Quién paga qué en un alquiler en Zaragoza: IBI, comunidad, suministros y derramas
Sin pacto escrito, el IBI, la comunidad y el seguro del edificio los paga el propietario, y los suministros el inquilino. En los contratos que se firmen desde el 8 de octubre de 2026, el IBI y las tasas de la vivienda ya no se pueden cargar al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario. La comunidad sí, pero solo pactada por escrito y con el importe anual detallado: un contrato que no lo diga deja ese gasto de tu lado para siempre. Si no quieres estar pendiente de qué recibo es de quién, esa parte entra en la gestión integral del alquiler, y con la renta garantizada la cuenta se te simplifica del todo, porque cobras una cantidad fija y el resto lo llevamos nosotros.
La regla de fondo: sin pacto escrito, paga el propietario
Casi todas las discusiones por gastos entre un propietario y su inquilino se resuelven con una sola frase de la Ley de Arrendamientos Urbanos: los gastos generales del inmueble corren a cargo del arrendador salvo que se pacte lo contrario, y ese pacto solo vale si consta por escrito en el contrato y además dice cuánto suman al año en la fecha de la firma.
Las dos condiciones importan igual. Un contrato que diga «los gastos de comunidad serán a cargo del arrendatario» y no ponga una cifra es un pacto cojo, y si algún día se discute, lo normal es que no se pueda repercutir nada. Poner el importe anual no es burocracia: es lo que convierte una intención en un acuerdo exigible.
A partir de ahí, gasto por gasto.
Todo lo que sigue se decide en el mismo documento, así que conviene tenerlo entero delante: qué más tiene que llevar el contrato, cuánto dura de verdad y qué cláusulas solo valen si se escriben el día de la firma, en qué debe incluir un contrato de alquiler en Zaragoza.
El IBI: desde el 8 de octubre de 2026 ya no se repercute
El recibo del IBI va siempre a nombre del propietario, porque el impuesto grava la titularidad del inmueble y el Ayuntamiento no se lo va a pasar a otro. Hasta el 7 de octubre de 2026 la ley permitía pactar que el inquilino te lo reembolsara, un pacto privado entre vosotros y no un cambio de contribuyente. El Real Decreto-ley 29/2026 lo cierra: desde el 8 de octubre, «en ningún caso» se pueden imponer al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo que él sea el obligado tributario. Este y los demás cambios del decreto, uno a uno, los resumimos en qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026.
En los contratos que se firmen desde esa fecha no hay pacto posible: el IBI es tuyo, y conviene contarlo al fijar la renta. Si tienes un contrato anterior con el pacto bien hecho (que el IBI es a cargo del arrendatario, el importe del último recibo y cómo se paga), depende de cuándo se firmó. Para los firmados antes del 26 de mayo de 2023, la ley dice que, salvo en la prórroga y la actualización de la renta, siguen con el régimen de cuando se firmaron. Para los firmados entre esa fecha y el 7 de octubre de 2026, el texto no lo dice expresamente: es una cuestión de interpretación, y antes de seguir cobrándolo o de dejar de hacerlo merece la pena consultarlo.
Un aviso más: el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero el Congreso tiene que convalidarlo en los treinta días siguientes, como manda el artículo 86 de la Constitución. Su antecesor, el Real Decreto-ley 26/2026, con el mismo título, no se convalidó y quedó derogado el 2 de octubre. Si este decayera también, volverían las reglas anteriores, y actualizaremos esta guía.
Y en esos contratos anteriores en los que el pacto sigue, el IBI sube con las revisiones catastrales: el reparto se hace con el importe actualizado del recibo, y conviene tenerlo escrito para no tener que explicarlo en el cuarto año.
La comunidad de propietarios
La cuota ordinaria
Es el caso más frecuente y, a diferencia del IBI, se puede seguir pasando al inquilino si está por escrito y con la cifra anual. Desde el 8 de octubre de 2026 hay una excepción: en un edificio que no esté en régimen de propiedad horizontal no se pueden imputar gastos de comunidad al inquilino. Muchos propietarios prefieren no repercutirla y subir la renta lo equivalente, y tiene una ventaja práctica que se ve al segundo año: la cuota de comunidad cambia cuando la junta lo decide, y cada cambio es una conversación con el inquilino que te ahorras.
Las derramas son tuyas
Aquí la respuesta corta es que sí, son del propietario, y conviene entender por qué para poder explicarlo. Una derrama para cambiar el ascensor, rehabilitar la fachada o poner el portal accesible no es un gasto de sostenimiento del día a día: es una inversión en el inmueble, y quien se queda con el inmueble revalorizado eres tú. El inquilino paga por usar la vivienda, no por mejorarla.
