¿Cómo saber si un inquilino es moroso antes de alquilarle? Los ficheros de morosos y lo que permite la ley
La forma directa de saberlo sería mirar un fichero de morosos, pero la ley de protección de datos solo admite que lo consulte quien tenga con esa persona un contrato con pagos o a quien ella haya pedido un contrato que suponga «financiación, pago aplazado o facturación periódica», y no nombra el alquiler. El registro público de inquilinos condenados por impago que creó una ley en 2013 dependía de un real decreto que no hemos encontrado en el BOE. Así que, como propietario, lo que tienes a mano es pedir al candidato los datos justos, comprobar sus ingresos y protegerte con las garantías que permite la ley. Si prefieres no cargar tú con el riesgo de elegir, con la renta garantizada cobras una renta fija cada mes; y si quieres que lo hagamos nosotros, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Qué es un fichero de inquilinos morosos y quién puede consultarlo?
Lo que todo el mundo llama un fichero de morosos, la ley de protección de datos lo llama un sistema común de información crediticia: un registro de deudas de dinero que no se han pagado. La ley no habla de ficheros de inquilinos ni nombra el alquiler en ninguno de sus artículos: habla de deudas en general. Lo regula el artículo 20 de la Ley Orgánica 3/2018, de Protección de Datos Personales, que empieza así: «Salvo prueba en contrario, se presumirá lícito el tratamiento de datos personales relativos al incumplimiento de obligaciones dinerarias, financieras o de crédito por sistemas comunes de información crediticia cuando se cumplan los siguientes requisitos». Los que más te importan como propietario son estos:
- Quién comunica la deuda. «Que los datos hayan sido facilitados por el acreedor o por quien actúe por su cuenta o interés.» (artículo 20.1.a).
- Qué deudas. «Que los datos se refieran a deudas ciertas, vencidas y exigibles, cuya existencia o cuantía no hubiese sido objeto de reclamación administrativa o judicial por el deudor o mediante un procedimiento alternativo de resolución de disputas vinculante entre las partes.» (artículo 20.1.b). Y no las pequeñas: «No se incorporarán a los sistemas de información crediticia a los que se refiere el artículo 20.1 de esta ley orgánica deudas en que la cuantía del principal sea inferior a cincuenta euros.» (disposición adicional sexta, que añade: «El Gobierno, mediante real decreto, podrá actualizar esta cuantía.»).
- Cuánto tiempo. «Que los datos únicamente se mantengan en el sistema mientras persista el incumplimiento, con el límite máximo de cinco años desde la fecha de vencimiento de la obligación dineraria, financiera o de crédito.» (artículo 20.1.d).
- Quién puede consultarlo. «Que los datos referidos a un deudor determinado solamente puedan ser consultados cuando quien consulte el sistema mantuviese una relación contractual con el afectado que implique el abono de una cuantía pecuniaria o este le hubiera solicitado la celebración de un contrato que suponga financiación, pago aplazado o facturación periódica, como sucede, entre otros supuestos, en los previstos en la legislación de contratos de crédito al consumo y de contratos de crédito inmobiliario.» (artículo 20.1.e).
De ahí sale una consecuencia práctica: un fichero solo recoge las deudas que algún acreedor ha comunicado y que cumplen esas condiciones. Que un candidato no aparezca no prueba que pague bien; solo que no tiene ahí deudas anotadas. Por eso la otra mitad de la solvencia, la de los ingresos, se mira aparte: la contamos en cuánto tiene que ganar un inquilino.
¿Es legal el fichero de inquilinos morosos?
La ley no prohíbe estos ficheros: presume lícito que se traten esas deudas cuando se cumplen todos los requisitos del artículo 20.1, con la salvedad con la que abre el artículo: «Salvo prueba en contrario». Un fichero que guarde, por ejemplo, una deuda que el deudor ha discutido ante un juez, o una con más de cinco años desde su vencimiento, queda fuera de esa presunción. Y de que la deuda cumpla los requisitos responde quien la comunica: «Corresponderá al acreedor garantizar que concurren los requisitos exigidos para la inclusión en el sistema de la deuda, respondiendo de su inexistencia o inexactitud.» (artículo 20.2).
