Inventario del piso de alquiler: plantilla en Word y cómo hacerlo paso a paso
El inventario del piso de alquiler es la lista, estancia por estancia, de cómo está la vivienda el día que entregas las llaves: paredes, suelos, muebles, electrodomésticos con su marca y su estado, lecturas de los contadores, llaves y mandos, y fotos fechadas. Lo firmáis tú y el inquilino como anexo al contrato, y es tu prueba de en qué estado entregaste el piso y de qué se ha llevado o estropeado el inquilino, que es lo que te permite descontarlo de la fianza. Aquí tienes la plantilla en Word y cómo usarla a la entrada y a la salida. Si prefieres no ocuparte, con la renta garantizada cobras una renta fija cada mes; y si aún no lo tienes alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Qué es el inventario del piso de alquiler y para qué te sirve?
Es un documento que describe cómo está la vivienda el día en que el inquilino entra: cada estancia, cada mueble y cada electrodoméstico, con su estado, las lecturas de los contadores y las llaves que le das. Lo firmáis los dos, se une al contrato como anexo y cada uno se queda un ejemplar, con las fotos. Qué más tiene que llevar el contrato lo contamos en qué debe incluir un contrato de alquiler.
Te sirve para el final del contrato, cuando hay que comparar. El Código Civil dice lo que tiene que devolver el inquilino: «El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.» (artículo 1561). Y de lo que se estropea responde él: «El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.» (artículo 1563). Para exigir las dos cosas tienes que poder probar cómo estaba el piso al principio, y eso es justo lo que recoge el inventario: lo que falta o se ha roto se ve al compararlo, y es lo que se puede descontar de la fianza.
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¿Es obligatorio hacer inventario del piso de alquiler?
Al firmar, no. La Ley de Arrendamientos Urbanos no te obliga a hacer inventario: la palabra ni siquiera aparece en ella. Pero si no lo haces, el Código Civil decide por ti: «A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.» (artículo 1562). La presunción admite prueba en contrario: si el inquilino aporta fotos o testigos de que algo ya estaba mal, sin una lista firmada ni fotos tuyas no tienes cómo demostrar que la vitrocerámica no estaba rayada o que había seis sillas y no cinco.
Al terminar, sí hay un papel obligatorio desde el 8 de octubre de 2026. El artículo 36.7 dice: «A la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes.» Y añade: «En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.» Es decir, si no firmáis ese documento, o si lo firmáis sin anotar ningún desperfecto, la ley presume que el piso se devolvió bien. Ese repaso de salida se hace mucho mejor con el inventario de entrada delante, y la plantilla trae las columnas y las firmas para hacerlo en el mismo papel.
¿Qué tiene que incluir el inventario de un piso de alquiler?
Lo que permita, meses o años después, saber sin discusión cómo estaba cada cosa. La plantilla lo ordena en cinco partes: los datos, los contadores, las llaves y mandos, el estado estancia por estancia y las fotos, y cierra con las firmas de entrada y de salida.
Los datos, los contadores y las llaves
Primero, quién firma y de qué vivienda se trata, con las fechas que luego cuentan:
- Arrendador: nombre y apellidos, y DNI o NIE
- Arrendatario: nombre y apellidos, y DNI o NIE
- Dirección de la vivienda
- Referencia catastral
- Fecha del contrato al que se une este inventario
- La vivienda se alquila amueblada o sin amueblar
- Fecha de la entrega de las llaves
- Fecha de la devolución de las llaves
Después, las lecturas de los contadores, con su número, a la entrada y a la salida. Marcan desde cuándo paga el inquilino lo que consume, porque «Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.» (artículo 20.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos):
- Luz
- Agua
- Gas
Y las llaves y los mandos que entregas, contados uno por uno, para saber al final cuáles faltan:
- Llaves de la puerta de la vivienda
- Llaves del portal
- Llaves del buzón
- Llaves del trastero
- Llaves o mandos del garaje
- Mandos del aire acondicionado, del toldo o de otros aparatos
Estancia por estancia
Para cada estancia, la plantilla trae una tabla con el elemento, la cantidad, el estado a la entrada, el estado a la salida y las observaciones, y tres filas en blanco para lo que tenga tu piso y no esté en la lista. Estas son las estancias y lo que se revisa en cada una:
