¿Vender o alquilar mi piso en Zaragoza? Lo que te queda en cada caso

Con los números de esta guía, de los 180.000 € que pone el cartel de venta acaban en tu cuenta 164.005 €: los casi 16.000 € que faltan son gastos, plusvalía municipal e IRPF. Alquilando ese mismo piso a 700 € al mes, con contrato firmado entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026, te quedan unos 6.250 € al año después de sus gastos y del IRPF, unos 62.500 € en diez años, y al final de esos diez años sigues teniendo el piso. Lo que suele inclinar la balanza no es el dinero, es no querer saber nada de inquilinos, y eso tiene solución sin vender: la renta garantizada te paga fijo cada mes y la gestión integral se ocupa de todo lo demás.

¿Cuánto se lleva Hacienda si vendes tu piso en Zaragoza?

Vender no tributa sobre el precio, sino sobre la ganancia patrimonial: la diferencia entre lo que recibes y lo que en su día te costó, y a las dos cifras se les suman los gastos. Esa ganancia va a la base del ahorro, que en 2026 tiene esta escala (sumando la parte estatal y la autonómica):

Al valor de compra se le suman los gastos e impuestos que pagaste entonces (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y las inversiones de mejora, que suben la base y bajan la ganancia. Del valor de venta se restan los gastos de vender: honorarios de agencia si la hay, certificado energético y la plusvalía municipal si te toca a ti. Guardar esas facturas es lo que separa una ganancia real de una inflada.

La cuenta de vender, con números

Supuestos, para que cambies los tuyos: piso comprado hace años por 120.000 € con 11.100 € de gastos e impuestos de compra, que hoy se vende por 180.000 € con 5.400 € de agencia y 2.000 € de plusvalía municipal. No es vivienda habitual, así que no hay exención.

De los 180.000 € del cartel, acaban en tu cuenta 164.005 €. La diferencia, casi 16.000 €, son gastos e impuestos que no aparecen en el precio y que mucha gente descubre al final.

¿Vender hoy o alquilar diez años? La comparación que decide

Con el mismo piso alquilado a 700 € al mes, con contrato firmado entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026, después de pagar sus gastos y el IRPF te quedan unos 6.250 € al año. En un contrato firmado desde el 2 de diciembre de 2026 la reducción del IRPF por alquiler es otra, del 15 % al 100 % según el caso, y ese neto cambia. En diez años son unos 62.500 €, y al final de esos diez años sigues teniendo el piso.

Lo que te deja el alquiler cada año, con números

Supuestos, los mismos que usa nuestra guía de Hacienda para un piso comprado por 120.000 €, para que cambies los tuyos: 280 € de IBI, 60 € al mes de comunidad, 180 € de seguro y 250 € de reparaciones al año; el 40 % del valor es suelo; el piso está alquilado los doce meses, y tu tipo marginal de IRPF es el 30 %, el que corresponde en Aragón a una base liquidable general de entre 21.210 € y 35.200 €.

El IRPF sale así: a los 8.400 € cobrados se les restan esos 1.430 € de gastos y 2.160 € de amortización (el 3 % de los 72.000 € que costó el piso sin contar el suelo), y quedan 4.810 €. La reducción por alquiler de vivienda, del 50 %, los deja en 2.405 €, y al 30 % son 721,50 €. La amortización rebaja el impuesto pero no sale de tu bolsillo, por eso no está en la tabla. El cálculo completo, con la escala de Aragón tramo a tramo, está en cuánto se lleva Hacienda por alquilar un piso en Zaragoza.

Dicho de otra forma: alquilar diez años recupera más de un tercio de lo que te daría vender y además conservas el piso. Lo que inclina la balanza hacia vender no suele ser el dinero, sino necesitarlo ahora o no querer saber nada de inquilinos. Y ese segundo motivo tiene solución sin vender: los riesgos de la columna de la derecha (vacíos, impagos, desgaste) son justamente los que desaparecen con una renta garantizada, donde cobras fijo cada mes y no gestionas nada.

El coste de oportunidad de tener el dinero parado

Vender te da un capital hoy; alquilar te da una renta cada mes y conservas el activo. La pregunta de fondo es qué harías con el dinero de la venta y si esa alternativa te renta más (con su propio riesgo) que el alquiler manteniendo el piso. Para muchos propietarios, un ingreso estable y sin gestión pesa más que un capital que habría que volver a invertir.

