Alquiler con opción a compra: cómo funciona y qué le conviene al propietario
El alquiler con opción a compra es un alquiler de vivienda al que se añade un derecho para el inquilino: comprar el piso a un precio fijado hoy durante un plazo. Por ese derecho suele pagar una prima al firmar y, si compra, lo pagado puede descontarse del precio si así se pacta. Al propietario le puede salir bien, pero deja el piso comprometido durante años y tiene letra pequeña fiscal. Si lo que buscas es cobrar cada mes sin vender, la renta garantizada es otra vía; y si estás pensando en alquilar tu piso en Zaragoza con opción, aquí tienes cómo funciona para decidir con datos.
Cómo funciona un alquiler con opción a compra
No hay una ley propia para este contrato. Son dos cosas que se firman juntas: un alquiler de vivienda, que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos como cualquier otro, y un pacto de opción de compra, que se acuerda al amparo de la libertad de pactos del Código Civil. Pueden ir en un mismo documento o en dos.
Lo importante se decide el día de la firma, no el día en que el inquilino decide comprar:
- Precio de compra
- el que pagará el inquilino si ejerce la opción, fijado ya en el contrato
- Prima
- lo que paga el inquilino por tener ese derecho; es el precio de la opción y no se devuelve si no compra, salvo que se pacte otra cosa
- Plazo
- el tiempo que tiene para decidir
- Rentas que se descuentan
- si se pacta, una parte o todas las mensualidades se restan del precio final
La prima de la opción
El Reglamento Hipotecario la llama «precio que se hubiere convenido para conceder la opción», y eso es exactamente: lo que cobra el propietario por comprometerse a vender. No hay una cifra legal ni un porcentaje obligatorio; se negocia, igual que el precio de compra. Lo que sí conviene dejar escrito es si se descuenta del precio cuando el inquilino compra, porque si el contrato no lo dice es fuente segura de discusión.
Cuántos años puede durar la opción
El único plazo que fija una norma es el del Reglamento Hipotecario para poder inscribir la opción en el Registro de la Propiedad: como máximo cuatro años. En el alquiler con opción admite que la opción dure todo el alquiler, con un matiz que importa: la opción inscrita caduca si el alquiler se prorroga, sea por acuerdo tácito o por obligación legal. Para inscribirla, además, las dos partes tienen que pactarlo de forma expresa.
Fuente: Reglamento Hipotecario, artículo 14
El alquiler sigue siendo un alquiler
Si el piso va a ser la vivienda habitual del inquilino, la parte de alquiler está sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y sus mínimos no se pueden rebajar en el contrato: las cláusulas que empeoran la posición del inquilino se tienen por no puestas. La ley no hace ninguna excepción para el alquiler que lleva una opción de compra.
- Duración
- aunque se pacte menos, el inquilino puede prorrogar año a año hasta cinco años, o siete si el propietario es una empresa
- Salida del inquilino
- puede irse a partir del sexto mes avisando con treinta días de antelación
- Si se pacta
- una indemnización de una mensualidad por cada año que falte, si se va antes de tiempo
Fuente: Ley de Arrendamientos Urbanos, artículos 6, 9 y 11
Las condiciones que tiene que recoger el contrato
Un alquiler con opción a compra mal redactado es un problema aplazado: estalla años después, justo cuando el inquilino quiere comprar. Antes de firmar, comprueba que el contrato dice con claridad:
- El precio de compra y si se actualiza o queda fijo hasta el final del plazo.
- La prima: cuánto es y si se descuenta del precio.
- Qué parte de las rentas se resta del precio si compra: todas, un porcentaje o ninguna.
- El plazo para ejercer la opción y cómo se comunica: por escrito y con qué antelación.
- Qué pasa si no compra: con la prima, con lo pagado y con el alquiler.
- Quién paga el IBI, la comunidad y los suministros mientras dura el alquiler.
- Si la opción se inscribe en el Registro, lo que exige pactarlo expresamente.
El resto de cláusulas son las de cualquier alquiler: fianza, inventario, actualización de la renta. Las repasamos en qué tiene que incluir un contrato de alquiler.
Qué pasa si alguien incumple
Una vez firmada, la opción obliga al propietario: si el inquilino la ejerce dentro del plazo y en la forma pactada, hay que vender al precio fijado. Por eso el plazo y la forma de comunicarlo tienen que estar escritos sin ambigüedad. Si el que incumple es el inquilino y deja de pagar la renta, el alquiler sigue las reglas de cualquier impago, que contamos en qué hacer si tu inquilino no paga. Lo que ocurra entonces con la opción depende de lo que diga el contrato, y es otra razón para escribirlo.
