La fianza del alquiler en Zaragoza: cuánto es, dónde se deposita y cómo se recupera

La fianza de un alquiler de vivienda es una mensualidad de renta (artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), y aquí viene lo que casi ningún propietario de Zaragoza sabe: en Aragón tienes que depositarla en el Gobierno de Aragón, es tu obligación como arrendador, el plazo es de dos meses desde la firma y el trámite es gratuito. Si no lo haces, puedes estar incurriendo en una infracción de la Ley 10/1992 de fianzas de arrendamientos. Si prefieres que esto y el resto del papeleo lo lleve otro, es la gestión integral del alquiler; y si quieres cobrar una renta fija sin ocuparte de nada, la renta garantizada.

¿Cómo se deposita la fianza en la DGA?

Lo hace el propietario, y estos son los cuatro datos que importan:

• Qué necesitas: el contrato firmado por las dos partes (con vuestros nombres, DNI y datos de contacto, la dirección exacta del piso, la renta mensual sin gastos y la duración) y la referencia catastral.
• Dónde: en línea, en la ficha del trámite 1526 del Gobierno de Aragón, o en persona con cita previa en el paseo de María Agustín, 36, puerta 5, en Zaragoza.
• En qué plazo: dos meses desde la firma del contrato.
• Cuánto: se deposita una mensualidad de renta, y el trámite es gratuito: no hay tasa.

Esta es la parte que se salta casi todo el mundo. En Aragón, el depósito de las fianzas de los arrendamientos de viviendas y otras fincas urbanas situadas en la comunidad es obligatorio para la persona arrendadora. El inquilino no tiene que hacer ningún trámite ante la Administración: solo te entrega la fianza para que tú la deposites. La ficha oficial del trámite aclara que no hace falta depositarla, por ejemplo, en el alquiler de una habitación ni en el de una plaza de garaje suelta o un trastero.

El plazo: dos meses desde la firma

El depósito se hace dentro del plazo de dos meses desde la celebración del contrato, es decir, desde que lo firmáis. No desde que entra el inquilino ni desde que cobras el primer recibo: desde la firma.

Paso a paso, en línea o en persona

En el Gobierno de Aragón, la DGA: el propio Estatuto de Autonomía lo llama también Diputación General de Aragón. Lo gestiona la Subdirección Provincial de Vivienda de la Dirección General de Vivienda de la provincia donde esté el inmueble; para un piso en Zaragoza, la de Zaragoza.

Se puede hacer en línea o en persona con cita previa. En línea son cuatro pasos:

1. Ten a mano el contrato firmado y la referencia catastral del piso, que es lo que te van a pedir.
2. Entra en la ficha del trámite de depósito (procedimiento 1526) y pulsa «Iniciar trámite».
3. Indica el importe: una mensualidad de renta, que es la fianza legal de una vivienda.
4. Paga con tarjeta o con cargo en cuenta. Para el cargo en cuenta tienes que haber entrado con certificado electrónico o Cl@ve.

En persona hay que pedir cita previa. En Zaragoza se atiende en el paseo de María Agustín, 36, puerta 5, y ahí puedes pagar en metálico en una entidad colaboradora con la carta de pago. Si lo presenta otra persona por ti, añade el modelo de representación.

Y es gratuito: no hay tasa que pagar, y tampoco genera intereses para quien deposita.

Hecho el depósito, la Unidad de Fianzas te entrega un justificante, que es lo que lo acredita: desde el 29 de diciembre de 2022 ya no se sella el contrato, ni al depositar la fianza ni al devolverla.

¿Qué pasa si no deposito la fianza?

La propia información oficial lo dice sin rodeos: si pasa el plazo establecido y el depósito no se ha hecho, podrías estar incurriendo en una infracción de la Ley 10/1992 de fianzas de arrendamientos y otros contratos, sujeta a la sanción correspondiente. Y no es una falta leve: la ley califica de infracción grave no depositar la fianza en la cuantía que corresponda (artículo 18.2), con multa de 301 a 3.000 euros (artículo 19.2). Tampoco es una obligación sin vigilancia: el Gobierno de Aragón tiene un procedimiento específico de inspección en materia de fianzas de arrendamientos y contratos de suministros.

Dicho de otra forma: es un trámite gratuito, se hace una vez por contrato y se tarda menos en hacerlo que en leer este artículo. No hacerlo es asumir un riesgo por nada.

