Indice de contenidos
- La regla de fondo: sin pacto escrito, paga el propietario
- El IBI: se puede repercutir, pero hay que pactarlo bien
- La comunidad de propietarios
- Los suministros: luz, agua, gas e internet
- La tasa de basuras y otros tributos municipales
- Reparaciones: quién arregla qué
- Lo que desde 2023 paga siempre el propietario
- Los seguros
- Un piso tipo de Zaragoza, con números
- Los errores que más caros salen
- Con renta garantizada, esto deja de ser tu problema
- Fuentes oficiales y normativa citada
- Preguntas frecuentes
- Conclusión
La regla de fondo: sin pacto escrito, paga el propietario
Casi todas las discusiones por gastos entre un propietario y su inquilino se resuelven con una sola frase de la Ley de Arrendamientos Urbanos: los gastos generales del inmueble corren a cargo del arrendador salvo que se pacte lo contrario, y ese pacto solo vale si consta por escrito en el contrato y además dice cuánto suman al año en la fecha de la firma.
Las dos condiciones importan igual. Un contrato que diga «los gastos de comunidad serán a cargo del arrendatario» y no ponga una cifra es un pacto cojo, y si algún día se discute, lo normal es que no se pueda repercutir nada. Poner el importe anual no es burocracia: es lo que convierte una intención en un acuerdo exigible.
A partir de ahí, gasto por gasto.
Todo lo que sigue se decide en el mismo documento, así que conviene tenerlo entero delante: qué más tiene que llevar el contrato, cuánto dura de verdad y qué cláusulas solo valen si se escriben el día de la firma, en qué debe incluir un contrato de alquiler en Zaragoza.
El IBI: se puede repercutir, pero hay que pactarlo bien
El recibo del IBI va siempre a nombre del propietario, porque el impuesto grava la titularidad del inmueble y el Ayuntamiento no se lo va a pasar a otro. Lo que la ley permite es que el inquilino te lo reembolse, y eso es un pacto privado entre vosotros, no un cambio de contribuyente.
Para que ese pacto funcione, el contrato tiene que decir tres cosas: que el IBI es a cargo del arrendatario, cuánto fue el último recibo, y cómo se paga (lo habitual es una liquidación anual cuando llega el recibo, o repartido en doce mensualidades). Si falta la cifra, vuelve a ser tuyo.
Un aviso que se olvida: si el contrato encadena prórrogas, el IBI sube con las revisiones catastrales. El pacto sigue siendo válido con el importe actualizado, pero conviene decirlo en el contrato para no tener que explicarlo en el cuarto año.
La comunidad de propietarios
La cuota ordinaria
Es el caso más frecuente y funciona igual que el IBI: se puede pasar al inquilino si está por escrito y con la cifra anual. Muchos propietarios prefieren no repercutirla y subir la renta lo equivalente, y tiene una ventaja práctica que se ve al segundo año: la cuota de comunidad cambia cuando la junta lo decide, y cada cambio es una conversación con el inquilino que te ahorras.
Las derramas son tuyas
Aquí la respuesta corta es que sí, son del propietario, y conviene entender por qué para poder explicarlo. Una derrama para cambiar el ascensor, rehabilitar la fachada o poner el portal accesible no es un gasto de sostenimiento del día a día: es una inversión en el inmueble, y quien se queda con el inmueble revalorizado eres tú. El inquilino paga por usar la vivienda, no por mejorarla.
Así que un pacto genérico de «gastos de comunidad a cargo del arrendatario» no arrastra las derramas extraordinarias. Si alguna vez dudas, el criterio práctico es sencillo: si el gasto seguiría existiendo con el piso vacío y sirve para mejorar el edificio, es tuyo.
Los suministros: luz, agua, gas e internet
Este es el único bloque donde la ley no deja margen ni hace falta pactar nada: todo lo que se mide con un contador individual es del inquilino, siempre, aunque el contrato no diga una palabra. Luz, agua, gas y cualquier otro servicio individualizado por aparato contador.
Lo que sí conviene dejar resuelto es la titularidad. Lo limpio es que los contratos de suministro estén a nombre del inquilino desde el primer día: si están a tu nombre y él deja de pagar, la deuda es tuya y el corte también, y recuperar ese dinero es mucho más trabajo que haberlo hecho bien al principio.
