Modelo de contrato de alquiler de vivienda para rellenar en Word, con cada cláusula comentada
Aquí tienes un modelo de contrato de alquiler de vivienda para rellenar, pensado para alquilar tu piso como vivienda habitual del inquilino y escrito con la Ley de Arrendamientos Urbanos tal como queda desde el 8 de octubre de 2026. Puedes descargarlo en Word y, debajo de cada cláusula, te explicamos qué dice la ley y qué no se puede pactar en contra. Si prefieres no ocuparte del contrato, con la renta garantizada cobras una renta fija cada mes; y si aún no lo tienes alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Qué es este modelo de contrato de alquiler y cuándo sirve?
Es un contrato de arrendamiento de vivienda habitual: el que firmas cuando alquilas tu piso para que el inquilino viva en él. La Ley de Arrendamientos Urbanos lo define así: «Se considera arrendamiento de vivienda habitual aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario» (artículo 2.1). Para ese contrato, la ley deja casi todo a lo que pactéis: los alquileres de vivienda «se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil» (artículo 4.2).
Está escrito con la ley tal como queda desde el 8 de octubre de 2026, con los cambios del Real Decreto-ley 29/2026. Ese decreto tocó, entre otras cosas, la salida anticipada del inquilino, la renuncia al derecho de adquisición preferente y el documento de finalización del contrato, así que muchos modelos que circulan en Word o en PDF traen cláusulas que hoy ya no valen. Lo resumimos en qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026.
Cómo usar el modelo
- Rellena todo lo que va entre corchetes, como [nombre y apellidos] o [importe en cifras], y quita los corchetes.
- Borra los párrafos marcados como opcionales que no vayas a usar: la necesidad del arrendador, la garantía adicional y los gastos de comunidad.
- Prepara los anexos: el inventario con fotos y lecturas de los contadores, y la etiqueta de eficiencia energética.
- Leed el contrato entero antes de firmar y firmad las dos partes todas las hojas.
Descargar el modelo de contrato en Word (documento .docx editable, 39 KB)
Modelo de contrato de alquiler de vivienda para rellenar, cláusula a cláusula
Cada cláusula va en su recuadro, con los huecos para rellenar entre corchetes y en negrita. Debajo, fuera del recuadro, va nuestro comentario: qué dice la ley, qué no se puede pactar en contra y en qué guía lo contamos con detalle. El Word lleva solo el texto de los recuadros.
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Lugar, fecha y partes
Lo primero que pide la ley a un contrato por escrito es que conste quién lo firma. El artículo 37.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que «se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado». Este modelo lleva las cuatro cosas: las partes aquí, la vivienda en la primera cláusula, la duración en la tercera y la renta en la quinta.
Si el arrendador es una persona jurídica, por ejemplo una sociedad, cambian algunos plazos: la duración mínima pasa de cinco a siete años y no se puede usar la cláusula de necesidad. Si firman varios inquilinos, lee antes cómo hacer un contrato de alquiler a dos personas.
Primera. La vivienda que se alquila
La referencia catastral no es opcional: la Ley del Catastro (artículo 38) obliga a que figure, entre otros documentos, en los «contratos de arrendamiento o de cesión por cualquier título del uso del inmueble». Y el Real Decreto 390/2021 manda, en su artículo 17.2, que «una copia de la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de arrendamiento y se entregará al arrendatario una copia del documento de Recomendaciones de uso para el usuario». Cómo se consigue el certificado lo explicamos en la guía del certificado energético para alquilar.
Si alquilas también garaje o trastero, ponlos aquí: las reglas de la vivienda «se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador» (artículo 2.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Segunda. Destino: vivienda habitual
Esta cláusula es la que hace que el contrato sea de vivienda habitual. La ley lo define así: «Se considera arrendamiento de vivienda habitual aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario» (artículo 2.1). Por eso este modelo solo sirve para eso: alquilar tu piso para que el inquilino viva en él.
El Código Civil obliga además al inquilino a usar la vivienda «destinándola al uso pactado» (artículo 1555). Qué más conviene dejar escrito lo contamos en qué debe incluir un contrato de alquiler.
