¿Quién paga las reparaciones de un piso alquilado? Lo que cambia en 2026
Las reparaciones que hacen falta para que el piso siga siendo habitable las pagas tú, sin poder subir la renta por ello; las pequeñas que exige el desgaste del uso diario, el inquilino, y también los daños que cause él. Lo que cambia es el plazo: desde el 8 de octubre de 2026, si el inquilino te pide por escrito una reparación con un presupuesto razonable, tienes quince días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla; si no contestas o te niegas sin justificación, puede hacerla él y descontarla de las rentas. Aquí tienes quién paga cada avería, cómo responder a tiempo y qué puedes desgravar. Y si prefieres no estar pendiente, con la renta garantizada las averías las gestionamos nosotros; si aún no lo tienes alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Qué reparaciones paga el propietario y cuáles el inquilino?
La regla está en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y tiene dos partes. La primera es tuya: «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.»
La segunda es del inquilino: «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.»
- Conservar el piso habitable
- Lo pagas tú, sin poder subir la renta por ello (artículo 21.1)
- Pequeñas reparaciones del uso diario
- Las paga el inquilino (artículo 21.4)
- Daños por culpa del inquilino
- Los paga él, también los que causen las personas de su casa (artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil)
- Obras de mejora
- Las decides tú, con aviso por escrito de tres meses (artículo 22)
El tercer caso sale de la remisión que hace el propio artículo 21.1 al Código Civil, que dice: «El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.» Y añade: «El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.»
Lo que no se puede pactar en contra
Una cláusula que pase al inquilino las reparaciones de conservación no te protege. El artículo 6 de la ley dice: «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.» El artículo 21 está en ese título y no autoriza ningún pacto en contra, así que una cláusula así se tendría por no puesta. Tampoco puedes compensarlo subiendo la renta: el 21.1 obliga a hacer esas reparaciones «sin derecho a elevar por ello la renta». Al revés, sí: asumir tú las pequeñas reparaciones no perjudica al inquilino.
Y si no las haces, el inquilino puede exigírtelas o irse: el artículo 27.3 le permite resolver el contrato por «La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.»
¿Quién paga cada avería? Los casos más frecuentes
La ley no trae una lista de averías: da la regla, y cada caso depende de cómo encaje en ella. Esta tabla la aplica a lo que más se rompe en un piso alquilado. Donde pone «depende», es porque la ley no lo zanja y la respuesta sale de los hechos: el origen de la avería, su tamaño y lo que diga el inventario.
| La avería | Quién paga | Por qué |
|---|---|---|
| La caldera o el termo dejan de funcionar | El propietario, salvo mal uso | Sin agua caliente ni calefacción, la vivienda difícilmente sirve al uso convenido: es conservación (artículo 21.1). Si la avería viene de un mal uso, la paga el inquilino (artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil). |
| Un grifo que gotea por la junta, una bombilla, el mecanismo de la cisterna | El inquilino | Son pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario (artículo 21.4). |
| Una tubería, una bajante o la instalación eléctrica | El propietario | Es conservación para la habitabilidad (artículo 21.1). Si afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el inquilino puede usar el requerimiento con presupuesto (artículo 21.5). |
| Humedades y filtraciones | Depende del origen | Si vienen de una avería de la instalación, del edificio o de un vecino, frente a tu inquilino el arreglo es conservación tuya (el artículo 21.1 solo deja fuera lo imputable a él), y tú lo reclamas a quien corresponda o a tu seguro. Si se deben al uso que se hace de la vivienda, depende de lo que se pueda probar (artículo 1.563 del Código Civil). |
| Electrodomésticos que van con el piso | Depende de la causa | La ley no los nombra, así que se aplica la misma regla: si se estropean por los años o por el uso normal, apunta al propietario (artículo 21.1); si es por mal uso, al inquilino (artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil); un arreglo menor por desgaste puede ser pequeña reparación (artículo 21.4). |
| Una cerradura que no cierra | Depende de la causa | Si falla por los años, afecta a la seguridad de la vivienda, que el artículo 21.5 nombra expresamente: apunta al propietario. Si la fuerza o la rompe el inquilino, es deterioro suyo (artículo 1.563 del Código Civil). Un ajuste menor puede ser pequeña reparación (artículo 21.4). |
| Persianas | Depende de su alcance | Cambiar una cinta gastada por el uso diario puede encajar en las pequeñas reparaciones (artículo 21.4); una avería mayor por los años, en la conservación (artículo 21.1). La ley no pone una lista ni una cifra que separe una cosa de otra. |
| Pintura y paredes al terminar el contrato | Depende del estado | El desgaste por el tiempo no se le puede cobrar: devuelve la vivienda como la recibió, salvo lo menoscabado por el tiempo (artículo 1.561 del Código Civil). Los daños que vayan más allá sí (artículo 1.563), y se prueban con el inventario y el documento de finalización (artículo 36.7). |
| Una avería causada por el inquilino o por las personas de su casa | El inquilino | Responde del deterioro que cause él y del que causen las personas de su casa (artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil), y el artículo 21.1 deja ese deterioro fuera de tu obligación. |
| Una obra que hizo el inquilino sin tu permiso | El inquilino | Al acabar el contrato puedes exigir que reponga las cosas como estaban o quedarte con la obra sin pagarle nada (artículo 23.2). |
Cuando no está claro de dónde viene una avería, tienes derecho a verla antes de decidir: el artículo 21.3 obliga al inquilino a avisarte cuanto antes y a facilitarte, a esos solos efectos, «la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda». Si después no os ponéis de acuerdo sobre quién paga, consúltalo con un abogado antes de descontar nada de la fianza.