| Estancia | Qué se revisa y se anota |
|---|---|
| Entrada y pasillo | Puerta de entrada y cerradura; Paredes y techo; Suelo; Luces, enchufes e interruptores; Armario empotrado; Telefonillo o videoportero |
| Salón y comedor | Puerta; Paredes y techo; Suelo; Ventanas, persianas y cortinas; Luces, enchufes e interruptores; Radiador o aire acondicionado; Sofá; Mesa y sillas; Mueble del televisor y estanterías; Televisor |
| Cocina | Paredes, techo y suelo; Ventana y persiana; Luces, enchufes e interruptores; Muebles altos y bajos; Encimera, fregadero y grifo; Placa de cocina; Horno; Campana extractora; Frigorífico; Lavadora; Lavavajillas; Microondas; Caldera, termo o calentador; Menaje: vajilla, cubiertos, cazos y sartenes |
| Dormitorio principal | Puerta; Paredes y techo; Suelo; Ventanas y persianas; Luces, enchufes e interruptores; Radiador o aire acondicionado; Cama, somier y colchón; Mesillas; Armario |
| Segundo dormitorio | Puerta; Paredes y techo; Suelo; Ventanas y persianas; Luces, enchufes e interruptores; Radiador o aire acondicionado; Cama, somier y colchón; Armario; Escritorio y silla |
| Baño | Puerta; Paredes, alicatado y techo; Suelo; Luces, enchufes e interruptores; Lavabo y grifo; Inodoro y cisterna; Bañera o plato de ducha, con su grifo; Mampara o cortina; Espejo y mueble de baño; Extractor o ventana |
| Terraza, balcón o tendedero | Suelo; Barandilla o cerramiento; Tendedero; Toldo; Muebles de exterior |
En los electrodomésticos, apunta la marca y el modelo, y prueba que funcionan delante del inquilino. Si alquilas amueblado, los muebles van con el contrato: las normas del alquiler de vivienda «se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador» (artículo 2.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Fotos fechadas
Las fotos son la mitad del inventario. Haz una general de cada estancia y otra de cerca de cada defecto que ya exista: un golpe en una puerta, una mancha en el sofá, una baldosa rota. Fotografía también cada contador con su lectura. Y envíaselas al inquilino ese mismo día, por correo o por mensaje: así cada uno tiene las suyas y queda la fecha.
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¿Cómo se hace el inventario paso a paso el día de la entrega de llaves?
Quedad en el piso con tiempo, sin prisa y con luz natural. Así se hace:
- Antes de quedar, rellena los datos de la plantilla, borra lo que tu piso no tenga, añade lo que falte e imprime dos ejemplares. Si puedes, haz tú una primera ronda de fotos con el piso limpio y vacío.
- Recorred el piso juntos, estancia por estancia y en el orden de la plantilla: primero paredes, techo, suelo, puertas y ventanas, y después muebles y electrodomésticos.
- Probad lo que funciona con corriente o con agua: electrodomésticos, caldera, grifos, cisterna, persianas, luces y enchufes. Lo que no funcione se anota ese día.
- Leed juntos los contadores de la luz, el agua y el gas, apuntad las lecturas y fotografiadlas.
- Contad las llaves y los mandos que entregas y apuntadlos en su tabla.
- Haced las fotos y compartidlas ese mismo día, como contamos arriba.
- Firmad los dos todas las hojas, quedaos un ejemplar cada uno y unidlo al contrato como anexo.
El acta de entrega de llaves
Lo que muchos llaman acta de entrega de llaves es esto mismo: un papel con la fecha, las llaves entregadas, las lecturas de los contadores y las firmas de los dos. La plantilla lo lleva dentro, así que no necesitas un documento aparte. En nuestro modelo de contrato de alquiler en Word, la cláusula decimocuarta ya prevé este inventario como anexo I.
Las lecturas sirven también para el cambio de titular de la luz, el agua y el gas: cómo se hace en Zaragoza lo explicamos en cómo poner los suministros a nombre del inquilino.
¿Y si el piso se alquila sin amueblar?
Hazlo igual. Un piso sin muebles también tiene paredes que pintar, suelos que se rayan, puertas, ventanas y persianas, un baño y una cocina, y casi siempre algún electrodoméstico que se queda: la placa, el horno, la campana o la caldera. Y tiene contadores y llaves. Borra de la plantilla los muebles que no haya y deja todo lo demás.
La diferencia es de volumen, no de método: en un piso amueblado la lista es más larga y conviene anotar con más detalle el estado de los muebles. Qué más cambia, en el contrato y en la Renta, si lo alquilas con muebles, lo contamos en alquilar el piso amueblado o sin amueblar.
¿Qué pasa con el inventario al final del contrato?
