Reformar un piso para alquilar: qué merece la pena, qué desgrava y qué no
Antes de alquilar, merece la pena la reforma que arregla lo que impediría alquilar el piso, como una instalación que falla o una humedad, y la que mejora lo que el inquilino ve en la primera visita: pintura, baño, cocina y suelos. Los acabados de lujo y lo que solo responde a tu gusto no suelen compensar. En la Renta, una reforma casi nunca se resta entera el primer año: si es reparación o conservación, es gasto del año con un límite, lo que cobres de alquiler ese año, y lo que sobra pasa a los cuatro siguientes; si es mejora, se recupera poco a poco con la amortización. Y si prefieres no ocuparte, con la renta garantizada la reforma la asumimos nosotros; mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza con nosotros.
¿Merece la pena reformar un piso para alquilar?
Depende de en qué estado está el piso y de qué arregla la obra. Para decidir, hazte estas tres preguntas, por este orden:
- ¿Se puede vivir en él con normalidad? Lo primero es lo que impediría alquilarlo: una instalación eléctrica o de agua que falla, humedades, una caldera que no calienta o ventanas que no cierran. No es opcional, porque durante el contrato tendrás que mantenerlo así de todos modos.
- ¿Qué verá el inquilino en la primera visita? Paredes, baño, cocina y suelos son lo primero que se mira. El estado y las calidades también cuentan en el precio, como explicamos en por cuánto alquilar tu piso.
- ¿Cuánto tiempo va a estar vacío por la obra? Cada mes de obra es un mes sin renta, y una obra pequeña entre dos inquilinos no para el piso lo mismo que una grande. Lo que cuesta tenerlo vacío, en la Renta y en el IBI, lo calculamos en cuánto cuesta tener un piso vacío en Zaragoza.
Sobre la primera pregunta, la Ley de Arrendamientos Urbanos es clara: «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido» (artículo 21.1), salvo los daños que cause el propio inquilino. Es decir, lo que haga falta para que el piso sea habitable lo vas a tener que arreglar igualmente, antes o durante el contrato, y antes es más fácil, con el piso vacío.
Para saber si la obra se paga con la renta, compara lo que se pide en tu zona por pisos parecidos al tuyo, reformados y sin reformar: cómo hacerlo lo contamos en cómo investigar el precio de tu zona. Y si lo que estás pensando es comprar un piso para reformarlo y alquilarlo, las cuentas de la compra las hacemos en si es rentable comprar un piso para alquilar.
¿Qué reformar antes de alquilar un piso y qué no?
Lo que suele merecer la pena, estancia por estancia
- Instalación eléctrica y agua. Lo que no se ve pero falla: enchufes, cuadro eléctrico, tuberías y desagües. Va lo primero, porque una avería de estas con el piso alquilado te toca arreglarla igual, y con alguien viviendo dentro; quién paga cada avería lo contamos en quién paga las reparaciones del piso alquilado.
- Baño. Grifería, cisterna, sellados y juntas, y una mampara en vez de una cortina. Si el alicatado está entero, a veces basta con limpiarlo a fondo y renovar las juntas.
- Cocina. Que funcionen la placa, el horno y el fregadero, y que los muebles abran y cierren bien. Cambiar frentes, tiradores o la encimera puede bastar sin cambiar la cocina entera.
- Pintura. Colores claros y neutros en todo el piso: es de lo que más cambia la primera impresión.
- Suelos. Arreglar lo roto, levantado o suelto. Un parquet gastado a veces se recupera lijándolo y barnizándolo, sin cambiarlo.
- Ventanas y calefacción. Pesan en el confort de quien vive dentro y en la letra del certificado energético; cuáles son las obras que más mueven la letra lo contamos en si se puede mejorar la letra del certificado energético.
Lo que no merece la pena
- Los acabados de lujo. En un piso de alquiler pesan más un material resistente y fácil de reparar que el más caro del catálogo.
- Personalizarlo a tu gusto. Colores fuertes, papeles pintados o muebles a medida pensados para ti: quien busca piso quiere imaginar sus cosas dentro.
- Cambiar la distribución. Tirar o levantar tabiques alarga la obra y, además, deja de ser obra menor para el Ayuntamiento, como vemos más abajo.
Si dudas entre alquilarlo con muebles o sin ellos, lo comparamos en alquilar amueblado o sin amueblar. Con la obra terminada y el piso limpio, haz las fotos del anuncio, como explicamos en cómo hacer las fotos del piso para alquilarlo, y deja constancia de cómo lo entregas en el inventario del piso de alquiler.
¿Una reforma barata o low cost antes de alquilar?