Quién paga el IBI, la comunidad o los suministros, que es otra conversación, lo explicamos en quién paga el IBI, la comunidad y los suministros.
¿Qué tienes que hacer si el inquilino te pide una reparación por escrito?
Contestar a tiempo. Es lo que cambia desde el 8 de octubre de 2026: el Real Decreto-ley 29/2026 añade al artículo 21 un apartado 5 que dice así: «Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 3, cuando existan daños o desperfectos en la vivienda que afecten a su habitabilidad, su seguridad o su salubridad, o en general, sean necesarias reparaciones de las previstas en el apartado 1, el arrendatario podrá requerir al arrendador, mediante comunicación por escrito, la reparación necesaria, adjuntando un presupuesto razonable para su ejecución. El arrendador dispondrá de un plazo de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación.»
Y si no contestas: «Transcurrido dicho plazo sin respuesta o en caso de negativa injustificada, el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras. El coste de la reparación deberá ser razonable y adecuado a los daños y desperfectos que afecten a la habitabilidad y salubridad que se pretendan subsanar y quedar acreditado documentalmente.»
- Qué te llega
- Un escrito del inquilino con un presupuesto razonable
- Cuánto tiempo tienes
- Quince días naturales desde que lo recibes
- Qué puedes hacer
- Aceptar el presupuesto, proponer otra reparación o hacerla tú
- Si no contestas o te niegas sin justificación
- Puede hacer la obra y descontarla de las rentas futuras
Fíjate en dos límites del texto. Es para las reparaciones del apartado 1, las de conservación que ya eran tuyas: las pequeñas del uso diario siguen siendo del inquilino. Y lo que puede descontar tiene que ser un coste razonable, adecuado a los daños y acreditado documentalmente.
Un calendario de ejemplo
Para un escrito que recibes el jueves 15 de octubre de 2026, las fechas quedan así. Es un ejemplo: cuenta siempre desde el día en que lo recibas tú. El día de la recepción no cuenta, por la regla general del Código Civil para los plazos por días: «en los plazos señalados por días, a contar de uno determinado, quedará éste excluido del cómputo, el cual deberá empezar en el día siguiente».
| Fecha de ejemplo | Qué pasa | Por qué |
|---|---|---|
| Jueves 15 de octubre | Recibes el escrito del inquilino con el presupuesto | El plazo corre «desde la recepción del requerimiento», y ese día no cuenta |
| Viernes 16 de octubre | Primer día del plazo | Es el día siguiente a la recepción |
| Viernes 30 de octubre | Último día para aceptar el presupuesto, proponer otra reparación o hacerla | Son quince días naturales: cuentan sábados, domingos y festivos |
| Desde el sábado 31 de octubre | Si no has contestado o te has negado sin justificación, el inquilino puede hacer la obra y descontarla de las rentas futuras | Con un coste razonable, adecuado a los daños y acreditado documentalmente |
Fuente: Código Civil, artículo 5, texto consolidado del BOE (consultado el 8 de octubre de 2026)
Cómo responder a tiempo
- Contesta por escrito y dentro del plazo con una de las tres salidas que da la ley, y guarda la prueba de cuándo te llegó el escrito y de cuándo contestaste. Si en el contrato pactasteis una dirección electrónica para los avisos, el artículo 4.6 de la ley la admite «siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron».
