Alquilar un piso heredado o de varios propietarios en Zaragoza: quién decide, quién firma y cómo declara cada uno
Sí se puede alquilar, y lo decidís entre los dueños: para administrar lo que es de varios, el Código Civil pide el acuerdo de la mayoría, contada por cuotas y no por personas, y lo más seguro es que el contrato lo firméis todos. La renta y los gastos se reparten según la parte de cada uno (si no consta otra cosa, se presumen iguales) y cada dueño declara en su Renta la parte que le toca. Si la herencia sigue sin repartir o habéis formado una comunidad de bienes, Hacienda atribuye las rentas a cada heredero o comunero. Y si heredáis entre hermanos en Aragón, mirad el consorcio foral, que limita vender la parte de cada uno. Aquí tienes cada paso. Si preferís que nadie tenga que ocuparse del día a día, con la renta garantizada cobráis una renta fija cada mes; y si aún no lo tenéis alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Se puede alquilar un piso de varios propietarios?
Sí. Un piso que es de varias personas a la vez, sin dividir, es lo que el Código Civil llama comunidad. Su artículo 392 lo define así: «Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.» Es lo que pasa cuando varios hermanos heredan un piso y no se lo adjudican a uno solo, o cuando dos personas lo compran a medias.
Para decidir qué se hace con él, el artículo 398 dice: «Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.» Y aclara cómo se cuenta esa mayoría: «No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.»
La mayoría se cuenta por cuotas, no por personas
Con tres hermanos a partes iguales, deciden dos de tres. Pero si una hermana tiene la mitad del piso y sus dos hermanos una cuarta parte cada uno, ni ella sola ni ellos dos juntos suman más que el resto: hace falta que ella y al menos uno de ellos estén de acuerdo. Las cuotas son las que digan la escritura o el reparto de la herencia.
Si no hay mayoría, decide el juez
El mismo artículo prevé el bloqueo: «Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.» Llegar ahí es un pleito entre familiares, así que conviene hablarlo antes y dejar por escrito lo que acordéis.
Lo que el Código no dice con esas palabras
El artículo 398 habla de administrar y disfrutar la cosa común, pero no nombra el alquiler. Por eso, si alguno de los dueños se opone o el contrato va a ser largo, consultadlo con un abogado antes de firmar; y si estáis todos de acuerdo, lo más sencillo es que el contrato lo firméis todos. Esto es lo que dice el Código para cada decisión:
| Decisión | Quién decide | Dónde lo dice |
|---|---|---|
| Administrar el piso y sacarle partido | La mayoría, contada por cuotas; si no la hay, el juez | Código Civil, artículo 398 |
| Hacer obras que alteren el piso | Todos: hace falta el consentimiento de los demás | Código Civil, artículo 397 |
| Repartir la renta y los gastos | Cada uno según su cuota; si no se prueba otra cosa, son iguales | Código Civil, artículo 393 |
| Vender tu parte | Cada dueño la suya; en Aragón, con consorcio foral, solo a tus descendientes o a otro consorte | Código Civil, artículo 399, y Código del Derecho Foral de Aragón, artículo 374 |
| Salir de la comunidad | Cualquiera puede pedir que se divida | Código Civil, artículo 400 |
Sobre las obras, el artículo 397 es tajante: «Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.» Y nadie está atado para siempre, porque el artículo 400 dice: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.»
¿Quién firma el contrato de alquiler?
Lo más seguro es que firméis todos los dueños como arrendadores, cada uno con sus datos. Si alguno no puede estar, que firme otro con su autorización por escrito y que esa autorización se quede con el contrato. Así el inquilino sabe con quién ha contratado y ninguno de los dueños puede decir después que no estaba de acuerdo.
¿Puede un copropietario alquilar el piso por su cuenta?
El artículo 399 le reconoce a cada dueño lo suyo: «Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan.» Pero un piso no se alquila por cuotas: la renta se reparte entre todos según el artículo 393, y decidir sobre la cosa común es cosa de la mayoría del 398. Si uno de los dueños ha alquilado sin contar con los demás, consultadlo con un abogado.
Qué dejar escrito en el contrato cuando el piso es de varios
- Los datos de todos los dueños como arrendadores, o el de quien firme con la autorización de los demás.
