¿Cuánto cuesta tener un piso vacío en Zaragoza? Lo que suma en la Renta y el recargo del IBI
Aunque no lo uses, un piso vacío que no es tu vivienda habitual cuenta en la Renta: Hacienda suma a lo que declaras el 2 % de su valor catastral, o el 1,1 % si los valores de tu municipio se revisaron, en proporción a los días del año en que esté así, y sin restar ningún gasto. En Zaragoza, con la norma tal como está hoy para 2026, toca el 1,1 % si el valor de tu piso sale de la ponencia de valores de 2012. Además sigues pagando el IBI, y la ordenanza de Zaragoza prevé un recargo del 50 % para las viviendas desocupadas con carácter permanente, pero solo cuando el Ayuntamiento lo declara, y no hemos encontrado publicado cómo lo hace. Aquí tienes cada cuenta con un ejemplo. Si prefieres que no esté vacío, con la renta garantizada cobras una renta fija cada mes; y si aún no lo has alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Cuánto paga a Hacienda un piso vacío?
Un piso que no es tu vivienda habitual y que no tienes alquilado entra en lo que la ley llama imputación de rentas inmobiliarias. El artículo 85 de la ley del IRPF dice que, para esos inmuebles, «tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo».
Es decir, Hacienda da por hecho que el piso te rinde algo aunque no cobres nada, y esa cantidad se suma a tu renta y paga al tipo que te corresponda. Entran los inmuebles urbanos que no están afectos a una actividad económica ni generan rendimientos del capital, y quedan fuera la vivienda habitual y el suelo sin edificar.
Da igual que no lo uses
El Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria lo deja claro: «el régimen de imputación de rentas no tiene en cuenta la utilización efectiva de la segunda vivienda sino su disponibilidad a favor de su titular». Un piso cerrado todo el año imputa lo mismo que una casa de vacaciones a la que vas en agosto.
No se resta ningún gasto
El mismo Manual avisa de que «sobre el importe resultante de la aplicación del porcentaje que, en cada caso, corresponda no procederá la deducción de ningún tipo de gasto». El IBI, la comunidad o el seguro de un piso vacío no rebajan esta renta: solo se deducen cuando el piso está alquilado y declaras el alquiler.
Se cuenta por días
Si el piso estuvo alquilado una parte del año, solo imputas los días en que estuvo a tu disposición, porque la renta se calcula en proporción a esos días. Si es de varios dueños, la renta imputada «se considerará obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad», como explicamos en alquilar un piso heredado o de varios propietarios. Se declara en el apartado de bienes inmuebles de la Renta, con el número de días que el piso estuvo a tu disposición.
¿Se aplica el 1,1 % o el 2 % en Zaragoza?
El 2 % es la regla general. El artículo 85 baja al 1,1 % en dos casos: si los valores catastrales del municipio se revisaron con un procedimiento de valoración colectiva de carácter general que entró en vigor ese año o en los diez anteriores, y si el piso no tiene valor catastral o no te lo han notificado (entonces el 1,1 % se aplica sobre la mitad del mayor entre el precio de compra y el valor comprobado por la Administración).
La regla especial de 2023 a 2026
Para estos años, la ley del IRPF tiene además una disposición adicional, la quincuagésima quinta, que aplica el 1,1 % a los municipios cuyos valores se revisaron con ese procedimiento general «siempre que hubieran entrado en vigor a partir de 1 de enero de 2012». Su redacción actual, que alcanza a 2026, es la del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidar.
La ponencia de valores de Zaragoza
La ordenanza fiscal del IBI de Zaragoza cuenta que los valores catastrales de la ciudad se fijaron con un procedimiento de valoración colectiva de carácter general hecho con la «ponencia de valores aprobada en el 2012». Si el valor de tu piso sale de esa ponencia, con la disposición adicional tal como está hoy te toca el 1,1 % en la Renta de 2026. Si el real decreto-ley decayera, volvería la regla general de los diez años, que mira solo a las revisiones de 2016 en adelante.
