¿Puede el inquilino hacer obras o pintar el piso alquilado? Lo que dice la ley
El inquilino no puede hacer, sin tu permiso por escrito, obras que cambien la configuración del piso, y nunca obras que pongan en riesgo su estabilidad o su seguridad. Si las hace sin permiso, al terminar el contrato puedes pedirle que lo deje como estaba o quedarte la mejora sin pagarle nada, y además puedes resolver el contrato. La ley no nombra la pintura ni el aire acondicionado, así que lo práctico es pactarlo. Aquí tienes cada caso con el artículo que lo regula. Si prefieres no tener que vigilar nada de esto, con la renta garantizada cobras una renta fija cada mes; y si aún no lo tienes alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Qué obras puede hacer el inquilino sin permiso?
Ninguna que cambie el piso. Lo dice el artículo 23.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: «El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.»
Esos accesorios del artículo 2.2 son el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y lo demás que alquilas con el piso, como contamos en alquilar el piso amueblado o sin amueblar. Tirar un tabique, cambiar la cocina de sitio o cerrar una terraza necesita tu permiso, y por escrito: un «sí» de palabra no basta para lo que dice la ley.
¿Puede el inquilino pintar el piso o colgar cuadros?
La Ley de Arrendamientos Urbanos no nombra la pintura, y ningún artículo fija dónde acaba un cambio pequeño y empieza una obra que modifica la configuración de la vivienda. Lo que sí está claro es cómo tiene que devolverte el piso. Lo dice el artículo 1561 del Código Civil: «El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.»
Por eso lo práctico es dejarlo escrito en el contrato:
- Si puede pintar, y si tiene que consultarte el color.
- Si al irse tiene que dejarlo pintado como estaba.
- Los agujeros para cuadros, estanterías o la tele, y si hay que taparlos al final.
Fuente: Código Civil, artículo 1561, texto consolidado del BOE (consultado el 8 de octubre de 2026)
¿Qué pasa si el inquilino hace obras sin permiso?
Tienes dos salidas, y no se excluyen. La primera está en el artículo 23.2: el propietario que no autorizó las obras «podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna». Si las obras han afectado a la estabilidad del edificio o a la seguridad de la vivienda, no hace falta esperar al final: «el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior».
Resolver el contrato por obras no consentidas
La segunda es resolver el contrato. Entre las causas por las que el artículo 27.2 permite al propietario resolverlo de pleno derecho está esta: «La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.»
Resolver el contrato no te permite cambiar la cerradura ni entrar por tu cuenta: lo explicamos en si el propietario puede entrar en el piso alquilado.
¿Y las obras por discapacidad o por ser mayor de 70 años?
Aquí la regla cambia. Con el artículo 24, el inquilino puede hacer, avisándote antes por escrito, «aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años», suya, de su pareja o de los familiares que vivan con ellos, «siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad».
No necesita tu permiso, solo avisarte. A cambio, al terminar: «El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.»
¿Quién pone y quién arregla el aire acondicionado?
La ley tampoco lo nombra, así que depende de si el aparato ya estaba en el piso o lo quiere poner el inquilino.
Si el inquilino quiere instalar uno
Instalar un aparato nuevo supone agujeros en la pared y, casi siempre, una unidad exterior, así que conviene que haya tu permiso por escrito y que el contrato diga si se queda en el piso al final. Y si la unidad va en la fachada o en una zona común, entra también la comunidad: la Ley de Propiedad Horizontal solo deja al propietario modificar su piso «cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad». Antes de decir que sí, mira los estatutos y pregunta al administrador.
Si el aparato ya estaba en el piso
Entonces es como cualquier electrodoméstico que dejas: si se estropea por los años o por el uso normal, apunta al propietario; si es por un mal uso, al inquilino. Y «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.» Caso por caso lo tienes en quién paga las reparaciones de un piso alquilado.
¿Qué conviene poner en el contrato sobre obras?
- Qué puede hacer sin preguntarte: pintar, colgar cuadros, cambiar una lámpara.
- Qué necesita tu permiso por escrito: cualquier obra, instalar aparatos o tocar la instalación eléctrica o la de agua.
- Quién paga lo que se autorice, y si se queda en el piso al terminar.
- Cómo se devuelve el piso: pintado como estaba, con los agujeros tapados, o como acordéis.
- Un inventario con fotos al entrar, para comparar al salir.
Qué más debe llevar el contrato lo contamos en qué debe incluir el contrato de alquiler.
Si prefieres no tener que vigilar nada de esto
Con la renta garantizada firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. El trato con quien vive en el piso pasa a ser cosa nuestra.
Prueba la calculadora para ver cuánto cobrarías, o cuéntanos tu caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos contigo.
En resumen
El inquilino no puede hacer sin tu permiso por escrito obras que cambien la configuración del piso o de lo que alquilas con él, y nunca obras que afecten a su estabilidad o seguridad. Si las hace, puedes exigir que lo deje como estaba o quedarte la mejora sin pagarle nada, y resolver el contrato. Las obras para adaptar el piso a una discapacidad o a la edad de más de 70 años solo necesitan aviso por escrito. La pintura y el aire acondicionado no los nombra la ley: déjalos pactados en el contrato. Ante tu caso concreto, consulta a tu asesor.