¿Cuándo gana vender y cuándo gana alquilar?

Las cuentas dicen cuánto te queda en cada caso; lo que no dicen es qué necesitas tú. Cada opción tiene su lado bueno y su lado malo:

Vender. A favor: liquidez inmediata, te olvidas de la gestión y de los gastos del piso. En contra: pierdes el patrimonio y sus ingresos futuros, la venta depende del momento de mercado y es una decisión difícil de deshacer.

Alquilar. A favor: mantienes la propiedad, generas ingresos mensuales y conservas la posible revalorización. En contra: hay que gestionar inquilinos, cobros y mantenimiento, y existe el riesgo de impago o vacíos... salvo que lo elimines con una fórmula de renta garantizada.

Alquilar ahora, decidir vender más adelante

Una opción que muchos pasan por alto: alquilar mantiene todas las puertas abiertas. Puedes generar ingresos ahora y vender más adelante si cambian tus circunstancias o el mercado. Vender, en cambio, cierra la puerta. Si dudas, alquilar sin complicaciones (con la gestión delegada) te da tiempo para decidir sin renunciar a nada.

Eso sí, si un día lo vendes con el inquilino dentro, el contrato sigue: quien compra ocupa tu lugar de arrendador, como mínimo durante los cinco primeros años de contrato, como dice el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cómo se hace, qué avisos le debes al inquilino y lo que cambia en 2026 está en vender un piso alquilado con el inquilino dentro.

Errores frecuentes al decidir

• Decidir solo por el titular del mercado del momento.
• Comparar ingreso bruto de alquiler con precio de venta neto.
• Olvidar el coste (en tiempo y riesgo) de gestionar el alquiler.
• No tener en cuenta que vender es difícil de deshacer.

Si lo que quieres es medir cuánto rinde un piso alquilado en Zaragoza, en bruto y en neto, la cuenta paso a paso está en ¿es rentable comprar un piso para alquilar en Zaragoza?

¿Se puede alquilar sin las complicaciones del alquiler?

El principal «pero» de alquilar (la gestión y el riesgo) desaparece con la renta garantizada: cobras una renta fija todos los meses y no te ocupas de nada. Si te inclinas por alquilar, calcula tu renta en la calculadora o pide una valoración gratuita.

Fuentes y normativa de esta sección

• Ganancia patrimonial y su cálculo: artículos 33 a 36 de la Ley 35/2006, del IRPF (BOE).
• Escala del ahorro: artículo 66 de la misma ley, sumando la parte estatal y la autonómica.
• Exención por reinversión en vivienda habitual: artículo 38.1.
• Exención para mayores de 65 años y dependencia severa o gran dependencia: artículo 33.4.b).
• Gastos del alquiler y amortización del 3 % sin el suelo: artículo 23.1 de la misma ley.
• Reducción por alquiler de vivienda en el IRPF: artículo 23.2 de la misma ley (el 50 % de la letra d, en la redacción de la Ley 12/2023, para los contratos firmados desde su entrada en vigor, el 26 de mayo de 2023) y su disposición transitoria trigésima octava, en la redacción del artículo 6 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre: los contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026 conservan la reducción anterior.
• Tipo marginal del 30 %: escala estatal del artículo 63 de la misma ley (15 % entre 20.200 € y 35.200 €) y escala autonómica de Aragón del Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria (15 % entre 21.210 € y 36.960 €).
• Venta de un piso alquilado: artículo 14 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (BOE).

Un aviso: el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero el Congreso tiene que convalidarlo en los treinta días siguientes, como manda el artículo 86 de la Constitución. Su antecesor, el Real Decreto-ley 26/2026, con el mismo título, no se convalidó y quedó derogado el 2 de octubre. Si este decayera también, volverían las reglas anteriores, y actualizaremos esta guía.

Datos comprobados en el BOE el 14 de septiembre de 2026; la reducción del IRPF por alquiler, el 7 de octubre de 2026, y la cuenta del alquiler y el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el 10 de octubre de 2026, en el BOE y en la Agencia Tributaria. Es contenido divulgativo y no sustituye al asesoramiento fiscal para tu caso: antes de firmar una venta, haz los números con tu asesor.