El valor que cuenta es, según el Manual práctico, «el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles». En tus datos fiscales de la Agencia Tributaria verás el porcentaje que te aplica para cada inmueble: compruébalo antes de confirmar la declaración.
¿Cuánto cuesta al año un piso vacío? Un ejemplo con números
Pongamos, como ejemplo inventado, un piso en Zaragoza con un valor catastral de 60.000 € y la misma cifra como base liquidable en el recibo del IBI, vacío todo 2026, y un propietario cuyo tipo marginal en el IRPF fuera del 30 %. Las cuentas salen así:
| Concepto | Cómo se calcula | En el ejemplo |
|---|---|---|
| Renta imputada al 1,1 % | 1,1 % del valor catastral, por los días que esté vacío | 660 € que se suman a tu renta |
| Renta imputada al 2 % | 2 % del valor catastral, por los días que esté vacío | 1.200 € que se suman a tu renta |
| Lo que pagas por esa renta | La renta imputada por tu tipo marginal (30 % en el ejemplo) | 198 € con el 1,1 % y 360 € con el 2 % |
| IBI de 2026 en Zaragoza | 0,4000 % de la base liquidable | 240 € |
| Recargo del IBI, solo si el Ayuntamiento declara el piso desocupado | 50 % de la cuota líquida (sin bonificaciones) | 120 € más |
Si el piso solo estuvo vacío 90 días entre dos inquilinos, la renta imputada al 1,1 % serían unos 163 €. A todo esto se suman los gastos de siempre, como la comunidad, el seguro o los suministros, que con el piso vacío no se restan de nada. El tipo del IBI es el del artículo 12 de la ordenanza de Zaragoza: «El tipo de gravamen será el 0,4000 por 100 cuando se trate de bienes inmuebles urbanos». Tu tipo marginal depende de toda tu renta; cómo se calcula en Aragón lo contamos en cuánto se lleva Hacienda por alquilar un piso en Zaragoza.
¿Cuándo no hay que imputar renta por un piso vacío?
La ley y el Manual práctico dejan fuera de la imputación estos casos:
- Tu vivienda habitual, con un máximo de dos plazas de garaje compradas con ella.
- El piso alquilado: genera rendimientos del capital y lo que declaras es el alquiler.
- El suelo sin edificar.
- El piso en construcción o que no se puede usar por razones urbanísticas.
- El piso vacío ocupado ilegalmente, desde que inicias el desahucio.
Sobre las obras, el artículo 85 dice: «Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.» Y sobre la ocupación, el Manual práctico explica que, una vez iniciado el desahucio y siempre que quede acreditado, «se considera que no procede la imputación de renta inmobiliaria desde el momento en que se inició dicho procedimiento, sin necesidad de esperar a su resolución».
Mientras buscas inquilino, sí se imputa
Tener el piso anunciado no lo saca de la imputación. Según el Manual práctico, «los bienes inmuebles que no se encuentren arrendados ni subarrendados, pero que estén destinados a serlo (inmuebles en expectativa de alquiler), generan imputación de renta inmobiliaria», y cita la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2021 (STS 910/2021). Si se lo dejas gratis a un familiar, también imputas, como contamos en alquilar un piso a un familiar.
¿Hay recargo del IBI por tener una vivienda vacía en Zaragoza?
La ley lo permite. El artículo 72.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en la redacción que rige el IBI de 2026, dice: «Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto.»
Qué es una vivienda desocupada para la ley
No basta con que esté vacía. El mismo artículo considera desocupado con carácter permanente «aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial». El recargo puede llegar al 100 % si lleva más de tres años, y subir hasta 50 puntos más si el dueño tiene dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio.
La ley da por justificadas, entre otras, estas causas:
- El traslado temporal por trabajo o por estudios.
- El cambio de domicilio por dependencia, salud o emergencia social.