Tercera. Duración y prórrogas
La duración la pactáis libremente, pero si es corta el inquilino puede alargarla: llegado el vencimiento, «este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica» (artículo 9.1). Una duración menor no le obliga a irse antes de ese mínimo.
Para recuperar el piso por necesidad antes de los cinco años está el último párrafo, y solo vale si se escribe al firmar. El artículo 9.3 lo permite «siempre que el arrendador sea persona física», si al celebrar el contrato «se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años», y avisando «al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar».
El párrafo de las prórrogas tácitas remite al artículo 10 sin copiar sus plazos a propósito: el texto consolidado del BOE avisa de que ese artículo cambia «con efectos de 15 de noviembre de 2026». Lo explicamos en cuánto dura un contrato de alquiler y cómo recuperar el piso.
Cuarta. Desistimiento del inquilino
Es lo que dice la ley: «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.» (artículo 11.1). Y desde el 8 de octubre de 2026 ese desistimiento «no generará derecho de indemnización en favor del arrendador» (artículo 11.3).
Cuidado con los modelos antiguos: la redacción anterior del artículo 11 permitía pactar que el inquilino que se iba antes pagara una mensualidad por cada año que quedara de contrato, y muchos modelos todavía la traen. Hoy esa cláusula choca con el artículo 6: «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.» Qué hacer si tu inquilino se va lo contamos en qué pasa si el inquilino se va antes de tiempo.
Quinta. Renta, forma y lugar de pago
El importe es libre: «La renta será la que libremente estipulen las partes.» (artículo 17.1). El plazo y el límite del pago adelantado también vienen de la ley: «Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.» (artículo 17.2).
La forma ya no es libre: «El pago se efectuará a través de medios electrónicos.» Solo de forma excepcional, «cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada» (artículo 17.3). Y el recibo puede ser el propio justificante bancario, porque la ley obliga a darlo «salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario» (artículo 17.4).
Sexta. Actualización anual de la renta
Sin esta cláusula, la renta no sube nunca durante el contrato: «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.» (artículo 18.1). Y con ella hay un techo: «el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV)». La subida se cobra «a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado» (artículo 18.2).
Hasta el 31 de diciembre de 2027 hay además un tope extraordinario, el de la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026: si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, «no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta»; en los demás casos, «En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento.» Cuánto puedes subir este año lo calculamos en cuánto puedo subir el alquiler.
Séptima. Fianza y su depósito en Aragón
La fianza es obligatoria y tiene medida fija: «fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas» (artículo 36.1). Si el saldo no se devuelve a tiempo, «devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución» (artículo 36.4).
El depósito es cosa tuya, no del inquilino. La ley aragonesa de fianzas pide hacerlo «dentro del plazo de dos meses desde la celebración del contrato» (artículo 9.1), y el Gobierno de Aragón recuerda en su trámite que «la obligación del depósito de la fianza corresponde única y exclusivamente a la persona arrendadora». Cómo se deposita y cómo se devuelve lo explicamos en la guía de la fianza.
Octava. Garantía adicional
Se puede pedir algo más que la fianza: «Las partes podrán pactar una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.» En un contrato de hasta cinco años, o de hasta siete si el arrendador es persona jurídica, «el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta» (artículo 36.5).
Lo que no se puede es cargárselo al inquilino en forma de seguro: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.» Si la garantía es un avalista, mira cómo funciona el avalista en un contrato de alquiler.
Novena. Gastos y suministros
Lo que tiene contador lo paga el inquilino, lo diga o no el contrato: «Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.» (artículo 20.4). La comunidad y los demás gastos generales solo los paga si lo pactáis, y «Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.» (artículo 20.1).
Dos cosas que no se pueden pasar al inquilino: «En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario.» Y «Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación.» (artículo 20.2). El reparto completo está en quién paga el IBI, la comunidad y los suministros, y el cambio de titular, en suministros a nombre del inquilino.
Décima. Conservación y pequeñas reparaciones
Es el reparto de la ley, que no ha cambiado desde 1994: «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.» (artículo 21.1). Y «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.» (artículo 21.4). El Código Civil añade que «El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.» (artículo 1564).
