¿Cuánto puedo subir el alquiler a mi inquilino? El índice IRAV, paso a paso

El IRAV vigente es el de septiembre de 2026: 2,54 %. Lo publicó el INE el 14 de octubre de 2026, y el siguiente, el de octubre, lo publica el 13 de noviembre de 2026. Sirve para una cosa: es el techo de lo que puede subir la renta de un contrato de alquiler de vivienda en su actualización anual.

Pero desde el 8 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2027 hay un techo más bajo: si no llegáis a un acuerdo nuevo, la actualización no puede pasar del 2 %, aunque el IRAV esté por encima.

Ese tope lo fija el Real Decreto-ley 29/2026, que además pone el IRAV como techo a los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023. Y hay tres condiciones que se cumplen o no hay subida: que esté pactado por escrito, que se aplique una vez al año y que sea en la fecha del aniversario.

Si prefieres no llevar tú estas cuentas ni las notificaciones, las lleva la gestión integral del alquiler; y si quieres una renta fija pactada por escrito de 1 a 5 años, eso es la renta garantizada.

El IRAV de los últimos meses, según el INE

El INE publica el IRAV una vez al mes, en las mismas fechas que el IPC, con el dato del mes anterior.

Y a tu contrato no le toca el del mes en que cae el aniversario, sino el último publicado en la fecha del aniversario, como dice el artículo 18 de la LAU: si el contrato cumple años entre el 14 de octubre y el 12 de noviembre de 2026, el de septiembre; desde el 13 de noviembre, el de octubre.

Y hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay acuerdo nuevo, con el tope del 2 %.

Por ejemplo, el IRAV de julio de 2026 fue el 2,49 %. El INE lo publicó el 13 de agosto y fue el último publicado hasta el 15 de septiembre, cuando salió el de agosto, así que es el que correspondía a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 que cumplieron años entre el 13 de agosto y el 14 de septiembre de 2026.

Fuente: INE, serie mensual del IRAV, tabla 72975 (variación anual, en porcentaje), y su calendario de publicación, consultados el 16 de octubre de 2026. La serie empieza con el dato de noviembre de 2024, publicado el 2 de enero de 2025: antes no había IRAV.

¿Cuánto puedo subir el alquiler este año?

Lo que puedes subir no lo decides tú ni lo decide el mercado: lo fija el índice que corresponda a tu contrato, y desde 2025 ese índice tiene un tope pensado justamente para que no suba de golpe.

Y hasta el 31 de diciembre de 2027 hay además un tope extraordinario: sin un acuerdo nuevo con el inquilino, la subida no puede pasar del 2 %, aunque el IRAV de septiembre de 2026 esté en el 2,54 %.

Si el último índice publicado en la fecha del aniversario da menos, se aplica lo que dé: el 2 % es un techo, no una cifra fija. Sobre una renta de 700 € al mes, ese techo son como mucho 14 € más, no lo que suba el IPC.

Un aviso sobre ese tope: lo trae el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, y el Congreso tiene que convalidarlo en los treinta días siguientes, como manda el artículo 86 de la Constitución.

Su antecesor, el Real Decreto-ley 26/2026, con el mismo título, no se convalidó y quedó derogado el 2 de octubre. Si este decayera también, volverían las reglas anteriores, y actualizaremos esta guía.

Antes de calcular nada, comprueba las tres condiciones del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque si falla una no hay actualización que valga:

Tiene que estar pactado por escrito

La renta solo se actualiza si las partes lo pactaron expresamente en el contrato. Si tu contrato no dice nada sobre la actualización, la renta no sube, ni con IRAV ni con IPC: no es un derecho automático del arrendador.

Una vez al año, y en la fecha del aniversario

La actualización se aplica en la fecha en que se cumple cada año de contrato, no cuando te acuerdas ni el 1 de enero. Si el contrato se firmó el 15 de marzo, la subida se aplica el 15 de marzo.

Con el índice que le toque a tu contrato

Y esto depende de la fecha de la firma, que es la parte que más confusión genera. Va en la sección siguiente.

¿Qué índice se aplica a mi contrato, el IRAV o el IPC?