Así que un pacto genérico de «gastos de comunidad a cargo del arrendatario» no arrastra las derramas extraordinarias. Si alguna vez dudas, el criterio práctico es sencillo: si el gasto seguiría existiendo con el piso vacío y sirve para mejorar el edificio, es tuyo.
Los suministros: luz, agua, gas e internet
Este es el único bloque donde la ley no deja margen ni hace falta pactar nada: todo lo que se mide con un contador individual es del inquilino, siempre, aunque el contrato no diga una palabra. Luz, agua, gas y cualquier otro servicio individualizado por aparato contador.
Lo que sí conviene dejar resuelto es la titularidad. Lo limpio es que los contratos de suministro estén a nombre del inquilino desde el primer día: si están a tu nombre y él deja de pagar, la deuda es tuya y el corte también, y recuperar ese dinero es mucho más trabajo que haberlo hecho bien al principio. Cómo se hace el cambio con cada compañía, y por qué en Zaragoza el agua arrastra también la basura, lo contamos en cómo poner la luz, el agua y el gas a nombre del inquilino.
Internet es un caso aparte porque no es un suministro de la vivienda sino un servicio que contrata quien vive allí. Salvo que alquiles el piso con internet incluido y lo digas en el contrato, es suyo.
Y el agua tiene una trampa propia en edificios antiguos: si el bloque tiene un solo contador general y se reparte por cuotas, ya no es un gasto individualizable por contador, así que vuelve a la regla general y necesita pacto escrito con importe para poder pasarlo.
La tasa de basuras y otros tributos municipales
Las tasas municipales que gravan la vivienda siguen ahora la misma regla que el IBI: desde el 8 de octubre de 2026 tampoco se pueden imponer al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario. Son cantidades pequeñas comparadas con la renta, pero conviene tenerlas en la cuenta de lo que te cuesta el piso al año.
La recomendación práctica, si vas a repercutir gastos generales, es hacer una sola línea en el contrato que los enumere todos con su importe anual conjunto, en vez de ir citándolos sueltos; en un contrato nuevo, los tributos de la vivienda ya no pueden ir en ella. Una lista cerrada evita la pregunta de «y esto, ¿estaba incluido?».
Reparaciones: quién arregla qué
La ley separa dos cosas y la frontera es más clara de lo que parece.
Lo que hace falta para que la vivienda siga siendo habitable lo pagas tú, sin poder subir la renta por ello: la caldera que se rompe, una bajante que gotea, la instalación eléctrica que se queda corta, las humedades. Esto no se puede pactar en contra, porque es una obligación del arrendador. Y desde el 8 de octubre de 2026, si el inquilino te pide por escrito una de estas reparaciones con un presupuesto razonable y no contestas en quince días naturales, o te niegas sin motivo, puede hacerla él y descontar su coste de las rentas siguientes.
Las pequeñas reparaciones que exige el desgaste del uso ordinario son del inquilino: cambiar una junta del grifo, una bombilla, una cisterna que hace ruido, la silicona del baño. La lógica es que quien usa la vivienda asume su desgaste corriente. Eso vale para la vivienda habitual: en un alquiler de vivienda temporal, desde el 8 de octubre de 2026, también las pequeñas reparaciones son del propietario, que tiene cinco días hábiles para responder.
Y hay un tercer supuesto que no es ninguno de los dos: lo que se rompe por mal uso lo paga quien lo rompió, por grande que sea la avería. Ahí el inventario con fotos del día de la entrada deja de ser un trámite y pasa a ser la prueba.
Los electrodomésticos que entregas con el piso siguen la misma frontera: si se estropean por antigüedad, son tuyos; si es por uso indebido, del inquilino. Merece la pena dejar en el inventario la marca, el modelo y el estado de cada uno.
Caso por caso, con la caldera, el termo, las persianas o la cerradura, cómo responder a tiempo a ese requerimiento y qué puedes desgravar en la Renta, lo tienes en quién paga las reparaciones de un piso alquilado.
Lo que desde 2023 paga siempre el propietario
La ley estatal por el derecho a la vivienda de 2023 cerró una práctica muy extendida: los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador. Ya no se le puede cobrar al inquilino la comisión de la agencia ni el coste de preparar y firmar el contrato. El Real Decreto-ley 29/2026 lo remacha desde el 8 de octubre de 2026: no se pueden repercutir «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación», y cualquier otro servicio solo se le puede cobrar si lo pide él por escrito, sabiendo antes que es opcional y lo que cuesta.
No admite pacto en contra, así que un contrato que diga lo contrario no te protege. Y conviene saberlo por lo que significa para tus números: la comisión de captación que antes pagaba el que entraba a vivir ahora sale de tu rentabilidad, y ese es uno de los motivos por los que cada vez más propietarios comparan lo que cuesta de verdad la gestión de un alquiler antes de decidir cómo alquilar.