- La segunda residencia, con un máximo de cuatro años desocupada.
- Las obras o la rehabilitación, y un pleito que impida usarla.
- Tenerla en venta a precio de mercado, hasta un año, o en alquiler, hasta seis meses.
Qué dice la ordenanza de Zaragoza
El artículo 13 de la ordenanza fiscal del IBI dice: «Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, por cumplir las condiciones que se determinen reglamentariamente, se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo un recargo del 50 por 100 de la cuota líquida del impuesto». Se devenga el 31 de diciembre y se liquida «una vez constatada la desocupación del inmueble, juntamente con el acto administrativo por el que ésta se declare».
Esa declaración no es automática. La ley exige que «La declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación», y entre esos indicios pueden figurar los datos del padrón municipal y los consumos de los suministros.
Lo que no hemos encontrado
La ordenanza remite a unas condiciones que se fijarán reglamentariamente, y no hemos encontrado publicado por el Ayuntamiento de Zaragoza ese reglamento ni el procedimiento para declarar una vivienda desocupada, ni ninguna declaración hecha con él. Por eso no podemos decirte ni que se esté cobrando ni que no. Si tienes cuatro o más viviendas y alguna lleva más de dos años vacía, pregúntalo en el servicio de tributos del Ayuntamiento. Quién paga el IBI cuando el piso sí está alquilado lo explicamos en quién paga el IBI, la comunidad y los suministros.
¿Qué cambia desde 2027?
El Real Decreto-ley 29/2026 cambia las dos piezas, en la Renta y en el IBI. Lo de arriba sigue valiendo para 2026.
En la Renta, una escala por tramos
Desde el 1 de enero de 2027, la imputación se calculará sobre la suma de los valores catastrales de todos los inmuebles que entran en ella: el 1,1 % hasta 100.000 €, el 1,5 % de 100.000 a 500.000 €, el 2 % de 500.000 a 1.000.000 € y el 3 % a partir de ahí (artículo 85 en su nueva redacción). Con un solo piso de 60.000 €, todo cae en el primer tramo: 660 €, como en el ejemplo.
En el IBI, reglas propias para las zonas tensionadas
El recargo pasa a un apartado 4 bis del artículo 72, con efectos para los periodos impositivos que empiecen desde el 8 de octubre de 2026. Como en el IBI «El período impositivo coincide con el año natural.», el primero es el de 2027. Para los municipios que no están en una zona de mercado residencial tensionado repite las condiciones de hoy; en los que sí lo están, el recargo de hasta el 50 % ya no exige tener cuatro o más viviendas, y para quien las tenga puede llegar al 100 %. Si hay zonas tensionadas en Zaragoza lo contamos en zonas tensionadas en Zaragoza y Aragón.
Si prefieres que no esté vacío
Un piso alquilado no entra en la imputación, porque genera rendimientos del capital: lo que declaras es el alquiler, con sus gastos deducibles. Si dudas entre venderlo o alquilarlo, tienes las cuentas de cada camino en vender o alquilar tu piso en Zaragoza.
Con la renta garantizada firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. Prueba la calculadora para ver cuánto cobrarías, o cuéntanos tu caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos contigo.
En resumen
Un piso vacío que no es tu vivienda habitual suma a tu Renta el 2 % de su valor catastral, o el 1,1 % si los valores de tu municipio se revisaron, por los días que esté así y sin restar gastos. En Zaragoza, con la regla vigente para 2026 y un valor de la ponencia de 2012, es el 1,1 %. No se imputa si está alquilado, en obras o ocupado con el desahucio iniciado, pero sí mientras buscas inquilino. El recargo del 50 % del IBI está en la ordenanza de Zaragoza, pero exige que el Ayuntamiento declare el piso desocupado, y la ley solo lo permite con más de dos años vacío, sin causa justificada y con cuatro o más viviendas. Desde 2027, si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026, la imputación pasa a una escala del 1,1 % al 3 %.
