Con el último dato publicado (agosto de 2026), el límite para actualizar la renta de un contrato de vivienda es el 2,47 %: es el valor del IRAV, el índice del INE que sustituyó al IPC en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Sobre una renta de 700 € al mes, eso son 17,29 € más, no lo que suba el IPC. Y hay tres condiciones que se cumplen o no hay subida: que esté pactado por escrito, que se aplique una vez al año y que sea en la fecha del aniversario. Si prefieres no llevar tú estas cuentas ni las notificaciones, las lleva la gestión integral del alquiler; y si quieres una renta fija pactada por escrito de 1 a 5 años, eso es la renta garantizada.
Indice de contenidos
- ¿Cuánto puedo subir el alquiler este año?
- ¿Qué índice se aplica a mi contrato, el IRAV o el IPC?
- ¿Qué es el IRAV y cómo se calcula?
- Ejemplo: cuánto sube una renta de 700 €
- ¿Cómo se notifica la subida al inquilino?
- ¿Qué pasa si un año no subo la renta?
- ¿Hay límites adicionales en Zaragoza por zona tensionada?
- Fuentes oficiales y normativa citada
- Preguntas frecuentes
- Conclusión
¿Cuánto puedo subir el alquiler este año?
Lo que puedes subir no lo decides tú ni lo decide el mercado: lo fija el índice que corresponda a tu contrato, y desde 2025 ese índice tiene un tope pensado justamente para que no suba de golpe. Con el IRAV de agosto de 2026 en el 2,47 %, la subida máxima de una renta de vivienda es esa.
Antes de calcular nada, comprueba las tres condiciones del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque si falla una no hay actualización que valga:
Tiene que estar pactado por escrito
La renta solo se actualiza si las partes lo pactaron expresamente en el contrato. Si tu contrato no dice nada sobre la actualización, la renta no sube, ni con IRAV ni con IPC: no es un derecho automático del arrendador.
Una vez al año, y en la fecha del aniversario
La actualización se aplica en la fecha en que se cumple cada año de contrato, no cuando te acuerdas ni el 1 de enero. Si el contrato se firmó el 15 de marzo, la subida se aplica el 15 de marzo.
Con el índice que le toque a tu contrato
Y esto depende de la fecha de la firma, que es la parte que más confusión genera. Va en la sección siguiente.
¿Qué índice se aplica a mi contrato, el IRAV o el IPC?
La frontera es el 26 de mayo de 2023, la fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda:
Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: IRAV
Se actualizan con el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, que publica el INE cada mes y que actúa como límite a los efectos del artículo 18 de la LAU. Es el que está en el 2,47 % con el dato de agosto de 2026.
Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: lo que diga el pacto
Aquí manda lo que firmasteis. Si el contrato nombra un índice, se aplica ese; si dice que se actualiza pero no dice con qué, el artículo 18 remite a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, y en ningún caso la subida podía exceder la variación del IPC. Ojo también con los topes temporales que se aplicaron entre 2022 y 2024, que limitaron la actualización de esos años: si vas a recalcular una renta antigua, revisa qué se aplicó en cada aniversario y no arrastres errores.
¿Qué es el IRAV y cómo se calcula?
El IRAV lo definió la Resolución de 18 de diciembre de 2024 de la Presidencia del INE, en cumplimiento de la disposición adicional undécima que la Ley 12/2023 añadió a la LAU, con un objetivo escrito en la propia norma: evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
Y se calcula de una forma que conviene entender, porque explica por qué casi siempre es más bajo que el IPC: el índice es el valor mínimo entre tres tasas, la variación anual del IPC, la variación anual del IPC subyacente y una tasa de variación anual media ajustada que define el Anexo de la Resolución. Se publica mensualmente, en las mismas fechas que el IPC, así que el número que te toca es el del mes en que cae el aniversario de tu contrato.
Ejemplo: cuánto sube una renta de 700 €
Con el 2,47 % de agosto de 2026, y suponiendo que el contrato lo permita:
| Renta actual | Subida (2,47 %) | Renta nueva | Al año |
|---|---|---|---|
| 500 € | + 12,35 € | 512,35 € | + 148,20 € |
| 700 € | + 17,29 € | 717,29 € | + 207,48 € |
| 900 € | + 22,23 € | 922,23 € | + 266,76 € |
| 1.200 € | + 29,64 € | 1.229,64 € | + 355,68 € |
Dos avisos sobre esta tabla. El primero: el porcentaje cambia cada mes, así que el que te toca es el del mes de tu aniversario, no el de hoy. El segundo: son euros de verdad, pero son pocos euros, y ahí está la conversación que conviene tener contigo mismo antes de mandar la carta. Subir 17 € una renta de 700 y perder a un inquilino que paga puntual sale mal: un mes de piso vacío cuesta 700, o sea cuarenta veces la subida de ese mes.