La frontera es el 26 de mayo de 2023, la fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda:

Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: IRAV

Se actualizan con el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, que publica el INE cada mes y que actúa como límite a los efectos del artículo 18 de la LAU. Está en el 2,54 % con el dato de septiembre de 2026, pero hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un acuerdo nuevo, el tope es el 2 %.

Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: también con tope IRAV

Hasta el 7 de octubre de 2026 mandaba lo que firmasteis: si el contrato nombraba un índice, se aplicaba ese, y si decía que se actualizaba sin decir con qué, el artículo 18 remitía al Índice de Garantía de Competitividad, con el IPC como techo.

Desde el 8 de octubre, el Real Decreto-ley 29/2026 cambia la norma de paso de la Ley 12/2023 y estos contratos se actualizan con el límite del IRAV: el índice pactado se aplica sin pasar del IRAV, y si la cláusula no dice con qué índice, se aplica el IRAV.

Hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un acuerdo nuevo, como máximo el 2 %. Lo demás que trae el decreto a quien alquila su piso lo resumimos en qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026.

Ojo también con los topes temporales que se aplicaron entre 2022 y 2024, que limitaron la actualización de esos años: si vas a recalcular una renta de hace años, revisa qué se aplicó en cada aniversario y no arrastres errores; otra cosa son los contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985, cuya renta se actualiza con sus propias reglas, como contamos en contratos de renta antigua.

¿Cómo se calcula la subida del alquiler con el IPC?

Si la cláusula de tu contrato actualiza la renta con el IPC, la cuenta oficial es la que da el INE para las rentas de alquiler por anualidades completas: la renta actual se multiplica por el índice general del IPC del mes final y se divide entre el del mes inicial, y ese cociente se redondea a tres decimales antes de multiplicar.

Para un año completo, el mes inicial y el final tienen que ser el mismo mes de dos años seguidos: septiembre con septiembre, no agosto con septiembre. No hace falta buscar los índices: la calculadora del INE te da la renta actualizada y la tasa de variación con el mes, los dos años y el importe.

Pero ese resultado ya no es lo que puedes subir, sino el punto de partida.

Desde el 8 de octubre de 2026, el incremento «no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV)» (artículo 18.1 de la LAU), también en los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, como acabamos de ver.

Y hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un pacto nuevo, «no podrá ser superior al dos por ciento» (disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026). Así que se aplica la más baja de las tres cifras: la del IPC, la del IRAV o el 2 %.

Un ejemplo con números redondos: una renta de 1.000 € cuyo contrato la actualiza con el IPC de septiembre a septiembre. El INE da para septiembre de 2026 una variación anual del IPC general del 4,9 %, así que con el IPC la renta pasaría a 1.049 €.

Pero el IRAV de ese mes es el 2,54 % y, sin un pacto nuevo, el tope es el 2 %: la renta queda en 1.020 €, 20 € más al mes en lugar de 49 €.

Si un año el IPC sube menos que el tope, se aplica el IPC. Lo que supone el tope del 2 % con otras rentas lo tienes en euros en el ejemplo de la renta de 700 €.

¿Qué es el IRAV y cómo se calcula?

El IRAV lo definió la Resolución de 18 de diciembre de 2024 de la Presidencia del INE, en cumplimiento de la disposición adicional undécima que la Ley 12/2023 añadió a la LAU, con un objetivo escrito en la propia norma: evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.

Y se calcula de una forma que conviene entender, porque explica por qué casi siempre es más bajo que el IPC: el índice es el valor mínimo entre tres tasas, la variación anual del IPC, la variación anual del IPC subyacente y una tasa de variación anual media ajustada que define el Anexo de la Resolución.

Se publica mensualmente, en las mismas fechas que el IPC, y el número que te toca es el último publicado en la fecha en que se cumple el aniversario de tu contrato.

Ejemplo: cuánto sube una renta de 700 €

Con el tope del 2 % que rige sin acuerdo nuevo hasta el 31 de diciembre de 2027, y suponiendo que el contrato lo permita:

Dos avisos sobre esta tabla. El primero: el 2 % es un techo; el índice cambia cada mes, y si el último publicado en la fecha de tu aniversario da menos, se aplica ese.

El segundo: son euros de verdad, pero son pocos euros, y ahí está la conversación que conviene tener contigo mismo antes de mandar la carta. Subir 14 € una renta de 700 y perder a un inquilino que paga puntual sale mal: un mes de piso vacío cuesta 700, o sea cincuenta veces la subida de ese mes.