Pactar que las reparaciones de conservación las pague el inquilino no vale: va contra el artículo 21.1 y el artículo 6 la tiene por no puesta. Qué es pequeña reparación y qué no lo contamos en quién paga las reparaciones de un piso alquilado.
Undécima. Obras
Para las obras del inquilino: «El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2.» «En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.» (artículo 23.1).
Para las tuyas de mejora, el artículo 22.2 dice que el arrendador «deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible». Si te pide pintar o cambiar algo, mira si el inquilino puede hacer obras o pintar el piso.
Duodécima. Cesión y subarriendo
Es lo que dice la ley, y conviene tenerlo escrito: «El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador.» Y «La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.» (artículo 8). Sin tu firma, no hay cesión ni subarriendo.
Decimotercera. Venta de la vivienda y derecho de adquisición preferente
Puedes vender con el inquilino dentro, pero él va primero: puede comprar «en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la venta» (artículo 25.2). Y quien compra hereda el contrato: «El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica» (artículo 14).
Otra cláusula de los modelos antiguos que ya no vale: la redacción anterior del artículo 25.8 permitía pactar que el inquilino renunciara a ese derecho. Hoy dice: «Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.» Si piensas vender, lee cómo vender un piso alquilado con inquilino.
Decimocuarta. Inventario y estado de la vivienda
Sin inventario, juega en tu contra una presunción del Código Civil: «A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.» (artículo 1562). Con él, puedes exigir lo que dice el artículo 1561: «El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.»
Al final hace falta un segundo papel. Desde el 8 de octubre de 2026, «las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes», y si no se firma o no recoge ningún desperfecto, «se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación» (artículo 36.7). Las fotos de entrada y ese documento de salida son tu prueba si hay que descontar daños de la fianza.
Decimoquinta. Notificaciones
Muchos avisos del contrato tienen que hacerse por escrito: el de que no renuevas, el de necesidad, el de la actualización de la renta o el de las obras. El artículo 4.6 permite el correo electrónico: «Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.»
Decimosexta. Protección de datos
La Ley de Arrendamientos Urbanos no pide esta cláusula; la incluimos para que quede escrito para qué se usan los datos de cada uno. No desarrollamos aquí las obligaciones de protección de datos: si alquilas como empresa o gestionas varios pisos, revísala con tu asesor.
Decimoséptima. Jurisdicción
No es una elección: la Ley de Enjuiciamiento Civil dice que «En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca.» (artículo 52.1.7.º). Y esa regla no se puede cambiar por contrato, porque entre las que no admiten sumisión a otro juzgado está esa: «Se exceptúan las reglas establecidas en los números 1.º y 4.º a 15.º del apartado 1 y en el apartado 2 del artículo 52» (artículo 54.1). Una cláusula que mande los pleitos a los juzgados de otra ciudad no sirve.
Firmas y anexos
Firmad las dos partes todas las hojas y los anexos, no solo la última. Después de la firma te quedan dos cosas: depositar la fianza en los dos meses siguientes y, si tienes dudas sobre el impuesto del contrato o sobre inscribirlo, leer si hay que liquidar o registrar el contrato de alquiler.
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¿Qué se puede pactar y qué no en un contrato de alquiler?
La regla general la pone el Código Civil: «Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.» (artículo 1255). Y la ley de alquileres fija el límite para la vivienda: «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.» (artículo 6). El título al que se refiere va del artículo 6 al 28: lo que perjudique al inquilino frente a esos artículos no vale aunque esté firmado.
