La respuesta corta
Por un alquiler de 500 € al mes en Zaragoza, con gastos normales y la reducción del 50 % que la ley reconoce al alquiler de vivienda, un propietario con una nómina media paga en torno a 360 € de IRPF al año. Eso es un 6 % de lo que cobra, no un tercio. Abajo está el cálculo entero, paso a paso y con los números a la vista.
Esto es orientación general para propietarios, no asesoramiento fiscal individualizado: tu factura depende de tus gastos reales y del resto de tus ingresos. Todas las cifras llevan la norma que las respalda al final del artículo.
La pregunta se repite en cuanto un propietario se plantea alquilar: de lo que me pague el inquilino, ¿cuánto acaba en Hacienda? Y casi siempre viene con una cifra en la cabeza que asusta y que no es la real, porque mezcla dos cosas distintas: lo que cobras y lo que tributa. Entre una y otra hay dos restas que mucha gente no se aplica, y una de ellas es la que más dinero deja sobre la mesa cada año.
En este artículo
- Los cuatro pasos del cálculo
- Paso 1. Lo que cobras en el año
- Paso 2. Los gastos que puedes restar
- Paso 3. La reducción por alquiler de vivienda
- Paso 4. El tipo que se te aplica en Aragón
- El cálculo completo de un alquiler de 500 €
- La misma cuenta con 700 y 900 €
- Los tres errores que más caros salen
- ¿Y si alquilo por habitaciones?
- Fuentes oficiales y normativa citada
- Preguntas frecuentes
- Conclusión
Los cuatro pasos del cálculo
El alquiler de un piso tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. No tiene un impuesto propio ni un tipo fijo: se suma al resto de tus ingresos y paga según tu escala. El recorrido siempre es el mismo:
- Ingresos íntegros: todo lo que te paga el inquilino en el año.
- Menos los gastos deducibles: lo que te cuesta tener ese piso alquilado. El resultado es el rendimiento neto.
- Menos la reducción por alquiler de vivienda: del 50 % en el caso general, y hasta el 90 % en supuestos concretos.
- Por tu tipo: lo que queda se suma a tu base y paga al tipo que te corresponda, sumando la escala estatal y la de Aragón.
La diferencia entre pagar mucho y pagar poco casi nunca está en el paso 4, que no controlas. Está en el paso 2, que sí.
Paso 1. Lo que cobras en el año
Los ingresos íntegros son la renta multiplicada por los meses cobrados. Un alquiler de 500 € al mes durante los doce meses son 6.000 €. Si el piso estuvo vacío dos meses, son 5.000 €, y los gastos de esos dos meses siguen siendo deducibles mientras la vivienda esté en expectativa de alquiler.
La fianza no cuenta como ingreso: es un depósito que se devuelve, y en Aragón se deposita en el organismo autonómico correspondiente. Sí cuenta, en cambio, cualquier cantidad que el inquilino te pague por encima de la renta y que no sea reembolsable.
Paso 2. Los gastos que puedes restar
Aquí es donde se decide la factura. La ley permite restar todos los gastos necesarios para obtener el alquiler, y enumera expresamente varios. Estos son los que aparecen en casi todos los pisos de Zaragoza:
- IBI y tasas municipales (basuras, alcantarillado) que recaigan sobre el inmueble.
- Cuotas de comunidad, incluidas las derramas de conservación.
- Seguro del hogar y, si lo tienes, el de impago de alquiler.
- Intereses del préstamo hipotecario (los intereses, no la amortización del capital) y demás gastos de financiación.
- Reparación y conservación: pintura, arreglo de una persiana, cambio de una caldera averiada. Ojo: la mejora (poner aire acondicionado donde no había) no se deduce como gasto, se amortiza.
- Suministros que pagues tú.
- Servicios de terceros: administrador de fincas, honorarios de gestión del alquiler, certificado energético, cédula, portería.
- Saldos de dudoso cobro, cuando el inquilino no paga y se cumplen los plazos del reglamento.
- Amortización del inmueble: el gasto que casi nadie aplica, y el que más pesa.
Los intereses y los gastos de reparación tienen un límite conjunto: no pueden superar los ingresos íntegros de ese piso en el año. Lo que sobre no se pierde, se deduce en los cuatro años siguientes.