¿Cómo se devuelve la fianza y cuánto tarda la DGA?

Hay dos devoluciones distintas y conviene no confundirlas, porque una la pides tú a la Administración y la otra se la haces tú al inquilino.

La que te devuelve la DGA: 15 días desde que la pides

La DGA devuelve la fianza en 15 días desde que presentas la solicitud. Es el plazo máximo que fija la propia Ley 10/1992 de fianzas en su artículo 9.3, y la ficha del trámite lo cuenta desde la presentación de la solicitud. Al terminar el contrato, la persona arrendadora puede solicitar la devolución del depósito:

• Cómo: en línea, con su propia ficha de trámite (procedimiento 1534), o en persona con cita previa en la Unidad de Fianzas, en la misma dirección del paseo de María Agustín.
• Qué necesitas: un documento firmado por las dos partes que declare terminado el contrato, o una declaración responsable del arrendador, y un justificante bancario de la cuenta en la que quieres cobrarla.
• Hasta cuándo: no hay plazo para pedirla; la ficha oficial lo dice expresamente.

Es el dinero que tú ingresaste al firmar, y vuelve a ti.

La que tú le devuelves al inquilino

Esta es la que genera discusiones, y se prepara el día de la entrega de llaves, aunque desde el 8 de octubre de 2026 también se juega al final. Con un inventario firmado y fotos con fecha del día de entrada, comparar el estado es objetivo y la conversación dura cinco minutos. Sin inventario, cualquier descuento parece arbitrario, y el desgaste normal por el uso (que no se puede descontar) se confunde con el desperfecto (que sí); tienes una plantilla para hacerlo en el inventario del piso de alquiler, en Word. Y al terminar el contrato, desde el 8 de octubre de 2026, tú y el inquilino tenéis que dejar por escrito el estado del piso en el momento de la entrega, en un documento de finalización firmado por los dos: si no se firma, o no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que lo devolvió en buen estado. Si esto alcanza a los contratos firmados antes que terminen después de esa fecha está pendiente de interpretación. Este y los demás cambios en vigor desde el 8 de octubre los resumimos en qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026.

Un aviso: el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero el Congreso tiene que convalidarlo en los treinta días siguientes, como manda el artículo 86 de la Constitución. Su antecesor, el Real Decreto-ley 26/2026, con el mismo título, no se convalidó y quedó derogado el 2 de octubre. Si este decayera también, volverían las reglas anteriores, y actualizaremos esta guía.

¿Cuánta fianza puedo pedir a mi inquilino?

En el arrendamiento de vivienda, una mensualidad. Lo fija el artículo 36 de la LAU y no es negociable al alza: la fianza legal es esa, y lo que se pacte por encima no es fianza, es otra cosa (una garantía adicional, que tiene sus propias reglas y que conviene escribir aparte en el contrato para que dentro de un año nadie discuta qué era cada cantidad).

Dos matices que evitan problemas. El primero: la fianza no es el último mes de renta. Salvo que las partes lo pacten expresamente, el inquilino debe pagar el último mes y tú devolver la fianza después; usarla como último recibo deja el piso sin garantía justo cuando más falta hace, que es el día de la entrega. El segundo: la fianza responde de los desperfectos y de lo que quede pendiente al final, no de un impago prolongado, porque una mensualidad no cubre un impago largo.

¿Puedo pedir garantías además de la fianza?

Sí, y son la vía razonable cuando una mensualidad te parece poco colchón. La ley permite pactar garantías adicionales a la fianza, pero con un tope: en un contrato de vivienda de hasta cinco años, o de siete si el propietario es una empresa, no pueden pasar de dos mensualidades de renta (artículo 36.5 de la LAU). Desde el 8 de octubre de 2026, en un alquiler de vivienda temporal el tope es de una mensualidad, y en ningún caso puedes exigir al inquilino que contrate un seguro de impago. Es una opción, por ejemplo, si el inquilino tiene mascota, como contamos en si se pueden prohibir las mascotas en un piso de alquiler. Así que la cláusula hay que redactarla con cuidado. Las tres habituales:

Aval de un tercero

Una persona solvente que responde si el inquilino no paga. Es lo normal cuando el inquilino es un estudiante y responden los padres, y conviene identificarlo bien en el contrato. Qué responde, por qué conviene que sea solidario y una cláusula para ponerlo lo tienes en el avalista en el contrato de alquiler.