¿Cómo se notifica la subida al inquilino?
Por escrito, con tiempo y con el cálculo delante. No hay un formulario oficial, pero una notificación bien hecha dice cuatro cosas: la cláusula del contrato que permite la actualización, el índice y el mes que se aplica, el cálculo (renta actual, porcentaje, renta nueva) y la fecha desde la que se cobra el importe nuevo. Mándala con una antelación razonable al aniversario y guarda el acuse.
Lo que no funciona es cargar el recibo nuevo sin avisar: la subida se aplica desde la notificación, y una domiciliación con un importe que el inquilino no esperaba es la forma más rápida de convertir una actualización de 17 € en un conflicto.
¿Qué pasa si un año no subo la renta?
Que ese año no la subes, y no se acumula: la actualización no es retroactiva, así que no puedes reclamar en el aniversario siguiente los doce meses que no cobraste. Es una decisión que se toma cada año, y hay propietarios que deciden no aplicarla a un inquilino que cuida el piso y paga sin fallar. Es una decisión legítima; lo que no es legítimo es aplicarla dos años de golpe.
¿Hay límites adicionales en Zaragoza por zona tensionada?
Hoy no. La declaración de zona de mercado residencial tensionado corresponde a cada comunidad autónoma y, donde se declara, trae límites adicionales para las rentas de los contratos nuevos. El Gobierno de Aragón acordó en julio de 2026 no declarar zonas tensionadas en la comunidad, y a esa fecha ni Zaragoza ni ningún municipio aragonés lo está. Conviene comprobarlo cada año: es una decisión política que puede cambiar, y si cambia afecta a lo que puedes pedir en un contrato nuevo, no a la actualización de los que ya tienes firmados.
Fuentes oficiales y normativa citada
- Reglas de actualización de la renta: artículo 18 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE, texto consolidado).
- El índice de referencia y su finalidad: disposición adicional undécima de la LAU, añadida por la disposición final primera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
- Definición y cálculo del IRAV: Resolución de 18 de diciembre de 2024 de la Presidencia del INE, y la nota informativa del INE que la explica.
- Valor vigente del índice: serie mensual del IRAV en el INE (tabla 72975). Dato usado en este artículo: agosto de 2026, 2,47 %.
Datos comprobados en el BOE y en el INE el 16 de septiembre de 2026. Es contenido divulgativo y no sustituye al asesoramiento jurídico: antes de notificar una subida, revisa la cláusula concreta de tu contrato.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puedo subir el alquiler en 2026?
Con el dato de agosto de 2026, el IRAV está en el 2,47 %, y ese es el límite para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. El porcentaje se publica cada mes, así que se aplica el del mes en que cae el aniversario del contrato.
¿Puedo subir la renta si el contrato no dice nada?
No. El artículo 18 de la LAU exige pacto expreso: sin cláusula de actualización, la renta se mantiene durante toda la vigencia del contrato.
¿El IRAV es lo mismo que el IPC?
No, y normalmente es más bajo. El IRAV se calcula como el valor mínimo entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada definida en el anexo de la Resolución del INE.
¿Cuándo se aplica la subida del alquiler?
En la fecha del aniversario del contrato y una sola vez al año, previa notificación por escrito al inquilino. No es retroactiva: si un año no se aplica, ese año se pierde.
¿Puedo subir más si he reformado el piso?
La actualización anual no es la vía para eso: tiene su propio límite. Las mejoras dan derecho a una elevación de renta en los términos que prevé la ley y con sus requisitos, y lo prudente es tratarlo por separado y por escrito, no colarlo en la actualización anual.
Conclusión
Resumido: mira la fecha de tu contrato, comprueba que la actualización está pactada, coge el IRAV del mes de tu aniversario (2,47 % con el dato de agosto de 2026), calcula, notifica por escrito y guárdalo. Son diez minutos una vez al año. Y si lo que quieres es no tener que mirar un índice nunca más, cuéntanos cómo es tu piso: con renta garantizada cobras una cifra fija pactada por escrito y las actualizaciones dejan de ser tu tarea.
