Mi inquilino no paga: qué hacer los siete primeros días
Si tu inquilino no ha pagado, lo que hagas esta primera semana condiciona todo lo que venga después. En corto: documenta el impago, haz un requerimiento fehaciente de pago (un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido) y no toques ni la cerradura ni los suministros. El requerimiento no es un trámite: hecho bien y a tiempo, es lo que impide que el inquilino pare el desahucio pagando en el último momento. Si prefieres no pasar por esto nunca más, esa es la idea de la renta garantizada, y si solo quieres que lo lleve otro, la gestión integral.
Día 1: comprueba que es un impago y no un error
Antes de mover nada, confirma que el dinero no está. Suena obvio y no lo es: una parte de los sustos de fin de mes son una transferencia devuelta por un dígito mal escrito, un cambio de banco del inquilino o una domiciliación que caducó. Mira el extracto, no la aplicación del móvil, y comprueba también los dos o tres días anteriores.
Si de verdad no ha entrado, escríbele. Un mensaje corto y cordial, preguntando si ha pasado algo, resuelve la mayoría de los casos en horas y no te quita ningún derecho: el requerimiento formal viene después y no se sustituye por esto.
Qué anotar desde el primer día
- La fecha exacta en que debía entrar la renta según el contrato.
- El extracto bancario donde se ve que no entró.
- Los mensajes que cruces, sin borrarlos.
- Si hay fianza depositada y por cuánto.
Días 3 a 5: el requerimiento fehaciente, que es lo que de verdad decide
Este es el paso que más propietarios se saltan y el que más caro sale. Un requerimiento de pago fehaciente es una comunicación en la que le reclamas formalmente lo que debe, con una fecha cierta y de la que queda constancia de qué decía y de que le llegó. En la práctica eso es un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
Por qué importa tanto, y no es por el tono
Si el asunto acaba en juicio de desahucio, la ley permite al inquilino enervar la acción, es decir, pararla pagando lo que debe. Pero ese derecho decae si el arrendador le requirió el pago de forma fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y el inquilino no pagó. Lo dice el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, artículo 22.4
Traducido: el mismo impago, con requerimiento y sin él, son dos situaciones distintas. Sin requerimiento, el inquilino puede dejar de pagar, esperar a la demanda, pagar entonces y quedarse en el piso. Con requerimiento hecho a tiempo, esa salida se cierra.
Qué tiene que decir
- Quién eres, qué contrato es y qué piso.
- Qué mensualidades están impagadas y por qué importe exacto.
- Un requerimiento expreso de pago y un plazo para hacerlo.
- La advertencia de que, si no paga, se ejercitarán las acciones de resolución del contrato y reclamación de las rentas.
Envíalo a la dirección del piso arrendado y, si la tienes, también a la que figure en el contrato a efectos de notificaciones. Conserva el acuse y la certificación de contenido: son el documento, no el correo que enviaste.
Lo que no puedes hacer, por mucho que te deba
Aquí es donde un propietario con toda la razón se queda sin ella. Ninguna de estas cosas es una vía rápida: son la forma de convertir un impago, que es un problema civil con solución, en un problema tuyo mucho más serio.
Cambiar la cerradura
El piso está arrendado y el inquilino lo ocupa legítimamente mientras el contrato siga vigente. Impedirle entrar por tu cuenta no es recuperar tu casa: es tomarte la justicia por tu mano, y además te deja sin la vía ordenada que sí funciona.
Cortar la luz, el agua o el gas
Lo mismo, y con un agravante: si los suministros están a tu nombre y los cortas para forzar la salida, estás actuando sobre la vivienda de alguien que todavía la tiene arrendada.
Quedarte la fianza y dar el asunto por cerrado
La fianza responde del cumplimiento del contrato, pero aplicarla a las rentas impagadas no resuelve el contrato ni recupera el piso, y te deja sin garantía para los desperfectos que aparezcan al final. Es una decisión que conviene tomar con la cuenta completa delante, no como reacción.
Días 5 a 7: elegir la vía y ponerla en marcha
Con el requerimiento enviado tienes dos caminos, y no son excluyentes.
Acuerdo escrito
Si el inquilino tiene un problema puntual y voluntad de arreglarlo, un calendario de pagos por escrito y firmado suele ser más rápido y más barato que cualquier procedimiento. Que sea por escrito no es desconfianza: es lo que convierte una promesa en algo exigible.
Demanda de desahucio por falta de pago
Es el procedimiento previsto para esto, y puede acumularse con la reclamación de las rentas debidas, de modo que en el mismo pleito se pide recuperar el piso y cobrar lo impagado. El impago de la renta es causa de resolución del arrendamiento según el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Fuente: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículo 27.2
Lo que cuesta un impago de verdad, más allá de la renta
La cuenta que hace casi todo el mundo es la de las mensualidades que no entran. La cuenta real tiene más partidas, y por eso un impago de tres meses no cuesta tres meses.
- Las rentas que no cobras
- Lo evidente, y suele ser la parte menor.
- Los gastos que siguen corriendo
- Comunidad, IBI, seguro y, si la hay, la hipoteca. Eso no se para porque el inquilino deje de pagar.
- El procedimiento
- Abogado y procurador, que se recuperan si hay condena en costas, y eso no siempre pasa ni es inmediato.
- El piso parado después
- Cuando lo recuperas hay que ponerlo a punto y volver a alquilarlo. Ese tiempo también es dinero.
Es la razón por la que la pregunta útil no es «cuánto me deben», sino «cuánto me cuesta cada mes que esto dure». Con esa cifra delante, un acuerdo razonable suele salir mejor que tener razón durante un año.
Cómo se evita que vuelva a pasar
Un impago se gestiona, pero sobre todo se previene, y casi todo lo que funciona se hace antes de firmar.
- Comprobar la solvencia de quien entra, con su consentimiento y sin pedir más datos de los necesarios.
- Un contrato que diga con precisión qué se paga, cuándo y dónde, y qué pasa si no se paga.
- Reaccionar el primer mes. El impago que se enquista casi siempre empezó con una mensualidad que se dejó pasar «por no molestar».
Y luego están las dos fórmulas que trasladan el riesgo. Un seguro de impago te indemniza después, con su carencia y su tope de mensualidades. La renta garantizada hace algo distinto: firmamos nosotros contigo, así que si alguien deja de pagar el problema es nuestro y tu renta no se mueve.
Ninguna de las dos es gratis en el sentido de que no tenga contrapartida: la póliza cuesta una prima y la renta garantizada se pacta sobre una cantidad fija. Lo que compras en las dos es dejar de tener esta conversación.
En resumen
Documenta el impago desde el primer día, manda el requerimiento fehaciente en la primera semana, no toques la cerradura ni los suministros y decide entre acuerdo escrito o demanda con la cuenta completa delante. Y si quieres no volver a pasar por aquí, mira lo que cobrarías con una renta garantizada antes de volver a alquilar.