Avalista en el contrato de alquiler: qué responde, cómo se pone y una cláusula modelo
Un avalista es una persona que se compromete a pagar lo que deba tu inquilino si él no lo hace: el Código Civil lo llama fiador. Responde de lo que firma, y nada más. Por eso lo que te importa es que el aval conste por escrito y lo firme él, que sea solidario, para poder reclamarle sin perseguir antes los bienes del inquilino, y que el texto diga hasta dónde llega: qué deudas cubre, si alcanza a las prórrogas y si tiene un importe máximo. Aquí tienes qué le puedes pedir, qué pasa si fallece y una cláusula modelo. Si prefieres no depender de avales, con la renta garantizada cobras una renta fija cada mes; y si aún no lo tienes alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Qué es un avalista y de qué responde en un alquiler?
La figura está en el Código Civil, que la llama fianza. Su artículo 1822 la define así: «Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste.» En un alquiler, ese tercero es tu inquilino, y lo que el avalista garantiza es que se cumpla el contrato: sobre todo, que se pague la renta.
La ley de alquileres no habla del avalista: en su texto no aparecen ni la palabra «avalista» ni la palabra «fiador». Lo que dice de las garantías está en el artículo 36.5: «Las partes podrán pactar una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.» Cómo responde la persona que avala lo marca el Código Civil.
Responde de lo que firma, y nunca de más
Es la regla que más te importa. El artículo 1827 dice: «La fianza no se presume: debe ser expresa y no puede extenderse a más de lo contenido en ella.» Y si el aval es «simple o indefinido», es decir, si no pone límites, el mismo artículo añade que «Si fuere simple o indefinida, comprenderá no sólo la obligación principal, sino todos sus accesorios, incluso los gastos del juicio», aunque de estos gastos «no responderá sino de los que se hayan devengado después que haya sido requerido el fiador para el pago».
Tampoco puede deber más que el inquilino: «El fiador puede obligarse a menos, pero no a más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones.» Y puede avalar deudas que aún no existen, como las rentas de los meses que vienen: «Puede también prestarse fianza en garantía de deudas futuras, cuyo importe no sea aún conocido; pero no se podrá reclamar contra el fiador hasta que la deuda sea líquida.»
El inquilino sigue debiendo
Que haya avalista no libera al inquilino. Si el avalista paga, puede reclamárselo a él: «El fiador que paga por el deudor debe ser indemnizado por éste.» Conviene que lo sepan los dos, sobre todo cuando quienes avalan son los padres.
¿Avalista solidario o subsidiario? El beneficio de excusión
Si el aval no dice nada, el avalista solo paga después de que se hayan perseguido los bienes del inquilino. Lo dice el artículo 1830: «El fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin hacerse antes excusión de todos los bienes del deudor.» Es lo que se llama beneficio de excusión, y por eso a ese avalista se le llama subsidiario.
El artículo 1831 dice cuándo no hay excusión. Entre otros casos: «Cuando el fiador haya renunciado expresamente a ella.» Y: «Cuando se haya obligado solidariamente con el deudor.» Un avalista solidario responde a la vez que el inquilino. Para él, el artículo 1822 remite a las reglas de las obligaciones solidarias, y una de ellas es esta: «El acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los deudores solidarios o contra todos ellos simultáneamente.»
La diferencia se nota cuando hay que reclamar. Con un avalista subsidiario, aunque le demandes junto al inquilino, «quedará siempre a salvo el beneficio de excusión, aunque se dé sentencia contra los dos» (artículo 1834). Con uno solidario puedes pedirle el pago directamente. Por eso la cláusula debe decir que el aval es solidario y que renuncia a la excusión.
Si avalan los dos padres
Cuando hay dos avalistas o más, el Código Civil divide la deuda entre ellos: «El acreedor no puede reclamar a cada fiador sino la parte que le corresponda satisfacer», «a menos que se haya estipulado expresamente la solidaridad» (artículo 1837). Si quieres poder reclamar el total a cualquiera de los dos, el texto tiene que decirlo.
¿Cuánto se le puede pedir a un avalista en un alquiler de vivienda?
La fianza legal del alquiler de vivienda es fija: el artículo 36.1 de la ley de alquileres la pone «en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas», y se deposita en el Gobierno de Aragón, como contamos en la guía de la fianza. Lo que se pacte además es una garantía adicional, y para ella el artículo 36.5 pone un tope: «En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.»