Los seguros
El seguro del edificio, el que cubre la estructura y suele ir por la comunidad, es cosa tuya. El del continente de tu piso, también: es tu patrimonio.
El del contenido, lo que hay dentro y es del inquilino, le corresponde a él, y no puedes obligarle a contratarlo salvo que lo hayáis pactado. Lo que sí puedes es exigir en el contrato que tenga cubierta la responsabilidad civil, que es lo que responde si un escape suyo inunda al vecino de abajo.
El seguro de impago es un capítulo aparte y siempre lo paga el propietario, porque protege tu cobro. Si estás mirando esa vía, en seguro de impago de alquiler en Zaragoza tienes qué cubre, qué carencias tiene y qué alternativa hay.
Un piso tipo de Zaragoza, con números
Un piso de tres habitaciones en un barrio corriente de Zaragoza, alquilado en 750 euros al mes, deja este reparto cuando no se pacta nada:
- Tuyo: IBI, cuota de comunidad, derramas, seguro del continente, reparaciones de conservación, gestión y formalización del contrato.
- Del inquilino: luz, agua, gas, internet y las pequeñas reparaciones del uso diario.
Con IBI y comunidad a tu cargo, entre ambos se llevan con facilidad el equivalente a una mensualidad y media al año. Por eso la renta bruta dice poco: lo que cuenta es lo que queda después de los gastos, de los meses vacíos y de lo que no se cobra. Si quieres ver esa cuenta con tu piso, la tienes en por cuánto alquilar mi piso en Zaragoza.
Los errores que más caros salen
Pactar gastos sin poner la cifra
Es el error número uno. El pacto se cae y el gasto vuelve a ti, a veces cuatro años después y de golpe.
Dejar los suministros a tu nombre
Cómodo el primer mes y caro el día que hay un impago, porque la deuda con la compañía es tuya.
Pasar una derrama al inquilino
Además de no sostenerse, es la clase de discusión que rompe una relación que iba bien.
Entrar sin inventario
Sin fotos y sin lista firmada, no hay forma de separar el desgaste normal del mal uso, y esa frontera es justo la que decide quién paga.
Con renta garantizada, esto deja de ser tu problema
Todo lo anterior es el trabajo de un propietario que gestiona su piso: redactar bien el contrato, vigilar las titularidades, llevar las liquidaciones, decidir cada avería y discutir cuando toca.
Cuando alquilas con nosotros, tú firmas un contrato con una renta fija todos los meses y dejas de intervenir: la relación con quien vive en el piso, las altas de suministros, las incidencias y las reparaciones las llevamos nosotros, y tu ingreso no depende de que el inquilino pague ni de que el piso esté ocupado. Puedes ver cómo funciona en la página de alquilar mi piso en Zaragoza con renta garantizada, o en gestión integral de alquileres si prefieres seguir siendo tú quien alquila.
Fuentes oficiales y normativa citada
Lo que cuenta este artículo sale de la norma, no de la costumbre. Estas son las referencias para que puedas comprobarlo o enseñárselo a quien haga falta:
- Reparto de gastos generales y requisito de pacto escrito con importe anual: artículo 20 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
- Servicios individualizados por contador a cargo del arrendatario: artículo 20.4 de la misma ley, tras el Real Decreto-ley 29/2026.
- Obligación de conservación del arrendador y pequeñas reparaciones del arrendatario: artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato a cargo del arrendador: artículo 20.2 de la LAU, en la redacción de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y desde el 8 de octubre de 2026 en la del Real Decreto-ley 29/2026.
- Tributos de la vivienda no repercutibles, comunidad en edificios sin propiedad horizontal y reparaciones: artículo 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que modifica los artículos 20 y 21 de la LAU y añade el 21 bis; contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: su artículo 4.
- Fianza legal de una mensualidad en arrendamiento de vivienda: artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Conclusión
El reparto de gastos de un alquiler no se decide el día que llega el recibo: se decide el día que se firma el contrato. Lo que está escrito con su importe se puede repercutir, lo que está escrito a medias no, y hay cosas que son tuyas pase lo que pase: la conservación del piso, las derramas, la formalización del contrato y, en los contratos que se firmen desde el 8 de octubre de 2026, el IBI y las tasas de la vivienda.
Si prefieres no llevar tú esa contabilidad ni esas conversaciones, esa es exactamente la parte que te quitamos: te proponemos una renta fija por tu piso en Zaragoza, la cobras todos los meses y los gastos del día a día dejan de pasar por tu mesa. La valoración es gratis y la tienes en 24 horas.