- La cuenta en la que el inquilino paga la renta, que conviene que sea una sola.
- Quién es su contacto para averías y avisos, para que no tenga que llamar a cuatro personas.
El resto del contrato es como cualquier otro, y lo que tiene que llevar lo contamos en qué debe incluir el contrato de alquiler. La fianza también hay que depositarla, como explicamos en la fianza del alquiler en Zaragoza.
¿Cómo se reparte la renta entre los dueños?
Según la parte de cada uno. El artículo 393 dice: «El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.» Y si nadie sabe qué parte tiene cada cual: «Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.»
Un ejemplo: si el piso se alquila por 800 euros al mes, son 9.600 euros al año. Si una hermana tiene la mitad y sus dos hermanos una cuarta parte cada uno, a ella le corresponden 4.800 euros y a cada uno de ellos 2.400. Lo mismo vale para lo que paguéis como dueños: el IBI, la comunidad, el seguro o las reparaciones, que se reparten con las mismas cuotas.
Un pacto por escrito evita discusiones, también con Hacienda
Si la herencia está sin repartir o tenéis una comunidad de bienes, la ley del IRPF dice cómo se reparten sus rentas a efectos del impuesto: «Las rentas se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes según las normas o pactos aplicables en cada caso y, si éstos no constaran a la Administración tributaria en forma fehaciente, se atribuirán por partes iguales.»
Es decir, si queréis repartir de otra forma que a partes iguales, el pacto tiene que poder acreditarse ante Hacienda: mejor por escrito. Qué gastos paga el dueño y cuáles se pueden pasar al inquilino lo contamos en quién paga el IBI, la comunidad y los suministros.
¿Cómo se declara un piso heredado por varios hermanos en la Renta?
Cada uno declara su parte. El Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria lo dice así: «En los supuestos en que la titularidad corresponda a varias personas, los rendimientos correspondientes al bien inmueble o derecho de que se trate, se considerarán obtenidos por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad.» Y añade que cada cotitular declara el resultado de aplicar al rendimiento total del piso el porcentaje que tenga en él.
Da igual quién cobre la renta en su cuenta: con tres hermanos a partes iguales, cada uno declara un tercio de los ingresos y un tercio de los gastos deducibles.
Si la herencia sigue sin repartir o sois una comunidad de bienes
La ley del IRPF dice en su artículo 8.3 que las herencias yacentes y las comunidades de bienes no son contribuyentes del impuesto: sus rentas se atribuyen a los herederos o comuneros. Son lo que la ley llama entidades en régimen de atribución de rentas (artículo 87), y lo que reparten conserva su naturaleza para cada uno (artículo 88): el alquiler sigue siendo un rendimiento del capital inmobiliario.
Según el Manual práctico de Renta 2025, la renta se calcula en la entidad, restando a los ingresos los gastos y la amortización, y las reducciones por alquiler de vivienda las aplica después cada miembro en su propia declaración. Cuánto supone esa reducción lo explicamos en cuánto se lleva Hacienda por alquilar un piso en Zaragoza.
El modelo 184 de la comunidad de bienes
El artículo 90 de la ley pide a estas entidades una declaración informativa anual con las rentas que atribuyen a cada miembro, y en la Agencia Tributaria es el modelo 184. El mismo artículo exime a algunas: «No estarán obligadas a presentar la declaración informativa a que se refiere el apartado 1 de este artículo, las entidades en régimen de atribución de rentas que no ejerzan actividades económicas y cuyas rentas no excedan de 3.000 euros anuales.» Si la herencia o la comunidad cobra más de 3.000 euros al año, preguntad a vuestro asesor si os toca presentarlo.
La amortización de un piso alquilado heredado
La amortización se deduce aunque el piso se haya heredado. Según el Manual práctico de Renta 2025, cada año se puede deducir hasta el 3 % del mayor de estos dos valores: el que se le dio al piso en el Impuesto sobre Sucesiones, sin el suelo, más los gastos y tributos de la adquisición que correspondan a la construcción y las mejoras que hayáis hecho; o el valor catastral sin el suelo. Es el criterio que fijó el Tribunal Supremo en su sentencia 1130/2021, y cada dueño aplica su porcentaje al resultado.