| Cláusula | Lo que dice la ley | Lo que no vale aunque se firme | Dónde lo dice |
|---|---|---|---|
| Duración | Si pactáis menos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga cada año hasta ese mínimo, salvo que el inquilino avise de que no renueva | Obligar al inquilino a irse antes de ese mínimo | Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 9.1 |
| Recuperar el piso por necesidad | Solo si el arrendador es persona física, ha pasado el primer año y la necesidad se escribió en el contrato al firmar | Alegarla sin haberla escrito al firmar | Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 9.3 |
| Salida anticipada del inquilino | Puede irse a partir de los seis meses, avisando con treinta días | Cobrarle una indemnización por irse | Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 11 |
| Renta | La que acordéis, pagada por medios electrónicos y, salvo pacto, en los siete primeros días del mes | Exigir por adelantado más de una mensualidad | Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 17 |
| Actualización | Solo si la pactáis, y nunca por encima de la variación del IRAV | Subir la renta sin cláusula de actualización | Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 18 |
| Fianza | Una mensualidad en metálico, que el arrendador deposita en el Gobierno de Aragón en los dos meses siguientes a la firma | Cargar al inquilino con el depósito: la obligación es solo del arrendador | Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 36.1, y Ley 10/1992 de Aragón, artículo 9.1 |
| Garantía adicional | Se puede pactar, hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) | Exigir al inquilino un seguro de impago | Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 36.5 |
| Gastos | Lo que tiene contador lo paga el inquilino; los gastos generales, solo si se pactan por escrito con su importe anual | Repercutirle los tributos de la vivienda, salvo aquellos en los que él sea el obligado tributario, o los gastos de gestión y de formalización del contrato | Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 20 |
| Reparaciones | Las necesarias para conservar la vivienda habitable son del arrendador; las pequeñas del uso ordinario, del inquilino | Cargar al inquilino las de conservación | Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 21 |
| Venta del piso | El inquilino tiene derecho de tanteo durante treinta días naturales desde la notificación | Que renuncie a ese derecho | Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 25 |
| Juzgado | El del lugar donde está la vivienda | Llevar los pleitos a los juzgados de otra ciudad | Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 52.1.7.º y 54.1 |
Lo que sí está en tu mano son tres cosas que solo existen si se escriben al firmar: la necesidad de recuperar la vivienda, la actualización de la renta y el inventario. Las explicamos con detalle en qué debe incluir un contrato de alquiler.
¿Cómo se hace un contrato de alquiler entre particulares?
Puedes firmarlo directamente con tu inquilino. La ley incluso da por bueno el contrato de palabra: no ponerlo por escrito «no afectará en ningún caso a la validez y eficacia del contrato verbalmente celebrado» (artículo 37.2). Pero lo que te protege tiene que estar escrito: la necesidad de recuperar la vivienda tiene que constar en el contrato, y sin inventario la ley presume que el inquilino recibió el piso en buen estado.
Antes de firmar
- Comprueba la identidad de todos los que firman, con su DNI o NIE.
- Ten a mano la referencia catastral y el certificado de eficiencia energética registrado, con su etiqueta.
- Prepara el inventario con fotos fechadas de cada habitación y de los electrodomésticos.
- Acordad la cuenta donde se pagará la renta y, si la queréis, la fórmula de actualización.
El día de la firma
- Leed el contrato entero y rellenad todos los huecos; no dejéis ninguno en blanco.
- Firmad todas las hojas y los anexos, un ejemplar para cada uno.
- Recibe la fianza y entrega las llaves, la copia de la etiqueta energética y las recomendaciones de uso.
- Leed juntos los contadores y apuntad las lecturas en el inventario.
Después de firmar
- Deposita la fianza en el Gobierno de Aragón «dentro del plazo de dos meses desde la celebración del contrato».
- Que el inquilino ponga la luz, el agua y el gas a su nombre: lo explicamos en suministros a nombre del inquilino.
- Si te preguntas si hay que pagar algún impuesto por el contrato o inscribirlo en algún registro, lo contamos en si hay que liquidar o registrar el contrato de alquiler.
- Guarda el contrato, el inventario y las fotos hasta que acabe y firméis el documento de finalización.
Si prefieres que no te toque a ti
Con la renta garantizada firmamos contigo y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. El contrato con el inquilino, la fianza, el inventario y las actualizaciones de la renta pasan a ser cosa nuestra.
Mira en la calculadora cuánto cobrarías por tu piso, o escríbenos y lo vemos contigo.
En resumen
Un modelo de contrato de alquiler tiene que estar al día: desde el 8 de octubre de 2026, el inquilino que se va antes no paga indemnización, no puede renunciar a su derecho de adquisición preferente y el contrato acaba con un documento de finalización firmado por los dos. Rellena los huecos de este modelo, deja escritas la necesidad, la actualización y el inventario si las quieres, deposita la fianza en los dos meses siguientes a la firma y, si tu caso tiene algo especial, que lo revise un profesional.