El día que el inquilino te devuelve las llaves, sacad el mismo inventario y repasad el piso en el mismo orden. En las columnas de salida anotáis cómo está cada cosa, volvéis a leer los contadores, contáis las llaves y hacéis las fotos de salida. Firmado por los dos, ese repaso deja por escrito el estado del piso en el momento en que te lo devuelve, que es justo lo que el artículo 36.7 pide dejar por escrito. Si hay algún desperfecto, tiene que quedar anotado ese día.
Desgaste normal o desperfecto
No todo lo que ha cambiado es un desperfecto. El inquilino tiene que devolver el piso como lo recibió, «salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable» (artículo 1561 del Código Civil), y la ley le pide «usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia» (artículo 1555). Lo que envejece con los años no es cosa suya; lo que se rompe por un golpe o por descuido, sí. Algunos ejemplos:
| Qué se mira | Suele ser desgaste normal | Suele ser un desperfecto |
|---|---|---|
| Paredes | Pintura algo apagada o alguna marca leve de los muebles después de años de uso | Agujeros sin tapar, golpes, pintadas o manchas que no salen con una limpieza normal |
| Suelo | Roce del paso en las zonas por donde más se anda | Quemaduras, arañazos profundos, piezas rotas o tarima levantada por agua derramada |
| Muebles | Tapicería algo gastada o pequeños roces del uso diario | Muebles rotos, quemados, manchados sin arreglo o que faltan |
| Electrodomésticos | Un aparato que deja de funcionar por los años o por el uso normal | Un cristal roto por un golpe, una puerta arrancada o un aparato que falta |
| Llaves y mandos | Que se gasten con el uso | Llaves o mandos que no se devuelven |
| Limpieza | El polvo y el trajín normales de los días de la mudanza | Grasa acumulada en la cocina, cal incrustada en el baño o basura y trastos que se quedan en el piso |
Son ejemplos orientativos: en cada caso, lo que cuenta es la diferencia con lo que anotasteis y fotografiasteis a la entrada.
¿Quién paga los desperfectos?
El inquilino, salvo que demuestre que no fue culpa suya: «El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.» (artículo 1563 del Código Civil). Y también de los que causen las personas de su casa: «El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.» (artículo 1564).
Lo que se estropea por los años es otra cosa. Durante el contrato, «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.» (artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Pero ojo: «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.» (artículo 21.4). Qué avería paga cada uno, caso por caso, lo explicamos en quién paga las reparaciones de un piso alquilado.
¿Y si el inquilino deja el piso sucio?
Si el piso se entregó limpio y así consta en el inventario y en las fotos, la suciedad que deja el inquilino es una diferencia con el estado en que lo recibió, y se anota en el repaso de salida como cualquier otra: qué está sucio, dónde, con su foto. La ley no fija lo que cuesta limpiarlo; si lo pagas tú y lo descuentas, guarda la factura o el presupuesto para justificarlo.
¿Qué se puede descontar de la fianza?
La fianza es «fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas» (artículo 36.1). La ley no enumera lo que se puede descontar, pero habla del saldo que hay que devolver y del plazo: «El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.» (artículo 36.4). Los desperfectos y las faltas anotados en el repaso de salida, justificados con las fotos y con las facturas, son lo que puedes restar; el resto se devuelve, y el mes cuenta desde la entrega de las llaves, otra razón para apuntar la fecha.
Cómo se devuelve la fianza y qué pasa con el depósito en el Gobierno de Aragón lo explicamos en la guía de la fianza. Y si el inquilino no quiere firmar el repaso de salida o no aparece, que quede al menos por escrito lo que has encontrado y que se lo has comunicado: para qué sirve un burofax y cómo se envía lo contamos en cuándo enviar un burofax al inquilino.
Si prefieres que no te toque a ti
Con la renta garantizada firmamos contigo y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío. El inventario, la entrega de las llaves, el repaso de salida y la fianza pasan a ser cosa nuestra.
Mira en la calculadora cuánto cobrarías por tu piso, o escríbenos y lo vemos contigo.
En resumen
El inventario no es obligatorio al firmar, pero sin él la ley presume que el inquilino recibió el piso en buen estado y tú no tienes cómo probar lo contrario. Hazlo el día de la entrega de llaves, estancia por estancia, con los contadores, las llaves y fotos fechadas, firmado por los dos y unido al contrato. Al final, repasad el piso con el mismo papel y anotad cualquier desperfecto ese día: desde el 8 de octubre de 2026, lo que no se anote se presume entregado en buen estado.
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