¿Qué pasa si el inquilino se va antes de tiempo? Lo que cambia desde octubre de 2026
Puede irse cuando hayan pasado seis meses de contrato, si te avisa con treinta días de antelación, y la ley no le pide ningún motivo. Lo que cambia es lo que pasa después: desde el 8 de octubre de 2026, esa salida «no generará derecho de indemnización en favor del arrendador». Hasta ahora se podía pactar una mensualidad por cada año que faltara por cumplir; en un contrato firmado antes que la lleve, si esa cláusula sigue valiendo está pendiente de interpretación. Aquí tienes qué dice la ley, qué hacer el día que te devuelve las llaves y cuánto te cuesta el piso vacío. Y si prefieres no correr ese riesgo, con la renta garantizada, si quien vive en el piso se va, la renta te la seguimos pagando nosotros; si aún no lo tienes alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Puede irse el inquilino antes de que acabe el contrato?
Sí, si han pasado seis meses y te avisa con tiempo. Lo dice el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción que está en vigor desde el 8 de octubre de 2026: «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.»
- Cuándo puede irse
- Cuando hayan pasado al menos seis meses de contrato
- Con cuánto aviso
- Treinta días de antelación, como mínimo
- Por qué motivo
- La ley no le pide ninguno
- Indemnización
- Ninguna, desde el 8 de octubre de 2026
Los seis meses y los treinta días no son nuevos: ya estaban en la redacción que dio al artículo la Ley 4/2013, en vigor desde el 6 de junio de 2013. Lo que cambia es la indemnización, como verás en la sección siguiente. Para la vivienda temporal, la ley pone otros plazos: «En los contratos de arrendamiento de vivienda temporal el arrendatario podrá desistir del contrato una vez que haya transcurrido al menos un mes desde su formalización, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de diez días.»
¿Tiene que pagarte una indemnización si se va antes?
En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, no. El nuevo apartado 3 del artículo 11 lo dice así: «En los dos apartados anteriores el desistimiento del arrendatario así ejercido no generará derecho de indemnización en favor del arrendador.»
«Así ejercido» quiere decir pasados los seis meses y con los treinta días de preaviso (o, en la vivienda temporal, pasado un mes y con diez días). En un contrato que firmes desde esa fecha, una cláusula de indemnización ya no cabe: el artículo 6 de la ley declara nulas las que perjudican al inquilino frente a las normas de su título, y el artículo 11 está en ese título.
¿Y si el contrato se firmó antes del 8 de octubre de 2026?
Hasta el 7 de octubre de 2026, el artículo 11 decía otra cosa. Era la redacción de la Ley 4/2013, en vigor desde el 6 de junio de 2013: «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»
Es decir, se podía pactar que el inquilino que se fuera antes pagara una mensualidad por cada año que faltara, y la parte proporcional por los meses sueltos. Esa redacción tuvo un paréntesis de un día: el Real Decreto-ley 26/2026 la cambió el 1 de octubre de 2026, el Congreso lo derogó y volvió a regir desde el 2 de octubre, hasta que el Real Decreto-ley 29/2026 la sustituyó el 8 de octubre.
¿Sigue valiendo esa cláusula en un contrato firmado antes? El Real Decreto-ley 29/2026 no lo dice: ninguna de sus disposiciones transitorias habla de la indemnización por irse antes. En un contrato anterior que la lleve, si sigue valiendo está pendiente de interpretación. Antes de reclamarla o de descontarla de la fianza, consúltalo con un abogado.
Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, disposiciones transitorias (BOE del 7 de octubre de 2026)
¿Qué pasa si se va antes de los seis meses o sin avisar?
El artículo 11 no lo regula. Su apartado 3 solo habla del desistimiento «así ejercido», el que respeta los seis meses y los treinta días; para el que no los respeta, la ley de alquileres no tiene una regla escrita sobre qué se le puede reclamar.
Lo que sí dice es a qué se acude cuando ella no llega. Según su artículo 4.2, los alquileres de vivienda «se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil».
Qué se le puede pedir en ese caso depende de tu contrato y de cómo se interprete, así que, antes de reclamar nada o de quedarte con la fianza, consulta a un abogado. Mientras, deja todo por escrito: la fecha en que te avisó, si lo hizo, la fecha en que te devolvió las llaves y el estado en que dejó el piso.
Si además se va debiendo rentas, ya es un impago: lo explicamos en qué hacer si el inquilino no paga.
¿Qué hay que hacer el día que te devuelve las llaves?
Ese día se cierra el contrato, y desde el 8 de octubre de 2026 la ley pide un papel concreto. Hazlo igual aunque se vaya antes de tiempo.
El documento de finalización
Es el nuevo apartado 7 del artículo 36: «A la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes.»
