ejercite la opción a que se refiere esta regla quedarán extinguidos en un plazo de ocho años, aun cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.»
El IBI, las obras y los suministros
Desde 1995 el arrendador puede repercutir al inquilino las obras de reparación necesarias, con reglas y un tope anual, y el coste de los servicios y suministros, salvo pacto en contra. Y sobre el IBI la norma dice: «Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado.» (apartado 10).
Pero desde el 8 de octubre de 2026 el artículo 20 de la ley dice que «En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria», salvo que el inquilino sea el obligado tributario, y ese artículo no es de los que se aplican a estos contratos: «Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los artículos 12, 15 y 24 de la presente ley.» Cuál de las dos reglas manda no lo dice ninguna, así que no te lo afirmamos: antes de pasar el IBI, que lo revise un abogado. Lo general está en quién paga el IBI del piso alquilado.
¿Cómo se pide la actualización de la renta? Modelo de requerimiento
Es el primer paso para actualizar la renta. Cada parte va en su recuadro, con los huecos entre corchetes y en negrita; debajo, nuestro comentario. El Word lleva solo el texto de los recuadros.
Descargar el modelo de requerimiento en Word (documento .docx editable, 36 KB)
Lugar, fecha y partes
Lo firma el arrendador, porque la renta se actualiza «a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario». Si el piso es de varios, que firmen todos o quien los represente. Va dirigido a quien es hoy el inquilino, también si se subrogó.
El contrato
La fecha y la renta del contrato original te harán falta para el cálculo (regla 1.ª). Si no tienes el contrato, busca recibos antiguos antes de enviar nada.
El requerimiento
Este es el primer paso; el importe va después, en la notificación de cada año. Tiene que ser fehaciente: que quede prueba de lo que dice y de cuándo lo recibió. Cómo conseguirlo lo contamos en qué pedir para que el burofax sirva de prueba.
Los ingresos de quienes viven en la vivienda
De esos ingresos depende si hay actualización y a qué ritmo (reglas 7.ª y 9.ª). Cuenta el año anterior: «Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta.»
Su derecho a oponerse
La norma no obliga a incluir este párrafo. Lo proponemos para que conste desde el primer día qué pasa si se opone y desde qué fecha se cuentan los ocho años.
Firma
El recibí solo sirve si lo entregas en mano. Guarda la copia firmada o la prueba de la entrega: los treinta días cuentan desde la recepción.
Es un modelo orientativo: la norma no dice cómo se aplica su tabla de porcentajes a un requerimiento que se hace ahora, así que conviene que un abogado revise tu caso antes de enviarlo.
Descargar el modelo de requerimiento en Word (documento .docx editable, 36 KB)
¿Cuándo puede el propietario recuperar un piso de renta antigua?
Por su sola voluntad, nunca: el contrato tiene prórroga forzosa. Solo en estos casos:
- Cuando ya no cabe subrogación. Si el inquilino muere sin nadie de la lista que pueda subrogarse, o cuando se acaba la última subrogación posible.
- A los ocho años de un requerimiento al que el inquilino se opuso. Es una regla de la actualización de la renta, que has visto más arriba, y vale aunque haya una subrogación en medio.
- Por las causas de la ley de 1964. En su artículo 62, los casos en que el inquilino no tiene derecho a la prórroga, entre ellos que el propietario necesite la vivienda para sí o para sus ascendientes o descendientes, que vaya a derribar la finca para construir otra con más viviendas, que la vivienda esté vacía más de seis meses en un año sin justa causa o que el inquilino tenga otra vivienda en las condiciones que fija la ley. Y en el artículo 114, las causas para resolver el contrato, como la falta de pago de la renta o de las cantidades que se le asimilan, o el subarriendo y los huéspedes fuera de lo autorizado.
Cada causa tiene sus condiciones en la ley de 1964 y se decide en un juicio, así que conviene que lo vea antes un abogado. Si el problema es que no paga, el juicio lo contamos en el desahucio por impago en Zaragoza.
¿Y cuando recuperes el piso?
Un piso que lleva décadas con el mismo inquilino suele necesitar una puesta al día; qué merece la pena tocar lo contamos en reformar un piso para alquilar. Y si no quieres ocuparte tú, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza con renta garantizada: te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, y la reforma y la puesta a punto las asumimos nosotros.
En resumen
Un contrato de renta antigua es un alquiler de vivienda de antes del 9 de mayo de 1985, con la prórroga forzosa de la ley de 1964 y las reglas de la disposición transitoria segunda de la ley de 1994. Al morir el inquilino solo se subrogan su cónyuge o pareja, sus hijos o sus ascendientes, con convivencia probada y con fecha de fin. La renta se actualiza con un requerimiento fehaciente, y si el inquilino se opone, el contrato acaba a los ocho años.