¿Puede un particular consultar si un inquilino es moroso?
La ley no lo dice con esas palabras. El artículo 20 no distingue entre particulares y empresas: lo que pide es que quien consulta tenga con esa persona una relación contractual «que implique el abono de una cuantía pecuniaria» o que ella le haya pedido un contrato que suponga «financiación, pago aplazado o facturación periódica». Si un alquiler, en el que el inquilino paga una renta cada mes, encaja ahí, la ley no lo aclara, y no te lo vamos a afirmar en ningún sentido.
Lo que sí dice es qué hacer si consultas y, por lo que ves, no firmas: «Que, en el caso de que se denegase la solicitud de celebración del contrato, o éste no llegara a celebrarse, como consecuencia de la consulta efectuada, quien haya consultado el sistema informe al afectado del resultado de dicha consulta.» (artículo 20.1.f).
¿Existe una lista de inquilinos morosos?
Una ley sí creó un registro público de inquilinos con impagos. El artículo tercero de la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, dice: «Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Por real decreto se regulará su organización y funcionamiento.» En él constarían las personas que «hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio», o las declaradas responsables del impago en un laudo arbitral, y podrían consultarlo los propietarios: «Tendrán acceso a la información obrante en el Registro, los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas.» Para eso «deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario». La inscripción «tendrá una duración máxima de seis años».
Ahora bien, el artículo deja la organización y el funcionamiento del registro a un real decreto, y a 17 de octubre de 2026 no lo hemos encontrado en el BOE: la ficha de la Ley 4/2013 no recoge ninguna norma posterior que desarrolle ese artículo. Por eso no podemos decirte cómo se pide esa información.
¿Y un certificado del fichero de inquilinos morosos?
Ni el artículo 20 de la Ley Orgánica 3/2018 ni el Reglamento europeo de protección de datos hablan de un certificado de no estar en un fichero. Lo que sí tiene cualquier persona es el derecho de acceso a sus propios datos: «El interesado tendrá derecho a obtener del responsable del tratamiento confirmación de si se están tratando o no datos personales que le conciernen y, en tal caso, derecho de acceso a los datos personales» (artículo 15.1 del Reglamento (UE) 2016/679). Con él, el candidato puede pedir a quien mantiene un fichero que le diga si tiene datos suyos. Además, si alguien le incluye, la entidad que mantiene el fichero «deberá notificar al afectado la inclusión de tales datos» (artículo 20.1).
Si decide enseñarte lo que le contesten, es cosa suya: ninguna de las normas que hemos leído para esta guía le obliga a hacerlo.
¿Qué puede pedirle el propietario al candidato y qué no?
Lo justo para decidir. El Reglamento europeo de protección de datos dice que los datos tienen que ser «adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario en relación con los fines para los que son tratados» (artículo 5.1.c). Y una de las condiciones que hacen lícito tratarlos es que «el tratamiento es necesario para la ejecución de un contrato en el que el interesado es parte o para la aplicación a petición de este de medidas precontractuales» (artículo 6.1.b). Lo que pidas, por tanto, tiene que servir para decidir sobre el contrato que el candidato te pide, y quedarse en lo necesario.
¿Y si le pides su consentimiento? La ley española lo define como «toda manifestación de voluntad libre, específica, informada e inequívoca por la que este acepta, ya sea mediante una declaración o una clara acción afirmativa, el tratamiento de datos personales que le conciernen» (artículo 6.1 de la Ley Orgánica 3/2018). Y le pone un límite: «No podrá supeditarse la ejecución del contrato a que el afectado consienta el tratamiento de los datos personales para finalidades que no guarden relación con el mantenimiento, desarrollo o control de la relación contractual.» (artículo 6.3).