Y si no se firma: «En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.» Si esto alcanza a los contratos firmados antes que terminen después de esa fecha está pendiente de interpretación.
Por eso conviene firmarlo siempre, con el inventario delante:
- Repasa el piso con el inventario que firmasteis al entrar y anota en el documento cada desperfecto que veas.
- Haz fotos con fecha de cada habitación y guárdalas con el documento.
- Apunta la lectura de los contadores de luz, agua y gas.
- Cuenta las llaves y los mandos que te devuelve y anota la fecha de la entrega: de ella cuenta el plazo de la fianza.
La fianza
Lo que quede de la fianza tienes que devolverlo, y la ley le pone un plazo con consecuencia en el artículo 36.4: «El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.»
Cómo se recupera el depósito en Aragón y qué se puede descontar lo explicamos en la guía de la fianza.
¿Cuánto te cuesta que el piso se quede vacío?
Lo que de verdad cuesta una salida anticipada son los meses sin inquilino. No hay una cifra publicada para Zaragoza; la más cercana es la del informe de Fotocasa de 2025, para toda España: el 52 % de los propietarios alquiló en menos de dos semanas, el 22 % tardó entre dos semanas y un mes, el 12 % entre uno y dos meses y el 15 % más de dos meses. Lo contamos con más detalle en cuánto se tarda en alquilar un piso en Zaragoza.
Fuente: Fotocasa Research, «Experiencia en alquiler en 2025» (12 de agosto de 2025)
Pasado a euros, es un cálculo de ejemplo con estos supuestos: una renta de 550 € al mes, la mediana de Zaragoza en 2024 según el Ministerio de Vivienda; meses de 30 días, contando dos semanas como medio mes; y que empiezas a buscar el día que te devuelve las llaves.
| Lo que tardas en alquilar | Propietarios en España (Fotocasa, 2025) | Renta que dejas de cobrar con 550 € al mes |
|---|---|---|
| Menos de dos semanas | 52 % | Hasta 275 € |
| De dos semanas a un mes | 22 % | De 275 a 550 € |
| De uno a dos meses | 12 % | De 550 a 1.100 € |
| Más de dos meses | 15 % | Más de 1.100 € |
A eso súmale lo que sigues pagando con el piso vacío, como el IBI y la comunidad, que dependen de cada piso. Y algo que juega a tu favor: el inquilino tiene que avisarte con treinta días, así que, si empiezas a buscar el día del aviso en lugar del día de las llaves, ganas hasta un mes.
¿Qué puedes poner en el contrato para protegerte?
Menos que antes. La regla general está en el artículo 6 de la ley: «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.» El desistimiento del artículo 11 está en ese título.
Lo que ya no puedes pactar
- Una indemnización por irse antes. Desde el 8 de octubre de 2026, el desistimiento pasados los seis meses y con el preaviso «no generará derecho de indemnización en favor del arrendador».
- Exigirle un seguro de impago. Lo dice el nuevo artículo 36.5: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.»
Lo que sí puedes pactar
- La fianza, que es obligatoria: una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda.
- Una garantía adicional, con los límites del nuevo artículo 36.5: «Las partes podrán pactar una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.» Y sobre su cuantía: «En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. En el caso de los arrendamientos temporales el valor de esta garantía no podrá exceder de una mensualidad de la renta.»
- Una dirección electrónica para los avisos, para que el preaviso te llegue con fecha cierta. Es el artículo 4.6: «Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.»
- Un inventario con fotos, firmado al entrar. Es con lo que comparar el día del documento de finalización.
Qué más debe llevar el contrato lo tienes en qué debe incluir un contrato de alquiler en Zaragoza.
Si no quieres que una salida anticipada te cueste nada
Con la renta garantizada firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. Si quien vive en el piso se va antes de tiempo, la renta te la seguimos pagando nosotros: los meses vacíos y la búsqueda del siguiente inquilino pasan a ser cosa nuestra.
Prueba la calculadora para ver cuánto cobrarías, o cuéntanos tu caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos contigo.
En resumen
Tu inquilino puede irse pasados seis meses, avisándote con treinta días y sin dar motivo, y desde el 8 de octubre de 2026 no te debe ninguna indemnización por ello. En un contrato anterior con una cláusula de una mensualidad por año que falte, si sigue valiendo está pendiente de interpretación: consúltalo antes de reclamarla. Si se va antes de los seis meses o sin avisar, la ley de alquileres no tiene una regla escrita, así que habla con un abogado. El día de las llaves, firmad el documento de finalización con el inventario delante y devuelve lo que quede de la fianza antes de un mes. Y cuenta con los meses vacíos: con 550 € de renta, cada mes que tardes en alquilar son 550 € que no cobras.