La amortización, que es la resta que casi nadie hace
Puedes deducir cada año el 3 % del valor de construcción del piso, entendiendo por tal el mayor de dos cifras (el coste de adquisición que pagaste o el valor catastral), excluyendo siempre el suelo. La proporción del suelo la da tu recibo del IBI.
Un piso comprado por 120.000 € cuyo catastro atribuye el 40 % al suelo amortiza sobre 72.000 €, es decir 2.160 € al año. No es dinero que salgas de tu bolsillo: es un gasto que la ley te reconoce y que reduce lo que tributas. No aplicarlo, en el ejemplo de este artículo, cuesta 324 € al año.
Paso 3. La reducción por alquiler de vivienda
Si el destino del inmueble es vivienda (no oficina, no local, no alquiler turístico), lo que quede después de los gastos se reduce antes de tributar. Desde el 1 de enero de 2024 la escala es esta:
| Reducción | Cuándo se aplica |
|---|---|
| 90 % | Contrato nuevo en zona de mercado residencial tensionado, bajando la renta más de un 5 % respecto al contrato anterior. |
| 70 % | Primer alquiler en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años, o alquiler a una Administración pública o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social. |
| 60 % | Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores a la firma del contrato. |
| 50 % | Cualquier otro caso. Es el que se aplica a la mayoría de los alquileres de Zaragoza. |
Zaragoza no tiene ninguna zona tensionada declarada, así que los tramos del 90 % y del 70 % no están disponibles aquí. Lo hemos comprobado en el listado oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana que recoge las zonas declaradas entre el primer trimestre de 2024 y el segundo de 2026: de los 317 municipios que figuran en él, ninguno es de Aragón. Las comunidades con zonas declaradas son Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias. Es una lista viva, así que si algún día cambia, cambia también tu reducción.
Hay una excepción importante por antigüedad: si tu contrato se firmó antes del 26 de mayo de 2023, sigues aplicando la reducción anterior, que era del 60 %. En el ejemplo de este artículo eso son 72 € menos de impuesto al año que con el 50 %.
La condición que anula la reducción
La reducción solo se aplica sobre lo que tú declaras por tu cuenta. Si no declaras el alquiler y Hacienda lo regulariza después, pierdes el 50 % sobre la parte descubierta: tributas por el rendimiento neto entero. Declarar mal no es "pagar lo mismo más tarde", es pagar el doble.
Paso 4. El tipo que se te aplica en Aragón
Lo que queda se suma a tu base general y paga al tipo marginal que te corresponda, que es la suma de dos escalas: la estatal y la de la comunidad donde resides. Esta es la tabla que necesita un propietario aragonés, con las dos ya sumadas:
| Base liquidable general | Estatal | Aragón | Tipo marginal |
|---|---|---|---|
| Hasta 12.450 € | 9,50 % | 9,50 % | 19,0 % |
| 12.450 € a 13.072,50 € | 12,00 % | 9,50 % | 21,5 % |
| 13.072,50 € a 20.200 € | 12,00 % | 12,00 % | 24,0 % |
| 20.200 € a 21.210 € | 15,00 % | 12,00 % | 27,0 % |
| 21.210 € a 35.200 € | 15,00 % | 15,00 % | 30,0 % |
| 35.200 € a 36.960 € | 18,50 % | 15,00 % | 33,5 % |
| 36.960 € a 52.500 € | 18,50 % | 18,50 % | 37,0 % |
| 52.500 € a 60.000 € | 18,50 % | 20,50 % | 39,0 % |
| 60.000 € a 80.000 € | 22,50 % | 23,00 % | 45,5 % |
Un apunte para leerla bien: la base liquidable no es tu sueldo bruto. A una nómina de 30.000 € brutos se le restan la Seguridad Social y los gastos generales del trabajo, con lo que la base ronda los 26.000 € y cae en el tramo del 30 %. Es el tipo que usamos en los ejemplos de abajo por ser el más habitual entre propietarios que alquilan un piso y además trabajan.