El artículo no nombra al avalista ni dice cómo se mide el «valor» de la garantía de una persona, y no hemos encontrado una fuente oficial que lo aclare. Por eso no te decimos, ni en un sentido ni en otro, si ese tope alcanza a un avalista. Si vas a poner un importe máximo al aval, o dudas de cuál, consúltalo con tu asesor antes de firmar.
Lo que cambió el 8 de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 reescribió el apartado 5. Antes decía que se podía pactar «cualquier tipo de garantía»; ahora dice «una garantía». La exposición de motivos solo dice que el decreto refuerza «las reglas sobre gastos repercutibles, reparaciones, garantías adicionales» y otras, sin explicar ese cambio, así que tampoco te damos por hecho qué consecuencias tiene, por ejemplo si se puede pedir a la vez un avalista y otra garantía. El tope de dos mensualidades en vivienda no cambió.
Y añadió una prohibición: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.» Un seguro de impago lo puedes contratar tú, pero no exigírselo al inquilino.
¿Qué documentación se le pide a un avalista?
Lo que te importa saber es si podrá pagar. El Código Civil, cuando alguien está obligado a dar fiador, le pide presentar una persona que tenga «capacidad para obligarse y bienes suficientes para responder de la obligación que garantiza» (artículo 1828). Es una buena vara para el avalista: comprobar que tiene ingresos o bienes, no saberlo todo de él.
Ninguna de las normas que citamos trae una lista de documentos para el avalista. Lo habitual es esto:
- Su identificación, para que el aval quede a su nombre.
- Sus últimas nóminas o el certificado de su pensión, si cobra un sueldo o una pensión.
- Su última declaración de la renta, si es autónomo o tiene ingresos variables.
- Si su solvencia está en una vivienda u otro bien, un documento que lo acredite.
Son los mismos criterios con los que se mira al inquilino, y los contamos en cuánto tiene que ganar un inquilino.
Lo que no conviene pedir ni guardar
El avalista te da datos personales, y el Reglamento General de Protección de Datos pide que sean «adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario en relación con los fines para los que son tratados» (artículo 5.1.c). Si una nómina ya prueba sus ingresos, no hace falta otro papel que diga lo mismo. Y que no se guarden más de la cuenta: el mismo artículo pide que se mantengan de forma que permitan identificarle «durante no más tiempo del necesario para los fines del tratamiento de los datos personales» (artículo 5.1.e).
Con el DNI, la Agencia Española de Protección de Datos le dice a quien entrega la copia que, cuando no sea estrictamente necesaria una copia íntegra, «puede ocultar o proteger los datos no necesarios para la identificación, como el número de soporte o el equipo de expedición», y que si va por medios electrónicos «debe evitar enviarla por correo electrónico».
¿Cómo se pone un avalista en el contrato de alquiler?
Hay dos formas: una cláusula dentro del propio contrato o un anexo aparte, firmado el mismo día. Las dos valen para lo mismo, siempre que el avalista firme. La fianza «no se presume», dice el artículo 1827, así que lo seguro es que el texto diga con claridad que esa persona avala, y que lo firme ella.
Lo que no debe faltar:
- Quién avala: nombre y apellidos, DNI y domicilio, y a quién y qué contrato avala.
- Que el aval es solidario y que el avalista renuncia al beneficio de excusión.
- Qué cubre: la renta, las demás cantidades que el contrato pone a cargo del inquilino y los daños en la vivienda, con un importe máximo si lo pactáis.
- Que alcanza a las prórrogas y dura hasta que el inquilino devuelva la vivienda y pague lo que deba.
- Qué pasa si el avalista fallece o deja de ser solvente.
- Dónde se le envían los avisos.
Una cláusula modelo de avalista solidario
Este texto sirve como anexo o, quitando la primera frase, como cláusula del contrato. Los huecos van entre corchetes. Es un modelo orientativo: revísalo con tu asesor y adáptalo a tu contrato. Si aún no tienes el contrato redactado, puedes partir de nuestro modelo de contrato de alquiler de vivienda.
Qué más debe llevar el contrato lo tienes en qué debe incluir un contrato de alquiler.
Si llega el impago
Reclama por escrito al inquilino y también al avalista, de forma que quede constancia de la fecha y del contenido, por ejemplo con un burofax. Si el aval no pone límites, el artículo 1827 solo le hace responder de los gastos del juicio que se generen después de habérsele pedido el pago. Qué hacer los primeros días lo contamos en qué hacer si el inquilino no paga, y cómo es el juicio, en el desahucio por impago en Zaragoza.
¿Responde el avalista en las prórrogas del contrato?
En la vivienda habitual, un contrato de menos de cinco años no se acaba en la fecha pactada. El artículo 9.1 de la ley de alquileres dice que, llegado el vencimiento, «este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica», salvo que el inquilino avise de que no quiere renovar y con las excepciones que prevé la propia ley.
