Las nueve cláusulas que vacían un seguro de impago de alquiler
Dos pólizas con la misma prima pueden cubrir cosas muy distintas, y la diferencia no aparece en el folleto: está en la carencia, en el tope de mensualidades y en a quién acepta el estudio de solvencia. Aquí van las nueve preguntas que conviene hacer por escrito antes de firmar, y qué respuesta debería preocuparte. Aviso por delante: nosotros no vendemos seguros, hacemos la otra cosa, así que al final comparamos con la renta garantizada y con la gestión integral. Con eso sobre la mesa, juzga tú.
Las cuatro cifras que resumen cualquier póliza
Antes de entrar en el detalle, pide estas cuatro por escrito. Con ellas puedes comparar dos ofertas en un minuto; sin ellas, ninguna comparación significa nada.
- Carencia
- Cuántos meses pasan desde el primer impago hasta que la aseguradora empieza a responder.
- Tope de mensualidades
- Cuántas cubre como máximo. Es el número que decide si te cubre el caso malo o solo el leve.
- Prima anual
- Lo que cuesta, y si se calcula sobre la renta o es fija.
- Franquicia
- Lo que pagas tú de cada siniestro, si la hay.
Si alguna de las cuatro no aparece en la documentación o te la dan de palabra, eso ya es una respuesta.
Las nueve cláusulas, una a una
1. La carencia, que es el agujero más caro
Casi todas las pólizas tienen un periodo entre el primer impago y el inicio de la cobertura. Durante ese tiempo no cobras del inquilino ni de la aseguradora, y los gastos del piso siguen corriendo. Pregunta cuántos meses son exactamente y desde qué fecha se cuentan: no es lo mismo desde el impago que desde la reclamación formal.
2. El tope de mensualidades
Una póliza que cubre seis mensualidades protege de un susto, no de un procedimiento largo. Compara ese número con lo que de verdad puede durar recuperar el piso, que depende del juzgado y de si el inquilino se opone.
3. El estudio de solvencia, y a quién deja fuera
La mayoría de pólizas solo cubren a inquilinos que pasan su filtro. Eso tiene dos consecuencias que conviene ver antes: al inquilino que ya tienes puede que no lo acepten, y a un candidato que a ti te convence pueden rechazarlo, dejándote elegir entre alquilar sin cobertura o no alquilar.
4. Qué pasa con los meses de piso vacío
Prácticamente ninguna póliza los cubre, y sin embargo son una parte enorme de lo que un propietario deja de ingresar en un año. Conviene tenerlo claro para no confundir «seguro de impago» con «ingreso garantizado»: no son lo mismo.
5. Los gastos jurídicos: qué entra y con qué límite
Suelen cubrirse abogado y procurador, pero casi siempre con un límite por siniestro y a veces obligando a usar los profesionales que designe la aseguradora. Pregunta si puedes elegir tú y qué pasa si el asunto se alarga por encima del límite.
6. Actos vandálicos: el matiz de la franquicia
Muchas pólizas incluyen destrozos del inquilino, y casi todas con franquicia y con exclusiones. El desgaste normal no entra nunca, y la frontera entre desgaste y destrozo la decide quien perita. Sin un inventario de entrada con fotos, esa discusión la sueles perder.
7. La obligación de reclamar en plazo
Es la cláusula que más siniestros tumba, y no por mala fe de nadie: la póliza te obliga a comunicar el impago y a iniciar acciones dentro de unos plazos. Si te retrasas por intentar arreglarlo de buenas, puedes quedarte sin cobertura teniendo toda la razón.
Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, artículo 22.4
8. La ocupación ilegal
Ojo a la diferencia: una cosa es un inquilino que entró con contrato y dejó de pagar, y otra una ocupación sin título. Muchas pólizas tratan la segunda aparte, con coberturas de gastos y no de rentas, y algunas la excluyen. Pregunta por los dos supuestos por separado.
9. Renovación, subida de prima y qué pasa tras un siniestro
Pregunta qué ocurre en la renovación siguiente si has dado un parte: si sube la prima, si cambian las condiciones o si pueden no renovarte. Una cobertura que desaparece justo cuando has demostrado que la necesitas vale bastante menos de lo que parecía.
Cómo pedirlo para poder comparar de verdad
Pide el condicionado general y el particular, no el folleto. Y manda las mismas preguntas a las dos o tres opciones que estés mirando, por escrito, en el mismo correo. Lo que buscas no es la respuesta más bonita: es la que coincide con lo que luego pone el contrato.
- ¿Cuántos meses de carencia y desde qué hecho se cuentan?
- ¿Cuántas mensualidades cubre como máximo?
- ¿Cubre al inquilino que ya tengo, o hay que pasar estudio?
- ¿Qué límite tienen los gastos jurídicos y puedo elegir abogado?
- ¿Qué plazos tengo yo para comunicar y para demandar?
- ¿Qué pasa en la renovación si doy un parte?
Y la alternativa, dicha con sus contrapartidas
Nosotros no vendemos pólizas: firmamos como inquilino y pagamos una renta fija. Puesto al lado de lo de arriba, la diferencia es que no hay carencia, ni tope de mensualidades, ni estudio que deje fuera a nadie, ni plazos que cumplir por tu parte, porque el riesgo no se asegura, se traslada.
La contrapartida, dicha sin adornos: la renta se pacta por escrito y es una cantidad fija, así que no capturas las subidas del mercado durante el contrato. A cambio tampoco capturas los vacíos, los impagos ni la reforma, que la asumimos nosotros.
Cuál compensa depende de tu piso y de cuánto valores no tener que pensar en esto. Puedes ver la comparación completa en seguro de impago frente a renta garantizada, y los números de tu caso en la calculadora.
En resumen
Pide las cuatro cifras, haz las nueve preguntas por escrito y compara condicionados, no folletos. Y si al mirar la lista piensas que es mucho trabajo para algo que solo te cubre a medias, esa reacción también es un dato.