El cálculo completo de un alquiler de 500 €
Supuestos, escritos para que puedas cambiarlos por los tuyos: piso comprado por 120.000 €, con el 40 % de valor de suelo según catastro; contrato de vivienda firmado después de mayo de 2023; propietario con nómina que le sitúa en el 30 %.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Renta cobrada (500 € × 12) | 6.000,00 € |
| Amortización (3 % de 72.000 €) | − 2.160,00 € |
| IBI | − 280,00 € |
| Comunidad (60 € × 12) | − 720,00 € |
| Seguro del hogar | − 180,00 € |
| Reparaciones del año | − 250,00 € |
| Rendimiento neto | 2.410,00 € |
| Reducción del 50 % | − 1.205,00 € |
| Lo que de verdad tributa | 1.205,00 € |
| IRPF a pagar (al 30 %) | 361,50 € |
De los 6.000 € cobrados, Hacienda se lleva 361,50 €: un 6 %. Dicho de otro modo, de cada 100 € de renta, unos 94 se quedan contigo. Y el piso ha pasado el año generando ingresos sin que tú adelantes nada por el impuesto, porque el alquiler a un particular como vivienda no lleva retención: lo pagas todo junto en la declaración del año siguiente. Conviene tenerlo apartado.
La misma cuenta con 700 y 900 €
Con pisos de más valor suben la renta y también la amortización, así que el porcentaje efectivo se mueve poco. Mismos supuestos, mismo tipo del 30 %:
| Renta mensual | Cobrado al año | Gastos | Tributa | IRPF | % sobre lo cobrado |
|---|---|---|---|---|---|
| 500 € | 6.000 € | 3.590 € | 1.205 € | 361,50 € | 6,0 % |
| 700 € | 8.400 € | 4.570 € | 1.915 € | 574,50 € | 6,8 % |
| 900 € | 10.800 € | 5.570 € | 2.615 € | 784,50 € | 7,3 % |
Pisos de 120.000 €, 160.000 € y 200.000 € respectivamente, con 40 % de suelo, y gastos corrientes proporcionales al tamaño. Si tu piso está pagado, si tienes hipoteca, o si este año has cambiado la caldera, tu cifra será distinta: cambia los importes de la tabla anterior por los tuyos.
Los tres errores que más caros salen
1. No amortizar. Es, con diferencia, el más común y el más caro. En el ejemplo de 500 € son 324 € de más cada año, y no se recupera hacia atrás más allá de los plazos de rectificación. Necesitas dos datos que están en tu recibo del IBI: el valor catastral total y el del suelo.
2. Guardar mal los justificantes. El gasto se deduce si se puede probar. Una carpeta con las facturas de comunidad, el recibo del IBI, la póliza del seguro y las facturas del fontanero vale, en euros, más que cualquier truco.
3. No declarar. Además de la sanción y los intereses, pierdes la reducción del 50 % sobre lo que Hacienda te descubra. Un alquiler de 6.000 € sin declarar no ahorra 361 €: convierte esos 361 € en 723 € más recargos. Y Hacienda tiene el dato: el inquilino puede deducirse el alquiler en algunas ayudas y deducciones autonómicas, la fianza está depositada y los suministros van a un nombre.
¿Y si alquilo por habitaciones?
El esquema de ingresos menos gastos es el mismo, pero cambian dos cosas: los gastos se reparten en proporción a la superficie alquilada, y la aplicación de la reducción del 50 % en el alquiler de habitaciones es una cuestión discutida que depende de cómo esté planteado el contrato y de a qué se destine la vivienda. Lo tratamos por separado, con las consultas y resoluciones sobre la mesa, en la guía de fiscalidad del alquiler por habitaciones en Zaragoza.
Si lo que estás valorando es qué modalidad te conviene, antes que la fiscal hay una pregunta más rentable: cuántos meses vas a tener el piso vacío y qué pasa si el inquilino deja de pagar. Lo comparamos con números en renta garantizada frente a gestión tradicional y en por cuánto alquilar mi piso en Zaragoza.
Fuentes oficiales y normativa citada
- Gastos deducibles y amortización del 3 %: artículo 23.1 de la Ley 35/2006, del IRPF (BOE).
- Reducciones del 90, 70, 60 y 50 %: artículo 23.2 de la misma ley, en la redacción dada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en vigor desde el 1 de enero de 2024.