Aval bancario

Una entidad garantiza el pago hasta un importe pactado. Da más seguridad y tiene coste para el inquilino, así que acota bastante a quién puedes alquilar.

Garantía adicional en metálico

Cantidades por encima de la fianza legal. Ojo aquí: no son fianza y su alcance está limitado, así que ni se depositan como fianza ni se pueden llamar así en el contrato.

Los errores que más caros salen con la fianza

Cuatro, y los cuatro se evitan el primer día:

• No depositarla: es el más común en Zaragoza y el único que además es una infracción.
• Usarla como último mes: te quedas sin garantía el día de la entrega, que es cuando aparecen los desperfectos.
• No hacer inventario ni fotos: sin prueba del estado inicial, cualquier descuento que hagas es discutible. Y desde el 8 de octubre de 2026 el inventario se completa al final con el documento de finalización: sin él, la ley presume que el piso se devolvió en buen estado.
• Descontar sin justificar: los descuentos se explican con factura o presupuesto, no con una cifra redonda.

Hay un error hermano de estos y se comete el mismo día, al redactar el contrato: pactar que el inquilino asuma la comunidad sin escribir cuánto suma al año. El pacto se cae y el gasto vuelve a ti, a veces años después. Con el IBI pasa lo mismo en los contratos firmados hasta el 7 de octubre de 2026; en los que se firmen desde el 8, ya no se le puede pasar al inquilino de ninguna forma, salvo que él sea el obligado tributario. Lo tienes explicado en quién paga qué en un alquiler.

Lo hacemos nosotros, y queda por escrito

Si alquilas con nosotros, el depósito de la fianza, el inventario con fotos del día de entrada y la devolución al final forman parte del trabajo: no tienes que acordarte del plazo de dos meses ni buscar la ficha del trámite. Y si lo que quieres es no tocar nada del alquiler, con renta garantizada el arrendatario somos nosotros y cobras una renta fija todos los meses.

Fuentes oficiales y normativa citada

• Importe de la fianza y régimen general: artículo 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE, texto consolidado).
• Obligación de depósito en Aragón, plazo de dos meses, gratuidad, órgano, datos que pide el contrato y fin del sello: Contrato de alquiler y fianzas, Gobierno de Aragón, y la ficha del trámite de depósito de fianzas en régimen general (procedimiento 1526).
• Devolución: ficha del trámite de devolución de fianzas (procedimiento 1534), y el plazo máximo de 15 días del artículo 9.3 de la Ley 10/1992, de 4 de noviembre, de fianzas de arrendamientos y otros contratos (BOE, texto consolidado).
• Infracción por no depositar, multa e inspección: artículos 18.2 y 19.2 de la Ley 10/1992 de fianzas de arrendamientos y otros contratos, y el procedimiento de inspección en materia de fianzas del Gobierno de Aragón.
• Garantías adicionales: artículo 36.5 de la LAU, con el tope de dos mensualidades que introdujo el Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y desde el 8 de octubre de 2026 en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026: una mensualidad como tope en el alquiler de vivienda temporal y prohibición de exigir al inquilino un seguro de impago.
• Documento de finalización y tributos de la vivienda: artículos 36.7 y 20.1 de la LAU, en la redacción del artículo 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación en el Congreso.

Datos comprobados en el BOE y en la sede electrónica del Gobierno de Aragón el 16 de septiembre de 2026 (los del depósito y la devolución, de nuevo el 10 de octubre de 2026), y los cambios del Real Decreto-ley 29/2026, en el BOE del 7 de octubre de 2026. Es contenido divulgativo y no sustituye al asesoramiento jurídico: el importe concreto de una posible sanción y el detalle del procedimiento los fija el órgano competente.

Conclusión

La fianza es una mensualidad, la deposita el propietario en el Gobierno de Aragón dentro de los dos meses siguientes a la firma, es gratis, y al terminar el contrato se recupera con su propio trámite. Con eso y un inventario con fotos, la fianza deja de ser una fuente de discusiones y vuelve a ser lo que es: una garantía. Si prefieres no llevar tú estos plazos, cuéntanos cómo es tu piso y lo gestionamos nosotros.