¿Qué pasa con el alquiler si muere el inquilino o el propietario?
Si muere el inquilino, el contrato no se acaba sin más: su cónyuge, su pareja o los familiares que vivían con él pueden seguir en el piso con el mismo contrato, y para eso tienen que comunicártelo por escrito en tres meses, con el certificado de defunción. Si nadie lo hace, el contrato se extingue. Si muere el propietario, el contrato sigue igual: sus herederos ocupan su lugar con los mismos derechos y obligaciones, y el inquilino no tiene que irse. Aquí tienes quién puede quedarse, en qué orden, un calendario de ejemplo y qué hacer en cada caso. Si prefieres que estas situaciones las gestione alguien por ti, con la renta garantizada pasan a ser cosa nuestra; y si aún no lo tienes alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Se acaba el contrato si muere el inquilino?
No necesariamente. La ley deja que algunas personas que vivían con él ocupen su lugar en el contrato. Es el artículo 16.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: «En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:»
- Su cónyuge, si convivía con él cuando falleció.
- Su pareja, con independencia de su orientación sexual, si convivía con él de forma permanente al menos los dos años anteriores; si tenían hijos en común, basta con que convivieran.
- Sus hijos y demás descendientes que estuvieran bajo su patria potestad o tutela, o que hubieran convivido habitualmente con él los dos años anteriores.
- Sus padres y demás ascendientes que hubieran convivido habitualmente con él los dos años anteriores.
- Sus hermanos, con esa misma convivencia de dos años.
- Otros parientes hasta el tercer grado colateral con una discapacidad igual o superior al 65 %, si convivieron con él los dos años anteriores.
Y si no hay nadie así, se acaba: «Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.»
Quien se subroga no firma un contrato nuevo: sigue con el mismo, en las mismas condiciones y con los mismos plazos que tenía el inquilino.
Si hay varias personas con derecho
Si no se ponen de acuerdo todas, manda el orden de la lista, con una excepción: «los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes». Entre descendientes, o entre ascendientes, gana el de grado más próximo, y entre hermanos, el de doble vínculo frente al medio hermano. Si aun así hay empate, la ley prefiere a quien tenga una discapacidad igual o superior al 65 %, después a quien tenga más cargas familiares y, al final, al descendiente más joven, al ascendiente de más edad o al hermano más joven.
¿Cómo y en qué plazo te lo tienen que comunicar?
Por escrito y en tres meses. Si no, el contrato se extingue. Lo dice el artículo 16.3: «El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.»
- Plazo
- Tres meses desde la muerte del inquilino
- Cómo
- Por escrito
- Con qué
- El certificado registral de defunción
- Qué tiene que decir
- Quién se subroga, su parentesco con el fallecido y, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos
Si nadie te lo comunica a tiempo y el contrato se extingue, esos tres meses no se pierden: «Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.»
Y si te llegan varias comunicaciones de personas que dicen tener derecho, la ley te protege: «Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.»
Un calendario de ejemplo
Con fechas supuestas: tu inquilino fallece el lunes 11 de enero de 2027. Los plazos por meses se cuentan «si los plazos estuviesen fijados por meses o años, se computarán de fecha a fecha», y «En el cómputo civil de los plazos no se excluyen los días inhábiles.»
| Fecha | Qué pasa | Por qué |
|---|---|---|
| Lunes 11 de enero de 2027 | Fallece el inquilino | Desde ese día corren los plazos |
| Jueves 11 de febrero de 2027 | Último día para renunciar por escrito | Quien renuncia en el mes siguiente no responde de la renta de los tres meses |
| Domingo 11 de abril de 2027 | Último día para comunicarte la subrogación | Tres meses de fecha a fecha, y el domingo cuenta |
| Desde el lunes 12 de abril | Si no ha llegado nada, el contrato se ha extinguido | Lo dice el artículo 16.3 |
Fuente: Código Civil, artículo 5, texto consolidado del BOE (consultado el 8 de octubre de 2026)
¿Se puede pactar que no haya subrogación?