Internet es un caso aparte porque no es un suministro de la vivienda sino un servicio que contrata quien vive allí. Salvo que alquiles el piso con internet incluido y lo digas en el contrato, es suyo.
Y el agua tiene una trampa propia en edificios antiguos: si el bloque tiene un solo contador general y se reparte por cuotas, ya no es un gasto individualizable por contador, así que vuelve a la regla general y necesita pacto escrito con importe para poder pasarlo.
La tasa de basuras y otros tributos municipales
Las tasas municipales que gravan la vivienda siguen la misma regla que el IBI: se pueden repercutir con pacto escrito y cifra. Son cantidades pequeñas comparadas con la renta, y precisamente por eso suelen olvidarse en el contrato y aparecer luego como una discusión que no compensa a nadie.
La recomendación práctica, si vas a repercutir algo, es hacer una sola línea en el contrato que enumere todos los tributos y gastos generales que pasan al inquilino con su importe anual conjunto, en vez de ir citándolos sueltos. Una lista cerrada evita la pregunta de «y esto, ¿estaba incluido?».
Reparaciones: quién arregla qué
La ley separa dos cosas y la frontera es más clara de lo que parece.
Lo que hace falta para que la vivienda siga siendo habitable lo pagas tú, sin poder subir la renta por ello: la caldera que se rompe, una bajante que gotea, la instalación eléctrica que se queda corta, las humedades. Esto no se puede pactar en contra, porque es una obligación del arrendador.
Las pequeñas reparaciones que exige el desgaste del uso ordinario son del inquilino: cambiar una junta del grifo, una bombilla, una cisterna que hace ruido, el silicona del baño. La lógica es que quien usa la vivienda asume su desgaste corriente.
Y hay un tercer supuesto que no es ninguno de los dos: lo que se rompe por mal uso lo paga quien lo rompió, por grande que sea la avería. Ahí el inventario con fotos del día de la entrada deja de ser un trámite y pasa a ser la prueba.
Los electrodomésticos que entregas con el piso siguen la misma frontera: si se estropean por antigüedad, son tuyos; si es por uso indebido, del inquilino. Merece la pena dejar en el inventario la marca, el modelo y el estado de cada uno.
Lo que desde 2023 paga siempre el propietario
La ley estatal por el derecho a la vivienda de 2023 cerró una práctica muy extendida: los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador. Ya no se le puede cobrar al inquilino la comisión de la agencia ni el coste de preparar y firmar el contrato.
No admite pacto en contra, así que un contrato que diga lo contrario no te protege. Y conviene saberlo por lo que significa para tus números: la comisión de captación que antes pagaba el que entraba a vivir ahora sale de tu rentabilidad, y ese es uno de los motivos por los que cada vez más propietarios comparan lo que cuesta de verdad la gestión de un alquiler antes de decidir cómo alquilar.
Los seguros
El seguro del edificio, el que cubre la estructura y suele ir por la comunidad, es cosa tuya. El del continente de tu piso, también: es tu patrimonio.
El del contenido, lo que hay dentro y es del inquilino, le corresponde a él, y no puedes obligarle a contratarlo salvo que lo hayáis pactado. Lo que sí puedes es exigir en el contrato que tenga cubierta la responsabilidad civil, que es lo que responde si un escape suyo inunda al vecino de abajo.
El seguro de impago es un capítulo aparte y siempre lo paga el propietario, porque protege tu cobro. Si estás mirando esa vía, en seguro de impago de alquiler en Zaragoza tienes qué cubre, qué carencias tiene y qué alternativa hay.
Un piso tipo de Zaragoza, con números
Un piso de tres habitaciones en un barrio corriente de Zaragoza, alquilado en 750 euros al mes, deja este reparto cuando no se pacta nada:
- Tuyo: IBI, cuota de comunidad, derramas, seguro del continente, reparaciones de conservación, gestión y formalización del contrato.
- Del inquilino: luz, agua, gas, internet y las pequeñas reparaciones del uso diario.