El Código Civil tiene dos reglas que conviene leer juntas. Una ya la conoces: la fianza no puede extenderse «a más de lo contenido en ella» (artículo 1827). La otra es el artículo 1851: «La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza.»
Si las prórrogas que impone la ley cuentan como una prórroga «concedida» por el propietario a efectos de ese artículo no lo resuelven estas normas, y no te lo damos por hecho. Lo que está en tu mano es que el aval lo diga: que cubre el contrato y sus prórrogas, y que el avalista lo acepta desde el principio. Es lo que hace el punto 4 de la cláusula modelo.
Fuente: Código Civil, artículos 1827 y 1851, texto consolidado del BOE (consultado el 10 de octubre de 2026)
¿Qué pasa si fallece el avalista?
La muerte no borra sin más lo que alguien debía. El Código Civil dice que «La herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona que no se extingan por su muerte.» (artículo 659), que «Los herederos suceden al difunto por el hecho solo de su muerte en todos sus derechos y obligaciones.» (artículo 661) y que «Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos» (artículo 1257).
Lo que estos artículos no resuelven es si el aval sigue cubriendo las rentas que venzan después de la muerte del avalista o solo lo que ya se debía, y no te lo damos por hecho. Por eso la cláusula modelo pide al inquilino que proponga otro avalista si el suyo fallece.
Con qué responden los herederos
Depende de la ley que rija la herencia. El Código Civil dice que «La sucesión por causa de muerte se regirá por la Ley nacional del causante en el momento de su fallecimiento» (artículo 9.8) y, entre los derechos civiles que conviven en España, que «Será ley personal la determinada por la vecindad civil.» (artículo 16.1).
Con el Código Civil, quien acepta la herencia sin beneficio de inventario responde de sus cargas «no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios» (artículo 1003), y quien la acepta a beneficio de inventario, solo «hasta donde alcancen los bienes de la misma» (artículo 1023). Con el derecho civil aragonés, el heredero responde «exclusivamente con los bienes que reciba del caudal relicto, aunque no se haga inventario» (artículo 355 del Código del Derecho Foral de Aragón). Si te toca reclamar a una herencia, consúltalo con tu asesor.
¿Avalista, aval bancario o seguro de impago?
Las cuatro garantías que más se piden, una al lado de otra:
| Garantía | Quién la da | Qué cubre | Qué dice la ley |
|---|---|---|---|
| Avalista | Una persona, a menudo un familiar del inquilino | Lo que diga lo firmado, y nunca más de lo que deba el inquilino | Es la fianza del Código Civil (artículos 1822 y siguientes) |
| Aval bancario | Un banco, a petición del inquilino | Hasta el importe y el plazo que diga el documento del banco | La ley de alquileres solo habla de una garantía adicional a la fianza (artículo 36.5) |
| Garantía en metálico | El inquilino, en dinero, además de la fianza legal | Lo que pactéis en el contrato | Garantía adicional del artículo 36.5: en vivienda, hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica |
| Seguro de impago | Una aseguradora, con la póliza que contrata el propietario | Lo que diga la póliza | No se le puede exigir al inquilino que lo contrate (artículo 36.5) |
El tope del artículo 36.5 se refiere al «valor de esta garantía adicional»; cómo se aplica a cada tipo, más allá del depósito en metálico, no lo concreta el artículo.
El avalista no le cuesta dinero al inquilino, pero vale lo que valga la solvencia de quien avala. El aval bancario y la garantía en metálico dependen de que el inquilino pueda ofrecerlos. Cómo funcionan junto a la fianza lo contamos en la guía de la fianza, y qué mirar en una póliza, en las cláusulas del seguro de impago.
Si prefieres que no te toque a ti
Con la renta garantizada firmamos contigo y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. Elegir al inquilino, comprobar sus garantías y reclamar si algo falla pasa a ser cosa nuestra.
Mira en la calculadora cuánto cobrarías por tu piso, o escríbenos y lo vemos contigo.
En resumen
Un avalista es un fiador: responde de lo que firma y nunca de más de lo que deba el inquilino. Que el aval esté por escrito y firmado por él, que sea solidario y con renuncia a la excusión, y que diga qué cubre, si alcanza a las prórrogas y qué pasa si el avalista falta. Pídele solo lo que pruebe que puede pagar, y guárdalo lo justo. Si el tope de dos mensualidades le alcanza no lo dice la ley: si vas a fijar un importe, consúltalo antes de firmar.