Con poco se puede cambiar mucho, si se elige bien: lo que no funciona, lo que se ve primero y lo que más se ensucia. Una reforma barata antes de alquilar suele ser una lista como esta:
- Pintar todo el piso en un color claro.
- Cambiar lo pequeño que se ve gastado: grifos, tiradores, enchufes, lámparas, la tapa del inodoro o la mampara.
- Renovar las juntas y las siliconas del baño y de la cocina.
- Recuperar el suelo antes de cambiarlo: lijar y barnizar el parquet, o sustituir solo las piezas sueltas o rotas.
- Arreglar las persianas, puertas y ventanas que no cierran bien.
- Una limpieza a fondo, también de electrodomésticos, armarios y cristales.
Barato no es lo mismo que provisional: un arreglo que hay que repetir con cada inquilino acaba saliendo caro. Y fíjate en una cosa para la Renta: pintar y arreglar instalaciones son, para Hacienda, el ejemplo mismo de gasto de conservación y reparación, como vemos en el apartado siguiente.
¿La reforma del piso de alquiler desgrava en la Renta?
Desgrava, pero no toda igual ni toda el mismo año. La Ley del IRPF deja restar de lo que cobras de alquiler los gastos necesarios para obtenerlo y, entre ellos, «así como los gastos de reparación y conservación del inmueble» (artículo 23.1). El Reglamento separa después lo que es reparación de lo que es mejora, y cada una se recupera de una forma.
Reparación y conservación: gasto del año, con un límite
El Reglamento del IRPF lo define así: «A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:»
- «Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.»
- «Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.»
Y deja fuera las mejoras: «No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.» (artículo 13).
Estos gastos se restan el mismo año, pero con tope. La Ley dice: «El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.» Y sigue: «El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes» (artículo 23.1). Ese tope es conjunto con los intereses del préstamo con el que compraste o mejoraste el piso y demás gastos de financiación, que van en el mismo número del artículo.
¿Y lo que reformas antes de firmar el contrato? Según el Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria, también son deducibles los gastos de conservación y reparación hechos para alquilar el piso, «los efectuados en el período de tiempo previo a la formalización del contrato de arrendamiento», siempre que vayan dirigidos solo a alquilarlo «y no al disfrute, siquiera temporal, del inmueble por el titular». Y si ese año todavía no cobras alquiler: «Si en el ejercicio en que realiza los gastos el contribuyente no obtiene rendimientos del capital inmobiliario derivados del inmueble, los gastos de reparación y conservación podrán ser deducidos en los cuatro años siguientes, respetando cada año el límite legalmente establecido.»
Mejora: se recupera con la amortización
La mejora no se resta como gasto del año. El Manual práctico explica por qué: «al constituir las mismas un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones». La amortización tiene su regla en el artículo 14 del Reglamento: es deducible «cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo». Y ese coste de adquisición, dice el Manual, incluye el precio y sus gastos, sin el suelo, «así como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos».
Por eso una mejora se recupera poco a poco, año a año, mientras el piso esté alquilado. Cómo se calcula la amortización de tu piso, con números, lo explicamos en cuánto se lleva Hacienda por alquilar un piso. Si dudas de si una obra concreta es reparación o mejora, pregúntalo a tu asesor antes de declararla.
Un ejemplo con números
Con cifras redondas, inventadas solo para ver la cuenta (no son lo que cuesta ninguna obra): antes de alquilar gastas 3.000 € en reparación y conservación, sin hipoteca, y ese año, desde que firmas el contrato, cobras 1.600 € de alquiler.
- Gastos de reparación y conservación
- 3.000 €
- Alquiler cobrado ese año
- 1.600 €
- Lo que restas ese año
- 1.600 €, el tope: lo que has cobrado
- Lo que queda para los cuatro años siguientes
- 1.400 €
- Si esos 3.000 € fueran una mejora
- No se restan como gasto del año: se recuperan con la amortización, como mucho 90 € por cada año entero alquilado, el 3 % de 3.000 €, y el primer año, solo por los días que esté alquilado
Al año siguiente, con el piso alquilado todo el año, esos 1.400 € se suman a las reparaciones de ese año y el total vuelve a tener tope: el Reglamento dice que se deducen «sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos».
Lo mismo, para las reparaciones con el piso ya alquilado, lo contamos en si puedes desgravar las reparaciones en la Renta. Y sobre el IVA que te cobrarán por la obra, mira «El IVA de las obras, desde diciembre» en esa misma guía.
¿Necesitas licencia de obras para reformar el piso en Zaragoza?