¿Cómo se notifica la subida al inquilino?

Por escrito, con tiempo y con el cálculo delante. No hay un formulario oficial, pero una notificación bien hecha dice cuatro cosas: la cláusula del contrato que permite la actualización, el índice y el mes que se aplica, el cálculo (renta actual, porcentaje, renta nueva) y la fecha desde la que se cobra el importe nuevo. Mándala con una antelación razonable al aniversario y guarda el acuse.

Lo que no funciona es cargar el recibo nuevo sin avisar: la subida se aplica desde la notificación, y una domiciliación con un importe que el inquilino no esperaba es la forma más rápida de convertir una actualización de 14 € en un conflicto.

¿Qué pasa si un año no subo la renta?

Que ese año no la subes, y no se acumula: la actualización no es retroactiva, así que no puedes reclamar en el aniversario siguiente los doce meses que no cobraste.

Es una decisión que se toma cada año, y hay propietarios que deciden no aplicarla a un inquilino que cuida el piso y paga sin fallar. Es una decisión legítima; lo que no es legítimo es aplicarla dos años de golpe.

Antes que el índice hay una pregunta previa que decide el resto: si tu contrato no lleva cláusula de actualización, no puedes subir la renta en toda su vida, prórrogas incluidas, y no hay forma de añadirla después sin que el inquilino acepte. Esa y las otras tres cláusulas que solo se pueden escribir el día de la firma están en qué debe incluir el contrato de alquiler.

¿Hay límites adicionales en Zaragoza por zona tensionada?

Hoy no. La declaración de zona de mercado residencial tensionado corresponde a cada comunidad autónoma y, donde se declara, trae límites adicionales para las rentas de los contratos nuevos. El Gobierno de Aragón acordó en julio de 2026 no declarar zonas tensionadas en la comunidad, y a esa fecha ni Zaragoza ni ningún municipio aragonés lo está.

Conviene comprobarlo cada año: es una decisión política que puede cambiar. Y hasta el 31 de diciembre de 2027 hay una regla que mira a los contratos ya firmados: si la renta supera el límite de precio que le sea aplicable por el sistema estatal de índices de referencia, ese año no se actualiza.

Fuentes oficiales y normativa citada

• Reglas de actualización de la renta: artículo 18 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE, texto consolidado).
• El índice de referencia y su finalidad: disposición adicional undécima de la LAU, añadida por la disposición final primera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
• Tope del 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027, nuevo artículo 18 y contratos anteriores a 2023: disposición final sexta y artículos 3 y 4 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026).
• Definición y cálculo del IRAV: Resolución de 18 de diciembre de 2024 de la Presidencia del INE, y la nota informativa del INE que la explica.
• Valor vigente del índice: serie mensual del IRAV en el INE (tabla 72975). Dato usado en este artículo: septiembre de 2026, 2,54 %, publicado el 14 de octubre de 2026. El de octubre se publica el 13 de noviembre de 2026, según el calendario de publicación del INE.
• Cálculo de la subida con el IPC: actualización de rentas de alquiler por anualidades completas con el IPC y calculadora de actualización con el IPC general, del INE. Dato usado: variación anual del IPC general de septiembre de 2026, 4,9 %. Consultado el 17 de octubre de 2026, con el artículo 18.1 de la LAU y la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 en el BOE.

Datos comprobados en el BOE y en el INE el 16 de septiembre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 en el BOE del 7 de octubre de 2026, y la serie del IRAV y su calendario en el INE el 16 de octubre de 2026. Es contenido divulgativo y no sustituye al asesoramiento jurídico: antes de notificar una subida, revisa la cláusula concreta de tu contrato.

Conclusión

Resumido: mira la fecha de tu contrato, comprueba que la actualización está pactada, coge el último índice publicado en la fecha de tu aniversario sin pasar del 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027 si no hay acuerdo nuevo, calcula, notifica por escrito y guárdalo.

Son diez minutos una vez al año. Y si lo que quieres es no tener que mirar un índice nunca más, cuéntanos cómo es tu piso: con renta garantizada cobras una cifra fija pactada por escrito y las actualizaciones dejan de ser tu tarea.