¿Alquilar el piso amueblado o sin amueblar? Lo que cambia para el propietario
Alquilar el piso amueblado o vacío no cambia el tipo de contrato: la ley aplica al mobiliario las mismas normas que a la vivienda, así que la duración, la fianza y las reglas para subir la renta son iguales. Lo que cambia es lo que puedes desgravar por los muebles, quién arregla los electrodomésticos cuando se estropean y la importancia de un buen inventario al entregar las llaves. Aquí tienes cada punto con lo que dice la ley y un ejemplo con números. Si prefieres no ocuparte de nada de esto, con la renta garantizada cobras una renta fija cada mes; y si aún no lo tienes alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Cambia el contrato si el piso va amueblado?
No. El artículo 2.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo dice así: «Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.»
Los muebles van dentro del mismo contrato y con las mismas reglas: la misma duración, que explicamos en cuánto dura un contrato de alquiler, y la misma fianza, «en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas», vaya el piso vacío o lleno de muebles.
La fianza y la garantía adicional
Además de la fianza, puedes pactar una garantía adicional, y en los contratos de hasta cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica, como una sociedad, «el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta». Los detalles están en la guía de la fianza. Lo que sí conviene es que el contrato diga qué muebles y electrodomésticos entregas: qué más debe llevar lo contamos en qué debe incluir el contrato de alquiler.
¿Qué puedes desgravar si lo alquilas amueblado?
La amortización de los muebles y los electrodomésticos, además de la del piso. El artículo 14 del Reglamento del IRPF la admite para los bienes muebles «susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble», y el manual de la Agencia Tributaria fija el coeficiente máximo, que «para Instalaciones, mobiliario y enseres es el 10 por 100».
Un ejemplo con números supuestos: si compras muebles y electrodomésticos por 6.000 € para el piso, puedes restar hasta 600 € al año de lo que cobras, sobre lo que pagaste de verdad. Por eso conviene guardar las facturas. La amortización del piso, la del 3 %, va aparte, y cómo se hace la cuenta entera lo explicamos en cuánto se lleva Hacienda de tu alquiler.
¿Quién arregla los muebles y los electrodomésticos?
La ley no nombra los electrodomésticos, así que se aplica la regla de siempre. Al propietario le tocan «todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido», salvo el deterioro que sea culpa del inquilino. Y al revés: «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.»
Quién paga cada avería
- Se estropea por los años o por el uso normal, como una lavadora que deja de centrifugar: apunta al propietario.
- Se rompe por un mal uso: lo paga el inquilino.
- Un arreglo menor por el desgaste diario, como cambiar una goma o una bombilla: puede ser pequeña reparación, a cargo del inquilino.
Esta es una de las diferencias reales: cuantos más aparatos dejas, más averías pueden tocarte. Caso por caso, con la caldera, las humedades o la cerradura, lo tienes en quién paga las reparaciones de un piso alquilado.
¿Por qué te conviene hacer un inventario?
La Ley de Arrendamientos Urbanos no usa la palabra inventario, pero el Código Civil explica por qué te conviene. Primero, lo que tiene que devolver el inquilino: «El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.»
Segundo, quién responde de lo que se estropea: «El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.» Y tercero, qué pasa si no se anotó nada al entrar: «A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.»
Esa presunción te favorece al empezar, pero es lo único que tendrías: sin inventario, discutir si una mesa ya estaba rayada o si el horno ya fallaba es tu palabra contra la suya. Y al terminar, la regla nueva corre a favor del inquilino. Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 36.7 pide dejar por escrito el estado de la vivienda en un documento de finalización firmado por los dos, y «En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.»
Qué poner en el inventario
- Estancia por estancia, cada mueble con su estado: nuevo, bueno, con marcas.
- Los electrodomésticos, con su marca, su modelo y si funcionan.
- Fotos con fecha de cada estancia y de los desperfectos que ya hay.
- La firma de los dos, como anexo del contrato, el día de la entrega de llaves.
- El mismo inventario al final, para anotar en el documento de finalización lo que haya cambiado.
Entonces, ¿amueblado o sin amueblar?
Depende de lo que busques, y no hay una respuesta que valga para todos los pisos. Lo que cambia de una opción a otra se resume así:
- Amueblado: inviertes en muebles, desgravas su amortización, te tocan las averías de lo que dejas y el inventario es más largo.
- Sin amueblar: no inviertes ni mantienes muebles, el inquilino trae los suyos y el inventario se queda en el estado del piso.
- Un punto intermedio: dejar la cocina equipada y los electrodomésticos grandes, y que el inquilino ponga el resto.
Sobre la renta, amueblar puede subirla algo, pero no siempre compensa la inversión y el desgaste: lo explicamos en por cuánto alquilar tu piso en Zaragoza.
Si prefieres no ocuparte de nada de esto
Con la renta garantizada firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. El trato con quien vive en el piso pasa a ser cosa nuestra.
Prueba la calculadora para ver cuánto cobrarías, o cuéntanos tu caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos contigo.
En resumen
Alquilado amueblado o vacío, el contrato es el mismo: la ley aplica al mobiliario las normas de la vivienda, con la misma duración y la misma fianza de una mensualidad. Si amueblas, puedes desgravar la amortización de los muebles, hasta el 10 % de lo que te costaron cada año, y te tocan las averías de lo que dejas por los años o el uso normal. En los dos casos, haz un inventario con fotos al entregar las llaves y revisa el estado al final en el documento de finalización. Ante tu caso concreto, consulta a tu asesor.
