Fiscalidad del alquiler por habitaciones en Zaragoza tras la Ley 12/2023

Cómo tributa el alquiler de tu piso

Si eres propietario y alquilas tu vivienda (entera o por habitaciones) a particulares para su uso como vivienda, los ingresos tributan en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, regulado en los artículos 22 a 24 de la Ley 35/2006 del IRPF (LIRPF).

No es ganancia patrimonial (eso sería la diferencia al vender), ni rendimiento de actividad económica (eso sería el caso del Art. 27.2 LIRPF, que exige al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para gestionar inmuebles). Para la inmensa mayoría de propietarios particulares: capital inmobiliario, sin más.

El cambio clave: Ley 12/2023 y los nuevos tramos

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE 25-mayo-2023, vigor 26-mayo-2023) modificó el Art. 23.2 LIRPF, sustituyendo la reducción única del 60% que existía antes por una estructura escalonada con cuatro tramos posibles. La aplicación práctica, según la Disposición Final Octava de la propia Ley 12/2023, queda así:

• Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: mantienen el régimen anterior, es decir, reducción del 60% sobre el rendimiento neto cuando el destino sea vivienda habitual del inquilino. Este régimen se conserva mientras esté vigente ese contrato.
• Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: pasan al nuevo sistema escalonado. Los nuevos porcentajes se aplican a los rendimientos imputables a partir del período impositivo 2024 (es decir, en la Renta presentada en 2025 y siguientes).

El nuevo sistema tiene cuatro escalones posibles, ordenados de mayor a menor reducción:

• 90%: cuando el inmueble se ubique en zona de mercado residencial tensionado declarada por la Comunidad Autónoma y el nuevo contrato suponga rebaja de al menos un 5% sobre la renta del último contrato anterior actualizada con el IPC.
• 70%: en zona tensionada, primer alquiler de la vivienda y o bien (a) inquilino entre 18 y 35 años, o bien (b) inmueble incorporado a un programa público de vivienda o protección oficial, o destinado al alquiler social, o arrendado a la Administración o a una entidad sin ánimo de lucro.
• 60%: cuando la vivienda haya sido rehabilitada en los dos años previos a la celebración del contrato (con el alcance del Art. 41.1 RIRPF, sin alteraciones cosméticas).
• 50%: tramo por defecto del nuevo sistema, aplicable al resto de contratos firmados desde el 26-mayo-2023.

Ejemplo numérico para un piso típico de Zaragoza

Veamos un caso real con un piso alquilado por habitaciones desde 2024 (sin rehabilitación reciente, por tanto reducción 50%):

• Ingresos brutos anuales: 14.400 € (1.200 €/mes)
• Gastos deducibles totales: 4.000 € (intereses hipoteca, IBI, comunidad, suministros, seguro, amortización 3%)
• Rendimiento neto previo: 10.400 €
• Reducción del 50% (Art. 23.2 LIRPF nuevo régimen): −5.200 €
• Rendimiento neto reducido (lo que tributa): 5.200 €
• Si tu tipo marginal es el 30%, IRPF a pagar: ≈ 1.560 €
• Tipo efectivo sobre los 14.400 € brutos: 10,8%

Si el contrato es anterior al 26 de mayo de 2023 y se mantiene vigente, conserva la reducción del 60% (en el ejemplo, IRPF ≈ 1.248 €, tipo efectivo 8,7%). Por eso, prorrogar contratos antiguos en buenas condiciones puede ser ventajoso fiscalmente.

Gastos deducibles (lo que resta antes de la reducción)

Los gastos deducibles se regulan en el Art. 23.1 LIRPF y se desarrollan en los Art. 13 y 14 del Reglamento del IRPF (RIRPF, Real Decreto 439/2007). Para alquiler residencial puedes deducir, entre otros:

• Intereses de la hipoteca y demás gastos de financiación del piso (no el principal del préstamo, sólo los intereses).
• Conservación y reparación: pintura, fontanería, reparación de electrodomésticos, sustitución de elementos rotos. Junto con los intereses tienen un tope: el conjunto no puede superar los rendimientos íntegros del año; el exceso se deduce en los 4 años siguientes.
• Tributos y tasas no estatales: IBI y tasa de basuras del Ayuntamiento de Zaragoza.
• Comunidad de propietarios: la cuota mensual / anual completa.
• Seguro del hogar (continente, contenido, responsabilidad civil) en la parte correspondiente a la actividad de arrendamiento.
• Suministros si los pagas tú (luz, agua, gas, internet) — habitual en alquiler por habitaciones donde el contrato suele incluirlos.
• Servicios personales y profesionales: agencia, abogado, asesor fiscal, administrador de fincas.
• Amortización del inmueble (Art. 14 RIRPF): 3% anual aplicado sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho (excluido el suelo) o el valor catastral de la construcción (excluido el suelo).
• Amortización del mobiliario y enseres (Art. 14 RIRPF): vida útil estimada según las tablas oficiales.
• Saldos de dudoso cobro (Art. 13.e RIRPF): cantidades adeudadas por el inquilino son deducibles cuando entre el primer impago y el cierre del período impositivo hayan transcurrido más de 6 meses y no se haya producido renovación del crédito. Si el saldo se cobra después, se imputa como ingreso ese año.

Guarda todas las facturas con NIF, importe y concepto. Si Hacienda te requiere justificación, sin factura completa no hay deducción.

Alquiler por habitaciones: mismo IRPF, ojo con el IVA

El tratamiento en IRPF del alquiler por habitaciones es el mismo que el de la vivienda completa, siempre que cada habitación se destine a vivienda permanente (no temporal) del inquilino: rendimiento del capital inmobiliario y reducción 50% / 60% / 70% / 90% según el caso.

En cuanto al IVA (Art. 20.Uno.23 de la Ley 37/1992 del IVA, LIVA):

• Alquiler residencial puro (vivienda habitual del inquilino): exento de IVA. Esto incluye los garajes y trasteros accesorios alquilados conjuntamente.
• Alquiler con servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica de la habitación, cambio de ropa de cama, recepción, etc.): NO exento; tributa al 10% de IVA. No es lo habitual en alquiler residencial por habitaciones de larga estancia.
• Vivienda de uso turístico (VUT) con servicios de hospedaje: 10% IVA y régimen turístico autonómico (en Aragón, Decreto 80/2015 y normativa posterior).

Retenciones: cuándo te retiene IRPF el inquilino

La regla general la fija el Art. 75.3 del Reglamento del IRPF (RIRPF):

• Si tu inquilino es persona física que alquila tu piso para vivir, no hay retención. Tú declaras todos los ingresos en tu Renta anual (modelo 100, casillas de capital inmobiliario).
• Si tu inquilino es una persona jurídica (empresa, sociedad, asociación), por defecto te retiene el 19% sobre la renta y lo ingresa a Hacienda mediante el modelo 115 trimestral. Tú deducirás esa retención en tu Renta anual.

Existen excepciones en las que la empresa NO retiene aunque sea persona jurídica (Art. 75.3.g RIRPF y siguientes), entre ellas:

• Cuando la renta anual satisfecha por el arrendatario al mismo arrendador no supere los 900 €.
• Cuando el arrendamiento se realice para vivienda del trabajador, con asignación nominal al empleado y prohibición de subarriendo.
• Cuando el arrendador esté dado de alta en el epígrafe 861 del IAE (alquiler de viviendas) y acredite el cumplimiento de determinadas obligaciones.

Si trabajas con una empresa de alquiler de habitaciones en modelo rent-to-rent, la operativa habitual es:

• Tú firmas con la empresa un contrato de explotación (típicamente bajo Art. 3 LAU).
• La empresa te paga la renta acordada cada mes.
• Tú declaras esa renta como rendimiento del capital inmobiliario.
• Si aplica retención del 19% (porque la operativa es uso distinto del de vivienda), la empresa la ingresa a Hacienda con el modelo 115 y tú la deduces en tu Renta. Si encaja en alguna excepción del Art. 75.3 RIRPF, la retención no se practica. Confírmalo en el contrato y con tu asesor.
• La empresa, por su parte, declara sus propios ingresos y gastos en su Impuesto de Sociedades.

IBI, basuras y otros impuestos locales

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) lo paga siempre el propietario que lo sea a 1 de enero. Es repercutible al inquilino sólo si así se pacta expresamente y por escrito en el contrato. La tasa de basuras del Ayuntamiento de Zaragoza sigue la misma lógica.