¿Y si heredáis un piso que ya está alquilado?
El contrato sigue. El artículo 1257 del Código Civil dice que «Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos», así que los herederos ocupan el lugar del propietario con el mismo inquilino y la misma renta. A partir de ahí, todo lo anterior vale igual: decidís por mayoría, repartís según las cuotas y cada uno declara su parte.
Qué pasa con el contrato cuando muere el propietario, y también cuando muere el inquilino, lo contamos en qué pasa con el alquiler si muere el inquilino o el propietario. Y si todavía dudáis entre venderlo o alquilarlo, tienes las cuentas de cada camino en vender o alquilar tu piso en Zaragoza.
Fuente: Código Civil, artículo 1257, texto consolidado del BOE (consultado el 10 de octubre de 2026)
¿Qué cambia en Aragón si heredáis entre hermanos?
Aragón tiene su propio derecho civil, y el del Estado se aplica cuando no hay norma aragonesa. Lo dice el artículo 1 del Código del Derecho Foral de Aragón: «El Derecho civil general del Estado se aplicará como supletorio solo en defecto de normas aragonesas y de acuerdo con los principios que las informan.»
Y hay una norma aragonesa pensada para los hermanos que heredan. Su artículo 373 dice: «Salvo previsión en contrario del disponente, desde que varios hermanos o hijos de hermanos hereden de un ascendiente bienes inmuebles, queda establecido entre ellos, y en tanto subsista la indivisión, el llamado “consorcio o fideicomiso foral”.»
Mientras dure ese consorcio, el artículo 374 solo da por válidos los actos con los que un consorte dispone de su parte a favor de sus descendientes o de otro consorte. Quien quiera salir puede separarse declarándolo en escritura pública y comunicándolo a los demás (artículo 375), y el consorcio se disuelve al dividir el inmueble o por acuerdo de todos (artículo 376).
Estos artículos no hablan del alquiler: lo que limitan es vender o dejar la parte de cada uno. Si habéis heredado así y la herencia se rige por el derecho aragonés, preguntad al notario o al abogado de la herencia si hay consorcio antes de hacer planes con vuestra parte.
¿Qué tenéis que dejar claro antes de alquilar?
Antes de enseñar el piso, conviene que los dueños dejéis por escrito estas seis cosas:
- Las cuotas
- las de la escritura o la herencia; si no consta otra cosa, se presumen iguales.
- Quién firma
- todos, o uno con la autorización por escrito de los demás.
- Dónde se cobra
- una cuenta para la renta y cuándo se reparte.
- Quién paga qué
- el IBI, la comunidad, el seguro y las reparaciones, según las cuotas.
- Hacienda
- cada uno declara su parte; si sois herencia sin repartir o comunidad de bienes, mirad lo del modelo 184.
- Si uno quiere salir
- puede pedir la división; en Aragón, con consorcio foral, vender su parte tiene límites.
Con eso resuelto, alquilar un piso de varios es como alquilar cualquier otro. Los pasos los tienes en soy propietario y quiero alquilar mi piso en Zaragoza.
Si preferís que nadie tenga que ocuparse
Con la renta garantizada firmamos con vosotros como inquilino responsable y os pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. El trato con quien vive en el piso pasa a ser cosa nuestra, y ninguno de los dueños tiene que estar pendiente de las llamadas.
Prueba la calculadora para ver cuánto cobraríais, o cuéntanos vuestro caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos con vosotros.
En resumen
Un piso de varios dueños se puede alquilar. Para administrarlo decide la mayoría, contada por cuotas, y si no la hay, el juez; lo más seguro es que el contrato lo firméis todos. La renta y los gastos se reparten según la parte de cada uno, que se presume igual si no consta otra cosa, y cada dueño declara su parte en la Renta. Si la herencia sigue sin repartir o sois una comunidad de bienes, Hacienda atribuye las rentas a cada miembro, y con más de 3.000 euros al año puede tocar el modelo 184. Si heredáis un piso alquilado, el contrato sigue con vosotros. Y en Aragón, entre hermanos, mirad el consorcio foral antes de vender vuestra parte.