- Pide ver la avería si lo necesitas para decidir: el artículo 21.3 te deja verificarla tú o con un técnico. Hazlo pronto, porque los quince días siguen corriendo.
- Si el presupuesto te parece alto, propón otra reparación con otro presupuesto, también por escrito y dentro del plazo.
- Si crees que no te toca, porque es una pequeña reparación o un daño causado por el inquilino, díselo por escrito y explica por qué. Lo que le permite hacer la obra y descontarla es no contestar o una «negativa injustificada»; si hay desacuerdo sobre si la tuya lo es, míralo con un abogado.
- Si la haces tú, guarda la factura: te servirá en la Renta, como verás más abajo.
¿Vale también para los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026? El Real Decreto-ley no lo dice: ninguna de sus disposiciones transitorias habla de las reparaciones. Si este procedimiento se aplica a un contrato anterior está pendiente de interpretación; lo prudente, en cualquier caso, es contestar siempre dentro de los quince días.
Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, disposiciones transitorias (BOE del 7 de octubre de 2026)
¿Y si la avería es urgente?
Entonces el inquilino no tiene que esperar quince días. El nuevo apartado 5 empieza por «Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 3», y el apartado 3 sigue diciendo: «En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.»
Es decir, ante un daño inminente o una incomodidad grave puede arreglarlo avisándote antes y pedirte el importe en el momento. Por eso te conviene que tenga siempre a mano cómo localizarte y, si puedes, el teléfono de un fontanero o un cerrajero de tu confianza: así eres tú quien elige al profesional.
Al revés también hay reglas. Si una obra de conservación no puede esperar al final del contrato, el inquilino tiene que dejarte hacerla: «Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.» Con un límite: «Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.»
Y si la obra deja la vivienda inhabitable, el artículo 26 le da a elegir: «Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.» «La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.»
¿Qué pasa con los daños que causa el inquilino?
Los paga él. El Código Civil le obliga a usar la vivienda «como un diligente padre de familia» (artículo 1.555), le hace responder de los deterioros salvo que pruebe que no tuvo culpa (artículo 1.563), también de los que causen las personas de su casa (artículo 1.564), y le pide devolverla «tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable» (artículo 1.561).
Lo difícil no es la regla, es la prueba: qué estaba ya así y qué no. Ahí es donde valen el inventario con fotos del día de la entrada y el documento del día de la salida.
Obras del inquilino sin tu permiso
Tampoco puede hacer obras por su cuenta. Según el artículo 23.1: «El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2.» Y si las hace: «Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.»
Si los daños son dolosos, o las obras no consentidas, la ley te permite incluso resolver el contrato: el artículo 27.2 recoge como causa «La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.» Es un paso serio, así que antes de darlo consúltalo con un abogado.
La fianza y el documento de finalización
La fianza es la garantía que ya tienes: una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda (artículo 36.1). Lo que tienes que devolver es el saldo, y la ley le pone un plazo con consecuencia: «El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.»
Desde el 8 de octubre de 2026, además, el estado del piso al terminar se deja por escrito: «A la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes.» Y si no se firma: «En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.» Si esto alcanza a los contratos firmados antes que terminen después de esa fecha está pendiente de interpretación. Por eso conviene firmarlo siempre, con el inventario delante y anotando cada desperfecto.
Qué se puede descontar de la fianza y cómo se recupera el depósito en Aragón lo explicamos en la guía de la fianza.
¿Puedes hacer obras de mejora con el inquilino dentro?
Sí, con aviso. Las obras de mejora no son las de conservación del artículo 21: tienen su propio artículo, el 22, y su primera regla es que el inquilino tiene que soportarlas si no pueden esperar: «El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.»
- Aviso
- Por escrito y con tres meses de antelación como mínimo
- Qué tiene que decir
- Naturaleza, comienzo, duración y coste previsible de la obra
- Si el inquilino no quiere
- Puede desistir del contrato en el mes siguiente al aviso, salvo que la obra no afecte o afecte de modo irrelevante a su vivienda
- Si se queda
- Rebaja de la renta por la parte de la vivienda de la que se vea privado e indemnización de los gastos que la obra le obligue a hacer
El aviso, en la letra de la ley: «El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.» Y si el inquilino decide irse: «El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.»