Con IBI y comunidad a tu cargo, entre ambos se llevan con facilidad el equivalente a una mensualidad y media al año. Por eso la renta bruta dice poco: lo que cuenta es lo que queda después de los gastos, de los meses vacíos y de lo que no se cobra. Si quieres ver esa cuenta con tu piso, la tienes en por cuánto alquilar mi piso en Zaragoza.
Los errores que más caros salen
- Pactar gastos sin poner la cifra: es el error número uno. El pacto se cae y el gasto vuelve a ti, a veces cuatro años después y de golpe.
- Dejar los suministros a tu nombre: cómodo el primer mes y caro el día que hay un impago, porque la deuda con la compañía es tuya.
- Pasar una derrama al inquilino: además de no sostenerse, es la clase de discusión que rompe una relación que iba bien.
- Entrar sin inventario: sin fotos y sin lista firmada, no hay forma de separar el desgaste normal del mal uso, y esa frontera es justo la que decide quién paga.
Con renta garantizada, esto deja de ser tu problema
Todo lo anterior es el trabajo de un propietario que gestiona su piso: redactar bien el contrato, vigilar las titularidades, llevar las liquidaciones, decidir cada avería y discutir cuando toca.
Cuando alquilas con nosotros, tú firmas un contrato con una renta fija todos los meses y dejas de intervenir: la relación con quien vive en el piso, las altas de suministros, las incidencias y las reparaciones las llevamos nosotros, y tu ingreso no depende de que el inquilino pague ni de que el piso esté ocupado. Puedes ver cómo funciona en la página de alquilar mi piso en Zaragoza con renta garantizada, o en gestión integral de alquileres si prefieres seguir siendo tú quien alquila.
Fuentes oficiales y normativa citada
Lo que cuenta este artículo sale de la norma, no de la costumbre. Estas son las referencias para que puedas comprobarlo o enseñárselo a quien haga falta:
- Reparto de gastos generales y requisito de pacto escrito con importe anual: artículo 20 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
- Servicios individualizados por contador a cargo del arrendatario: artículo 20.3 de la misma ley.
- Obligación de conservación del arrendador y pequeñas reparaciones del arrendatario: artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato a cargo del arrendador: Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que modifica el artículo 20 de la LAU.
- Fianza legal de una mensualidad en arrendamiento de vivienda: artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el IBI en un alquiler, el propietario o el inquilino?
El recibo va siempre a nombre del propietario, porque el impuesto grava la titularidad. Se le puede repercutir al inquilino, pero solo si el contrato lo dice por escrito y recoge el importe anual a la fecha de la firma. Sin esa cifra, el pacto no se sostiene y el IBI se queda contigo.
¿Las derramas de la comunidad las paga el inquilino?
No. Una derrama para el ascensor, la fachada o la accesibilidad es una inversión en el inmueble y revaloriza tu propiedad, así que corresponde al propietario. Un pacto genérico sobre los gastos de comunidad no arrastra las derramas extraordinarias.
¿Quién paga el agua y la luz en un piso alquilado?
El inquilino, siempre, sin necesidad de pactarlo: todo lo que se mide con contador individual es suyo por ley. Lo recomendable es que además los contratos de suministro estén a su nombre, porque si están al tuyo la deuda te la reclaman a ti.
¿Puedo cobrarle al inquilino la comisión de la agencia?
No. Desde la ley de vivienda de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador, y no cabe pacto en contra. Un contrato que diga lo contrario no te protege.
¿Quién paga si se rompe la caldera?
El propietario, porque la vivienda tiene que seguir siendo habitable y eso es una obligación del arrendador que no puede pactarse en contra. La excepción es que la avería venga de un mal uso del inquilino, y ahí lo que decide es lo que puedas demostrar con el inventario y las fotos de la entrada.
Conclusión
El reparto de gastos de un alquiler no se decide el día que llega el recibo: se decide el día que se firma el contrato. Lo que está escrito con su importe se puede repercutir, lo que está escrito a medias no, y hay tres cosas que son tuyas pase lo que pase, la conservación del piso, las derramas y la formalización del contrato.
Si prefieres no llevar tú esa contabilidad ni esas conversaciones, esa es exactamente la parte que te quitamos: te proponemos una renta fija por tu piso en Zaragoza, la cobras todos los meses y los gastos del día a día dejan de pasar por tu mesa. La valoración es gratis y la tienes en 24 horas.