Qué documentos de ingresos tiene sentido pedir lo contamos en qué documentos puede pedir el propietario al inquilino, y dónde empieza a ser demasiado, en lo que es pedir de más.
¿Y la cláusula del fichero de inquilinos morosos?
Esa va en el otro sentido: es la que avisa al inquilino de que, si deja de pagar, su deuda podría acabar en un fichero. La ley pide ese aviso antes de incluir una deuda: «Que el acreedor haya informado al afectado en el contrato o en el momento de requerir el pago acerca de la posibilidad de inclusión en dichos sistemas», diciéndole en cuáles participa (artículo 20.1.c). Así que, si la pones en el contrato, tiene que decir en qué ficheros participas. Y recuerda que, si llegas a comunicar la deuda, respondes tú de que cumpla los requisitos (artículo 20.2).
¿Qué hacer si no puedes comprobar si el inquilino es moroso?
Elegir con lo que sí puedes comprobar, sus ingresos, y protegerte con lo que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite pactar. Son tres cosas distintas, y cada una tiene su guía.
La fianza y una garantía adicional
La fianza no es opcional: «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico» (artículo 36.1 de la LAU). Además, «Las partes podrán pactar una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.» (artículo 36.5), con un límite que fija la propia ley. Cuánto es cada una y cómo se deposita la fianza en Aragón lo explicamos en cuánta fianza puedes pedir a tu inquilino y en qué garantías puedes pedir además de la fianza.
Un avalista
Otra forma de garantía es que una persona responda por el inquilino si no paga. De qué responde, cómo se pone en el contrato y qué cambió el 8 de octubre de 2026 en la redacción de la ley lo contamos en el avalista en el contrato de alquiler.
Un seguro de impago, que contratas tú
Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 36.5 de la LAU dice también: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.» Si quieres esa cobertura, la contratas tú como propietario. Lo que mira la aseguradora del candidato antes de cubrirlo lo vemos en el estudio de solvencia de las pólizas, y si te compensa más que un avalista, en avalista, aval bancario o seguro de impago.
Cómo se combinan la selección, las garantías y el seguro lo resumimos en cómo proteger tu alquiler de impagos.
¿Y si el inquilino deja de pagar después?
Entonces ya no se trata de comprobar, sino de reclamar. Qué hacer los primeros días, empezando por el requerimiento de pago por escrito, lo contamos en mi inquilino no paga: qué hacer; el modelo de requerimiento está en si hace falta un burofax antes de demandar por impago; y cómo es el juicio en Zaragoza, en el desahucio por impago en Zaragoza.
Si además piensas comunicar la deuda a un fichero de morosos, repasa antes lo que pide el artículo 20 de la Ley Orgánica 3/2018: que se trate de «deudas ciertas, vencidas y exigibles» que el inquilino no haya discutido ante la Administración o un juez, que le hayas avisado en el contrato o al requerirle el pago, y que respondes tú de que todo eso se cumpla.
¿Y si prefieres no elegir tú al inquilino?
Entonces mira cómo podemos alquilar tu piso en Zaragoza con renta garantizada: el inquilino lo elegimos nosotros y asumimos el riesgo, y tú cobras una renta fija cada mes, esté el piso ocupado o vacío.
En resumen
Los ficheros de morosos son legales si cumplen el artículo 20 de la Ley Orgánica 3/2018, pero esa ley no nombra el alquiler ni dice si un propietario puede consultarlos, y el registro público de la Ley 4/2013 depende de un real decreto que no hemos encontrado. Pide al candidato solo lo necesario, comprueba sus ingresos con lo que te dé y protégete con la fianza, una garantía adicional, un avalista o un seguro de impago que contrates tú. Y si deja de pagar, empieza por el requerimiento de pago.