Como ambos son gastos deducibles en tu IRPF, el impacto neto se suaviza: si tu tipo marginal es 30%, en la práctica sólo asumes ≈ el 70% del IBI (los otros 30 se compensan vía reducción de la base imponible).

Errores frecuentes que detectamos en propietarios

1. No declarar el alquiler. Hacienda cruza datos con Catastro, suministros, comunidad y bancos. La sanción por dejar de declarar puede ir desde el 50% hasta el 150% de la cuota dejada de ingresar (Ley General Tributaria, Art. 191).
2. Aplicar la reducción del 50%/60% sin que el inquilino tenga vivienda permanente ahí. Si el destino es turístico, oficina o segunda residencia, la reducción no aplica.
3. Mezclar contratos pre y post 26-mayo-2023. El régimen anterior 60% sigue vigente para contratos firmados antes; los nuevos van por la escala 50/60/70/90 con efectos desde el ejercicio 2024.
4. Olvidar la amortización del 3%. Es una de las deducciones más infrautilizadas: aplicada sobre el mayor entre coste de adquisición o valor catastral (excluido el suelo), suele suponer entre 200 y 1.500 € anuales menos en la base sin esfuerzo.
5. Deducir gastos sin factura. La factura simplificada o ticket no siempre vale; si Hacienda exige justificación detallada hay que tener factura completa con NIF.
6. No imputar saldos de dudoso cobro. Si un inquilino impaga, pasados 6 meses y sin renovación del crédito, el saldo es deducible (Art. 13.e RIRPF).
7. Pretender la reducción del 90% en Aragón. Sin declaración autonómica de zona tensionada (que en Aragón no existe a fecha de hoy), los tramos del 70% y 90% no son aplicables aunque cumplas los demás requisitos.

Conclusión

Tras la Ley 12/2023, el alquiler residencial mantiene un trato fiscal favorable, pero más complejo: hay que mirar con cuidado la fecha del contrato, el tipo de inmueble y la zona. En Zaragoza, sin zonas tensionadas declaradas a fecha de mayo 2026, la situación se simplifica de hecho a dos opciones para los contratos nuevos: 50% por defecto o 60% si el piso ha sido rehabilitado en los 2 años previos. Los contratos previos al 26-mayo-2023 conservan el 60% mientras estén vigentes.

Trabajar con una empresa de alquiler de habitaciones en Zaragoza seria también facilita el lado fiscal: tienes un único contrato, una única renta mensual y, si procede, un solo modelo 115 trimestral por cada inquilino. Hacienda lo agradece y tú cuando llegue la campaña de la Renta también.

Recuerda: una hora de asesor fiscal antes de firmar tu primer contrato suele ahorrar mucho dinero a lo largo de los años siguientes.

Fuentes oficiales y normativa citada

Toda la normativa y datos citados en este artículo proceden de fuentes oficiales públicas. Verifica siempre la versión consolidada vigente en el momento de aplicar la norma:

• Ley 35/2006 del IRPF (Art. 22-24, especialmente Art. 23.2 reducciones): BOE versión consolidada
• Real Decreto 439/2007 (Reglamento IRPF) (Art. 13 saldos dudoso cobro, Art. 14 amortización, Art. 75.3 retenciones): BOE versión consolidada
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Disposición Final Octava sobre la entrada en vigor de la nueva escala del Art. 23.2 LIRPF): BOE 25-mayo-2023
• Ley 37/1992 del IVA (Art. 20.Uno.23 exención del alquiler residencial): BOE versión consolidada
• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU, marco contractual base): BOE versión consolidada
• Ley 58/2003 General Tributaria (Art. 191 sanciones por dejar de declarar): BOE versión consolidada
• Manual práctico de Renta de la AEAT, capítulo de rendimientos del capital inmobiliario: Manuales prácticos AEAT
• Listado oficial de zonas de mercado residencial tensionado declaradas por las CCAA: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (a fecha de publicación, Aragón no tiene declaraciones vigentes).

Última revisión normativa: 5 de mayo de 2026. Si lees este artículo más tarde, comprueba que no se hayan publicado modificaciones posteriores en BOE.

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