Solo en contratos largos. Según el artículo 16.4, si la duración inicial pactada es de más de cinco años, o de más de siete si el arrendador es una persona jurídica, podéis pactar que no haya subrogación cuando el fallecimiento ocurra pasados esos cinco o siete primeros años, o que el contrato se extinga al cumplirlos si ocurre antes.
En un contrato de cinco años o menos, por tanto, ese pacto no cabe y rige el artículo 16 tal como está.
El límite: las personas vulnerables
Aunque el contrato sea largo, el pacto tiene un tope: «En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.»
¿Qué pasa con las rentas que debía, la fianza y sus cosas?
Si alguien se subroga, el contrato sigue y con él todo lo demás. Si se extingue, toca cerrar cuentas con sus herederos, porque «Los herederos suceden al difunto por el hecho solo de su muerte en todos sus derechos y obligaciones.» Y la herencia incluye lo que debía: «La herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona que no se extingan por su muerte.»
- Las rentas que quedaran por pagar son una deuda de la herencia, además de la renta de los tres meses del artículo 16.3 si nadie comunicó la subrogación.
- El saldo de la fianza, una vez descontado lo que proceda, se devuelve a sus herederos: lo explicamos en la guía de la fianza.
- Sus muebles y objetos también son de la herencia: acuerda con los herederos cuándo los retiran y cuándo te devuelven las llaves, y déjalo por escrito.
¿Qué pasa con el contrato si muere el propietario?
Nada cambia para el inquilino: el contrato sigue con los herederos. El Código Civil lo dice así: «Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos». Y los herederos ocupan el lugar del propietario en todo: «Los herederos suceden al difunto por el hecho solo de su muerte en todos sus derechos y obligaciones.»
Es decir, quienes heredan el piso pasan a ser los arrendadores, con el mismo contrato, la misma renta y los mismos plazos. No pueden darlo por terminado por el fallecimiento: solo en los casos y con los avisos que prevé la ley, como en cualquier contrato, y que explicamos en cuánto dura un contrato de alquiler.
Si hay varios herederos
Lo práctico es que los herederos le comuniquen por escrito al inquilino quiénes son y dónde tiene que pagar la renta a partir de ahora, para que nadie pague dos veces ni deje de pagar. Y si deciden vender el piso, el inquilino conserva su contrato y su derecho de tanteo: lo contamos en vender un piso alquilado con el inquilino dentro.
¿Qué hacer si muere tu inquilino, paso a paso?
- No des el contrato por terminado antes de tiempo: quien tenga derecho dispone de tres meses para comunicártelo.
- Si te llega la comunicación, comprueba que es por escrito, que trae el certificado registral de defunción y que dice quién se subroga y su parentesco.
- Si dudas de que cumpla los requisitos, contesta por escrito y consúltalo con un abogado antes de dar nada por hecho.
- Si se subroga, pide sus datos para el contrato y sigue como hasta ahora: el contrato es el mismo.
- Si pasan los tres meses sin comunicación, el contrato se ha extinguido: cierra cuentas con los herederos y acuerda la entrega de las llaves.
Si prefieres que estas situaciones las gestione alguien
Con la renta garantizada firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. Lo que pase con quien vive en el piso pasa a ser cosa nuestra.
Prueba la calculadora para ver cuánto cobrarías, o cuéntanos tu caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos contigo.
En resumen
Si muere el inquilino, su cónyuge, su pareja o los familiares que vivían con él pueden seguir con el mismo contrato, en el orden que fija el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre que te lo comuniquen por escrito en tres meses, con el certificado de defunción. Si nadie lo hace, el contrato se extingue y quienes podían suceder, salvo los que renunciaron en el primer mes, responden de la renta de esos tres meses. Si muere el propietario, el contrato sigue con sus herederos, en las mismas condiciones. Ante un caso concreto, consulta con un abogado.