- Reducción del 60 % para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: disposición transitoria trigésima octava de la Ley 35/2006.
- Escala estatal: artículo 63 de la Ley 35/2006.
- Escala autonómica de Aragón: artículo 110-1 del Texto Refundido aprobado por Decreto Legislativo 1/2005, recogido en el Manual práctico de Renta de la Agencia Tributaria (ejercicio 2025).
- Zonas de mercado residencial tensionado: relación oficial publicada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, consultable en su buscador; datos del primer trimestre de 2024 al segundo de 2026.
Datos comprobados en las fuentes citadas el 14 de septiembre de 2026. La normativa fiscal cambia: antes de presentar tu declaración, confirma que sigue vigente o consúltalo con tu asesor.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se lleva Hacienda por un alquiler de 500 € en Zaragoza?
Con gastos normales y la reducción del 50 % por alquiler de vivienda, un propietario con una nómina media paga alrededor de 361 € de IRPF al año por un alquiler de 500 € mensuales, es decir, un 6 % de los 6.000 € cobrados. La cifra sube si no aplicas la amortización del inmueble y baja si tienes hipoteca o gastos altos ese año.
¿El alquiler de vivienda lleva IVA?
No. El arrendamiento de vivienda a un particular para su uso como tal está exento de IVA, así que no repercutes IVA al inquilino ni presentas declaraciones por ese concepto. Sí lo llevan el alquiler de locales, el de plazas de garaje alquiladas aparte y los alquileres con servicios propios de la hostelería.
¿Tengo que hacer retención al inquilino?
No, si el inquilino es un particular que usa el piso como vivienda: no hay retención y el impuesto se paga entero en la declaración anual. Sí hay retención cuando el inquilino es una empresa o un profesional que alquila un local para su actividad.
¿Puedo deducir la hipoteca del piso alquilado?
Puedes deducir los intereses del préstamo, no la parte de cuota que amortiza capital. Los intereses y los gastos de reparación tienen un límite conjunto: la suma de ambos no puede superar los ingresos del piso en el año, y el exceso se deduce en los cuatro años siguientes.
¿Se puede aplicar la reducción del 90 % en Zaragoza?
Hoy no. Esa reducción exige que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado declarada, y en la relación oficial del Ministerio de Vivienda no figura ningún municipio de Aragón. En Zaragoza, la reducción aplicable en el caso general es la del 50 %, o la del 60 % si el contrato es anterior al 26 de mayo de 2023.
¿Y si el piso ha estado vacío parte del año?
Los meses alquilados tributan como rendimiento del capital inmobiliario y los gastos de esos meses se deducen igual. Por los meses vacíos, si el piso estuvo en expectativa de alquiler, se imputa una renta por el inmueble a disposición del propietario, que se calcula sobre el valor catastral. Es la razón por la que un piso vacío también aparece en la declaración.
¿Cambia algo si alquilo el piso a una empresa con renta garantizada?
El ingreso se declara igual, como rendimiento del capital inmobiliario, y los gastos se deducen igual. Lo que conviene mirar con tu asesor es la reducción por arrendamiento de vivienda, porque depende del destino que se dé al inmueble y de cómo esté redactado el contrato. Te lo explicamos sin rodeos antes de firmar, con tu contrato delante.
Conclusión
Hacienda se lleva bastante menos de lo que casi todo el mundo cree: en torno al 6 o 7 % de la renta cobrada en un alquiler normal de Zaragoza, no un tercio. Pero ese porcentaje bajo no es automático: depende de que restes todos los gastos que la ley te reconoce, muy especialmente la amortización, y de que declares en plazo para conservar la reducción del 50 %.
La cuenta que importa de verdad no termina en el impuesto. Un piso que pasa dos meses vacío pierde 1.000 € de renta, y un impago de seis meses se lleva 3.000 €: más de ocho años de lo que pagas de IRPF. Por eso, antes de optimizar el impuesto, conviene asegurar el ingreso.
Es justo lo que hacemos: firmamos como tu inquilino responsable y te pagamos una renta fija todos los meses, esté el piso ocupado o vacío, con el mantenimiento y los inquilinos a nuestro cargo. Si quieres saber qué renta garantizada sale por tu piso, dinos cuál es y te damos la cifra sin compromiso.