Las obras típicas de antes de alquilar (pintura, suelos, baño, cocina, instalaciones), si no tocan la distribución ni la estructura, entran en la obra menor, y en Zaragoza la obra menor no espera a una licencia salvo en edificios protegidos: se comunica al Ayuntamiento y se empieza. El trámite exacto depende de lo que hagas.
Obra menor: se comunica y puedes empezar
El Ayuntamiento de Zaragoza define así las obras menores: «Son obras caracterizadas por su escasa entidad económica y por su sencillez técnica, que les exime de la necesidad de proyecto técnico, dirigidas a la simple reparación, decoración, ornato o cerramiento.» Para el baño lo dice expresamente: «Si las obras de arreglo del baño (sustitución de suelos, techos, alicatado, renovación de instalaciones de fontanería, electricidad, calefacción, etc) no son en vivienda de un edificio protegido, deberás comunicarlo al Ayuntamiento a través del impreso de comunicación previa (Modelo 430)».
En las viviendas, la comunicación previa cubre las «obras de reforma parcial no estructural, reparación, renovación, modificación o sustitución de solados, techos, paredes, escayolas, chapados, instalación de fontanería, electricidad, calefacción, saneamiento y otros, pintura, estucado y demás revestimientos y carpintería interior», siempre que, entre otras condiciones, «No afecten a la distribución interior ni supongan demolición o construcción de muros o tabiques.»
No tienes que esperar respuesta: «No hay que esperar que el Ayuntamiento nos autorice la obra.» Puedes empezar el día que indiques o, si no lo indicas, el de la presentación, con la documentación completa, que incluye el impreso (modelo 430), una memoria con croquis o plano de lo que vas a hacer, un presupuesto detallado por partidas y el justificante de pago de la tasa y del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, que la ficha del trámite cifra en el 3,87 % del presupuesto presentado de la obra sin IVA. Y «Las obras menores deberán realizarse en el plazo de seis meses desde la fecha de la comunicación».
Dos casos cambian de trámite aunque sigan siendo obra menor. Si instalas aire acondicionado o pones andamios o vallas en la vía pública, es declaración responsable (modelo 440). Y si el edificio está catalogado o es Bien de Interés Cultural, o está en su entorno, hace falta licencia (modelo 450), y hasta que la concedan no se empieza: quien la pide «deberá de abstenerse de realizar las obras en tanto no se conceda por resolución expresa».
Obra mayor: si cambias la distribución o tocas la estructura
De las obras menores, el Ayuntamiento dice: «En ningún caso suponen alteración de volumen o superficie construida, del uso permitido, reestructuración, distribución o modificación sustancial de elementos estructurales, arquitectónicos o comunes de un inmueble, del número de viviendas y locales, ni afectan a la estructura (pilares, vigas, etc.)». Si tu reforma tira o levanta tabiques, cambia la distribución o toca la estructura, ya no es obra menor. La ficha de la obra mayor de reforma (X406) pide, entre otros documentos, proyectos técnicos «suscritos por técnico competente»: el técnico que la proyecte te dirá qué trámite le toca.
¿Y si ya tienes un inquilino dentro?
Con el piso alquilado, la obra se hace con alguien viviendo dentro y la ley lo tiene en cuenta: si una obra de conservación dura más de veinte días, por ejemplo, hay que rebajar la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado (artículo 21.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Las reglas de las obras de mejora con el inquilino dentro las contamos en si puedes hacer obras de mejora con el inquilino dentro, y si es él quien quiere hacer obras o pintar, en si puede el inquilino hacer obras o pintar el piso.
¿Y si no quieres ocuparte tú de la reforma?
Hay otra forma: con la renta garantizada, la reforma la asumimos nosotros. Sin cuota y con la reforma incluida. La contrapartida, como decimos en la página del servicio, es que la cifra es fija durante el contrato, así que no capturas las subidas del mercado. A cambio tampoco pagas los vacíos, los impagos ni la reforma.
Cómo funciona, paso a paso, lo explicamos en qué es la renta garantizada y cómo funciona; y si quieres que veamos tu piso, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza con nosotros.
En resumen
Antes de alquilar, arregla primero lo que impediría vivir en el piso con normalidad, que de todos modos tendrás que mantener, y después lo que más se ve en la visita: pintura, baño, cocina y suelos. Deja los acabados de lujo y tu gusto personal. En la Renta, la reparación y la conservación se restan el mismo año, hasta lo que cobres de alquiler, y el resto en los cuatro siguientes; la mejora se recupera con la amortización. En Zaragoza, si no tocas la distribución ni la estructura, la obra se comunica y se empieza. Y antes de decidir, haz las cuentas de por cuánto alquilar tu piso y de lo que cuesta tenerlo vacío.