Quién paga el IBI y la comunidad
Ante el Ayuntamiento y ante la comunidad de vecinos responde el propietario: el IBI lo paga quien es titular del piso y los gastos generales de la comunidad, cada propietario según su cuota. Que haya una opción de compra no lo cambia, porque el piso sigue siendo tuyo hasta que se vende.
Entre tú y el inquilino sí se puede pactar que los pague él, pero el pacto solo vale si consta por escrito y fija el importe anual a la fecha del contrato, y lo que se pacte sobre impuestos no afecta a la Administración. Los suministros con contador, como la luz o el agua, son siempre del inquilino. Lo explicamos con detalle en quién paga el IBI, la comunidad y los suministros.
Fuente: Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 20
Los impuestos: lo que paga cada uno
El propietario, mientras dura el alquiler
Las rentas son rendimiento del capital inmobiliario y van a la base general del IRPF, como en cualquier alquiler. Si es vivienda, el rendimiento neto positivo se reduce, y en Zaragoza la reducción será en general del 50 %: las del 70 % y el 90 % exigen que el piso esté en una zona tensionada declarada, y en la última relación oficial publicada (julio de 2026) Zaragoza no lo está. Lo contamos en cuánto se lleva Hacienda si alquilas tu piso.
Fuente: Ley del IRPF, artículo 23.2
La prima tributa aparte, y aquí hay un cambio que muchas guías no recogen: desde una sentencia del Tribunal Supremo de junio de 2022, Hacienda la integra en la base del ahorro, no en la general. Y se declara el año en que se firma la opción, compre después el inquilino o no.
Fuente: Dirección General de Tributos, consulta vinculante V1046-25
El propietario, si el inquilino compra
La venta es una operación distinta. La ganancia o pérdida se declara en la base del ahorro el año de la venta, y la prima y las rentas que se descuenten del precio, como ya tributaron, cuentan como menor valor de venta, así que no se pagan dos veces. Además, la plusvalía municipal de una venta la paga quien vende.
Fuente: Texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, artículo 106
El inquilino, al firmar y al comprar
Según el criterio que publica la Administración Tributaria de Aragón:
- El alquiler
- exento del Impuesto de Transmisiones si el piso es su vivienda habitual
- La opción en contrato privado
- no hay que liquidar ningún impuesto
- La opción en escritura pública
- Actos Jurídicos Documentados al 1,5 %, sobre el precio de la opción o el 5 % del valor del piso si es mayor
- La compra a un particular
- Transmisiones Patrimoniales: 8 % hasta 400.000 euros, por tramos hasta el 10 %
- La compra a un promotor
- si es primera entrega, IVA del 10 % y Actos Jurídicos Documentados del 1,5 %
En la compra, la base del impuesto es la mayor entre el precio pactado y el valor de referencia del Catastro en la fecha de la compra, no en la de la firma de la opción.
¿Le conviene al propietario?
Depende de lo que quieras hacer con el piso dentro de unos años. Lo que pone cada lado de la balanza:
- A favor
- cobras una prima al firmar aunque al final no compre, y dejas fijado hoy un precio de venta, que te protege si el mercado baja
- En contra
- si el mercado sube, vendes por debajo; el piso queda comprometido mientras dure la opción, y la prima tributa el año de la firma
- Si no compra
- sigue siendo tu inquilino, con los plazos de la ley de alquileres
Si lo que quieres es cobrar sin vender
Con la renta garantizada no comprometes la venta ni fijas el precio de tu piso: firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. El piso sigue siendo tuyo y sin ningún precio de venta atado a un contrato.
Si quieres ver cuánto cobrarías, prueba la calculadora o mira cómo funciona la renta garantizada en Zaragoza.
En resumen
El alquiler con opción a compra es un alquiler normal más un derecho a comprar a un precio fijado hoy. La prima tributa en la base del ahorro el año de la firma, el alquiler sigue los plazos de la ley aunque el inquilino no compre y la opción inscrita no puede pasar de cuatro años. Si lo firmas, que el contrato diga el precio, la prima, qué rentas se descuentan, el plazo y quién paga cada gasto.