Si la mejora puede esperar, el momento más sencillo es entre un inquilino y el siguiente, con el piso vacío.
¿Puedes desgravar las reparaciones en la Renta?
Las reparaciones, sí; las mejoras, no de golpe. Es la distinción que hace el Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria para los rendimientos del alquiler. Son deducibles los gastos de conservación y reparación, y tienen esa consideración:
- «Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.»
- «Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.»
Las mejoras, en cambio, no: «No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir las mismas un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.»
| El gasto | Cómo se trata en la Renta |
|---|---|
| Pintar, revocar o arreglar instalaciones | Gasto de conservación y reparación: se deduce |
| Sustituir la calefacción o una puerta de seguridad | Gasto de conservación y reparación: se deduce |
| Ampliar o mejorar el piso | No se deduce como gasto: es mayor valor de adquisición y se recupera con la amortización |
Con un límite: «El importe total máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.» Lo que sobre no se pierde: «El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes», con el mismo tope cada año.
También cuentan las reparaciones que haces para alquilar el piso antes de firmar el contrato («los efectuados en el período de tiempo previo a la formalización del contrato de arrendamiento»), siempre que vayan dirigidas solo a alquilarlo y no a que lo uses tú.
Cuánto te queda después de impuestos, con números, lo calculamos en cuánto se lleva Hacienda por alquilar un piso en Zaragoza; aquí no lo repetimos.
El IVA de las obras, desde diciembre
El Real Decreto-ley 29/2026 también toca el IVA de las reparaciones. Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, el tipo reducido de las obras de renovación y reparación de viviendas alcanza también a las «viviendas destinadas a su arrendamiento como vivienda habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador», con tres condiciones:
- Pago por banco. «La aplicación del tipo reducido queda condicionada a que el importe de la contraprestación de las ejecuciones de obras haya sido satisfecho mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito a favor de los sujetos pasivos que las realicen.»
- Una vivienda con al menos dos años. «Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.»
- Pocos materiales del que hace la obra. «Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación».
Como el resto del Real Decreto-ley, depende de su convalidación. Si una obra concreta encaja, pregúntalo a tu asesor antes de encargarla.
¿Cómo evitar discusiones por las reparaciones?
Casi todas las discusiones por una avería son, en el fondo, discusiones sobre qué estaba ya roto y quién dijo qué. Se evitan con papeles:
- Un inventario con fotos, firmado al entrar, con el estado de cada estancia y la marca, el modelo y el estado de los electrodomésticos que dejas. Qué más debe llevar el contrato lo tienes en qué debe incluir un contrato de alquiler en Zaragoza.
- Un canal escrito para los avisos, como la dirección electrónica del artículo 4.6, para que cada aviso de avería y cada respuesta tengan fecha.
- Presupuestos y facturas de cada reparación, pagadas por banco: te sirven para la Renta y, desde diciembre, para el IVA reducido.
- Un profesional de confianza para las urgencias, para no depender del que encuentre el inquilino a deshoras.
- Un seguro del piso para lo que no depende de ti ni del inquilino. Qué conviene mirar lo explicamos en el seguro del propietario no ocupante.
- El documento de finalización, firmado el día de las llaves con el inventario delante.
Si no quieres estar pendiente de las averías
Con la renta garantizada firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. Las averías las gestionamos nosotros: quien vive en el piso nos avisa a nosotros, coordinamos la reparación y tú no tienes que estar pendiente de plazos ni de presupuestos.
Prueba la calculadora para ver cuánto cobrarías, o cuéntanos tu caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos contigo.
En resumen
Lo que hace falta para que el piso siga siendo habitable lo pagas tú, sin subir la renta y sin poder pasárselo al inquilino por contrato; las pequeñas reparaciones del uso diario y los daños que cause él, los paga el inquilino. Desde el 8 de octubre de 2026, si te pide por escrito una reparación con presupuesto, tienes quince días naturales para aceptarlo, proponer otra o hacerla; si no contestas o te niegas sin justificación, puede hacerla él y descontarla de las rentas. Las urgentes puede hacerlas avisándote antes. Las mejoras llevan tres meses de aviso. Y en la Renta, la reparación se deduce como gasto, con el tope de los ingresos del piso, y la mejora se recupera con la amortización.
