¿Puedo vender mi piso alquilado con el inquilino dentro? Lo que cambia en 2026
Sí: puedes vender tu piso alquilado sin esperar a que se vaya el inquilino, pero la venta no acaba el contrato. El comprador ocupa tu lugar y tiene que respetarlo al menos durante sus cinco primeros años, o siete si el arrendador era una persona jurídica, como una sociedad. Y antes de vender a otro tienes que comunicarle al inquilino, de forma fehaciente, el precio y las condiciones: tiene treinta días naturales para comprarlo en esas mismas condiciones. Es el derecho de tanteo; si no se lo notificas, puede quedarse después con el piso reembolsando al comprador lo que pagó, que es el retracto. Desde el 8 de octubre de 2026 ya no se puede pactar en el contrato que renuncie a esos derechos. Aquí tienes cómo hacerlo paso a paso, con un calendario de ejemplo. Si mientras decides prefieres cobrar cada mes sin estar pendiente, mira la renta garantizada; y si al final decides seguir alquilando, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Se puede vender un piso alquilado con el inquilino dentro?
Sí, y no necesitas su permiso. Lo que no puedes es venderlo como si estuviera libre: el contrato sigue y quien compra pasa a ser el arrendador. Lo dice el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: «El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.»
Es decir, haber comprado no le da al comprador derecho a que el inquilino se vaya: durante esos cinco o siete primeros años de contrato, todo sigue igual para quien vive en el piso.
- El comprador
- Pasa a ser el arrendador, con tus mismos derechos y obligaciones
- Hasta cuándo
- Al menos los cinco primeros años de contrato, o siete si el arrendador anterior era una persona jurídica
- El inquilino
- Sigue en el piso con su contrato: la venta no le obliga a irse
- Tú, antes de vender
- Tienes que notificarle el precio y las condiciones, porque puede comprarlo él
Si el contrato es de más de cinco años
Si pactasteis más de cinco años, o más de siete con una persona jurídica, el comprador se subroga por toda la duración pactada, salvo que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En ese caso solo tiene que soportar el contrato hasta los cinco o siete años, y la diferencia te toca a ti. El artículo lo dice así: el comprador solo soporta el contrato hasta ese plazo, «debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir».
La cláusula de que la venta acaba el contrato
Algunos contratos dicen que, si se vende el piso, el alquiler termina. Esa cláusula no corta los cinco años: «Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.»
Y desde el 15 de noviembre de 2026, si al llegar el vencimiento el comprador no renueva, la indemnización que crea el Real Decreto-ley 28/2026 la paga él: «La enajenación de la vivienda arrendada no afectará al derecho del arrendatario a la indemnización prevista en este apartado, que corresponderá al adquirente que se subrogue en la posición del arrendador». Cómo se calcula lo contamos en cuánto dura un contrato de alquiler y cuándo puedes recuperar tu piso.
¿Tienes que ofrecerle el piso a tu inquilino antes de venderlo?
Sí. La ley le da un derecho de adquisición preferente que funciona en dos tiempos: antes de la venta, el tanteo; después, si no se hizo bien, el retracto. El tanteo está en el artículo 25.2, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026: «El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la venta.»
En la práctica, cuando tengas un comprador y un precio, se lo comunicas al inquilino con el precio y las demás condiciones esenciales de la venta, por un medio que deje constancia de que lo ha recibido y de lo que decía. Si en esos treinta días naturales decide comprar en esas condiciones, tiene preferencia sobre tu comprador.
- Qué le comunicas
- La decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales
- Cómo
- En forma fehaciente: que quede constancia de la recepción y del contenido
- Cuánto tiene para decidir
- Treinta días naturales, desde el día siguiente a la notificación
- Cuánto vale tu comunicación
- Ciento ochenta días naturales
Lo último importa si la venta se alarga. Lo dice el mismo artículo: «Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.» Si para entonces no has vendido, lo prudente es volver a notificar.
Un calendario de ejemplo
Con fechas supuestas: tu inquilino recibe la comunicación el lunes 2 de noviembre de 2026.
| Fecha | Qué pasa | Por qué |
|---|---|---|
| Lunes 2 de noviembre de 2026 | El inquilino recibe tu comunicación | Ese día no cuenta: el plazo empieza al día siguiente |
| Martes 3 de noviembre | Primer día del plazo | Se cuenta «desde el siguiente» a la notificación |
| Miércoles 2 de diciembre | Último día para que decida comprar | Treinta días naturales, con sábados, domingos y festivos |
| Sábado 1 de mayo de 2027 | Se cumplen los ciento ochenta días | Si aún no has vendido, tu comunicación caduca |
¿Qué pasa si vendes sin avisar al inquilino?
Que puede quedarse con el piso después de la venta. Es el retracto, en el artículo 25.3, y puede ejercerlo «cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, incluidos, en su caso, el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios utilizados para su determinación, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa imputable a la vivienda arrendada o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales».
Dicho de otro modo: si le comunicaste un precio y luego vendes más barato, o con mejores condiciones para el comprador, también puede retraer. Y el plazo empieza cuando el comprador le avisa: «El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.»
No se lo queda gratis: el artículo 25.3 remite al 1.518 del Código Civil, así que tiene que reembolsar al comprador el precio de la venta y, además, «Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta» y «Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida». Pero para tu comprador es un problema serio: ha pagado, ha firmado y se queda sin el piso.
Fuente: Código Civil, artículo 1.518, texto consolidado del BOE (consultado el 8 de octubre de 2026)
Sin las notificaciones, la venta no se inscribe
Hay un freno más. El artículo 25.5 dice: «Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos.» Y si el piso no está alquilado, para que la compra se pueda inscribir, «deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.»
¿Qué cambia desde el 8 de octubre de 2026?
El Real Decreto-ley 29/2026 reescribe el artículo 25. Los treinta días del tanteo y del retracto, y los ciento ochenta de la notificación, siguen igual; lo que cambia es esto:
| Lo que cambia | Antes | Desde el 8 de octubre de 2026 |
|---|---|---|
| Renunciar en el contrato al tanteo y retracto | Se podía pactar | No se puede pactar |
| Vender el piso junto con el resto del edificio | El inquilino no tenía tanteo ni retracto | Los conserva, si su vivienda es jurídicamente individualizable |
| Qué dice la notificación en una venta conjunta | No había notificación al inquilino | El precio imputado a su vivienda y los criterios para fijarlo |
| Cuándo cabe el retracto | Sin notificación, con requisitos omitidos, o con un precio o unas condiciones mejores para el comprador | Lo mismo, contando también el precio imputado a la vivienda en una venta conjunta |
Para quien firma un contrato nuevo, lo que más cambia es la renuncia. Antes, el artículo 25.8 decía: «No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.» Ahora dice lo contrario: «Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.»
¿Y si tu contrato es anterior y ya lleva esa renuncia? El real decreto-ley no lo aclara: sus dos disposiciones transitorias tratan de otras cosas. Antes de vender, consúltalo con un abogado.
Si vendes el edificio entero
Hasta ahora, el artículo 25.7 decía: «No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble», ni cuando distintos propietarios vendían juntos todo el edificio a un mismo comprador. Ahora: «Los derechos de tanteo y retracto del arrendatario no decaerán por el hecho de que la vivienda arrendada se transmita conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, siempre que la vivienda sea jurídicamente individualizable.» Y el precio de cada vivienda «será el que resulte de la distribución proporcional del precio global de venta conforme a criterios objetivos y verificables, atendiendo preferentemente al valor de referencia catastral o, en su defecto, a tasación independiente».
¿Puedes pedirle al inquilino que se vaya para vender el piso vacío?
Puedes pedírselo, pero no obligarle. La venta no es un motivo para terminar el contrato antes de tiempo: el artículo 14 deja claro que sigue con el comprador. Lo que prevé el artículo 9.3 es otra cosa: que no haya prórroga si necesitas el piso como vivienda permanente para ti, para un familiar de primer grado o para tu cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad, siempre que seas persona física, haya pasado el primer año y esa necesidad conste de forma expresa en el contrato desde la firma.
Lo que sí cabe es esperar al vencimiento y comunicar a tiempo que no renuevas, con los plazos que explicamos en la guía de la duración del contrato, o llegar a un acuerdo con el inquilino para que deje el piso antes. Si lo hacéis, ponedlo por escrito, con la fecha de entrega de las llaves y lo que pactéis.
Y si lo que te interesa es vendérselo a quien ya vive en él, el tanteo es la ocasión de planteárselo con el precio y las condiciones sobre la mesa.
¿Cómo se vende un piso alquilado, paso a paso?
- Lee el contrato: la fecha de inicio, la duración pactada, si lleva cláusula de necesidad o una que diga que la venta lo extingue, y si el arrendador era una persona jurídica.
- Decide si vendes con el inquilino dentro o esperas al vencimiento: con él, el comprador hereda el contrato; si esperas, cuenta con los plazos de aviso.
- Cuando tengas precio y condiciones, notifícaselos al inquilino en forma fehaciente, de modo que quede constancia de la fecha y del contenido.
- Espera los treinta días naturales, contados desde el día siguiente a la recepción. Si decide comprar, la venta es con él, en esas condiciones.
- Si no compra, vende al tercero por el precio comunicado o por más, sin mejorarle las condiciones, y antes de que pasen los ciento ochenta días.
- Después de firmar, el comprador tiene que entregarle al inquilino copia de la escritura: desde el día siguiente corren sus treinta días para el retracto.
- Pásale al comprador lo que necesita para seguir el contrato: el contrato firmado y el inventario del día de la entrada.
Si con el piso tienes alquilados un garaje o un trastero, ojo: «Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.» Es decir, si los vendes juntos, su preferencia es sobre el conjunto.
Si no quieres estar pendiente de plazos y avisos
Con la renta garantizada firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. Mientras decides si vender, cobras cada mes y los avisos y las peticiones de quien vive en el piso pasan a ser cosa nuestra.
Si dudas entre vender o seguir alquilando, compara las dos salidas en vender o alquilar tu piso en Zaragoza. Prueba la calculadora para ver cuánto cobrarías, o cuéntanos tu caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos contigo.
En resumen
Puedes vender tu piso alquilado sin que se vaya el inquilino: el comprador ocupa tu lugar y respeta el contrato al menos durante sus cinco primeros años, o siete si el arrendador era una persona jurídica. Antes de vender a otro, notifica al inquilino en forma fehaciente el precio y las condiciones: tiene treinta días naturales para comprar en esas condiciones, y tu comunicación caduca a los ciento ochenta días. Si no le notificas, o vendes más barato o en mejores condiciones, puede retraer en los treinta días siguientes a recibir copia de la escritura. Desde el 8 de octubre de 2026 no se puede pactar la renuncia a estos derechos, y se conservan aunque vendas el edificio entero. El Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación: ante un caso concreto, consulta con un abogado.
