¿Se puede alquilar un piso de protección oficial en Zaragoza? Autorización, renta máxima y plazos
Sí, se puede alquilar un piso de protección oficial en Zaragoza, pero no como uno libre: antes necesitas la autorización del Gobierno de Aragón, que se pide en la Subdirección Provincial de Vivienda con el contrato ya firmado; el inquilino tiene que vivir en él como vivienda habitual y cumplir los requisitos de acceso, y la renta no puede pasar de la máxima que fija la normativa del piso. Todo depende de su calificación: cuándo y con qué plan se calificó, si es de promoción pública o privada y si sigue calificado o ya se descalificó. Si tu piso es libre, nada de esto te aplica: mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza o cómo funciona la renta garantizada.
¿Se puede alquilar un piso de protección oficial en Aragón?
Sí. La ley aragonesa de vivienda protegida, la Ley 24/2003, de medidas urgentes de política de vivienda protegida, permite alquilarlas, pero con permiso previo: «Las viviendas protegidas de Aragón no podrán ser cedidas en propiedad, arrendamiento, precario o por cualquier otro título, ni gravadas con derechos reales, salvo el de hipoteca, sin autorización administrativa previa de la Administración autonómica.» (artículo 14.1).
Y pone una condición de uso que no cambia al alquilar: «Las viviendas protegidas se destinarán a residencia habitual y permanente de su propietario o, en su caso, del inquilino» (artículo 11.1). El piso se alquila para que el inquilino viva en él de forma habitual y permanente, como su casa.
La excepción: la promoción pública adjudicada en propiedad
Si tu piso es de promoción pública y te lo adjudicaron en propiedad, la ley cierra la puerta: «Tampoco podrán ser cedidas en arrendamiento o precario las viviendas protegidas de promoción pública adjudicadas en propiedad.» (artículo 14.4). Para el resto, la puerta es la autorización.
Cómo saber si tu piso sigue siendo protegido
Por su calificación. El modelo oficial para pedir la autorización pide el «Nº Expte. Calificación», el número del expediente con el que se calificó el piso. El régimen de protección dura, con carácter general, «treinta años desde su calificación definitiva o, en su caso, el tiempo superior que pudiera establecerse para concretas modalidades de actuación protegida» (artículo 13.1 de la Ley 24/2003), y puede terminar antes si el piso se descalifica, como vemos más abajo. Si no sabes con qué plan se calificó ni si sigue calificado, pregúntalo en la Subdirección Provincial de Vivienda de Zaragoza antes de buscar inquilino.
¿Cuándo se puede alquilar un piso de protección oficial?
Depende sobre todo del tiempo que haya pasado desde la calificación definitiva del piso. El modelo oficial de autorización de arrendamiento pide justificar uno de los supuestos del artículo 14.3 de la Ley 24/2003 si no han pasado cinco años desde la calificación definitiva. El trámite, dice la ley, es el mismo que para vender: «En el caso de arrendamientos de vivienda protegida se procederá en la misma forma establecida en las letras anteriores.» (artículo 14.2.d).
Si han pasado cinco años desde la calificación definitiva
Pides la autorización con el modelo y la documentación que vemos en el apartado siguiente; el modelo solo pide justificar uno de los supuestos del artículo 14.3 antes de los cinco años. Eso sí, no es automática: ese artículo, al que remite el modelo, dice que la Administración «podrá autorizar discrecionalmente segundas o ulteriores transmisiones de viviendas protegidas siempre que hayan transcurrido al menos cinco años desde la calificación definitiva».
Antes de cinco años, solo en cuatro casos
Antes de ese plazo, el modelo pide demostrar que estás en uno de los cuatro supuestos del artículo 14.3:
- Separación o ruptura. El piso se compró para la sociedad conyugal y esta se ha disuelto por separación, nulidad o divorcio, o se compró a medias como futuros cónyuges o pareja de hecho y la pareja se ha roto.
- Trabajo o fuerza mayor. Circunstancias laborales u otras de fuerza mayor, apreciadas por el departamento de vivienda, que obliguen a cambiar de domicilio.
- Piso que se ha quedado pequeño. La vivienda es objetivamente inadecuada para la familia, por ejemplo cuando padres e hijos tienen que compartir dormitorio.
- No poder pagar la hipoteca. Un cambio sustancial en tu economía que te impida seguir pagando el préstamo hipotecario con el que compraste el piso.
Si dejas de vivir en él por trabajo o por dinero
La ley tiene además otra autorización, la de no residir, para quien no puede vivir en el piso por un traslado laboral a más de cincuenta kilómetros o por un cambio en su economía: «La autorización, en su caso, le será concedida por el plazo máximo de dos años, transcurrido el cual, el interesado deberá ocupar la vivienda o cederla en los términos y con los requisitos del artículo 14 de esta Ley, sin perjuicio de la posibilidad de prorrogar el plazo original anualmente si las condiciones iniciales persistiesen.» (artículo 11.2).
Si el préstamo tiene menos de diez años
Si compraste con un préstamo cualificado y no han pasado diez años desde que lo firmaste, el modelo pide además un certificado del banco con las ayudas que recibiste por él, como la subsidiación, en su apartado sobre la devolución de ayudas. Antes de alquilar, cuenta con ese papel.
¿Cómo se pide la autorización para alquilar un piso de protección oficial?
Con el modelo oficial de autorización de arrendamiento que publica el Gobierno de Aragón en su página «Otras gestiones en materia de vivienda». Va dirigido a la Subdirección Provincial de Vivienda de Zaragoza y lo firmáis los dos, tú y el inquilino, porque con él se pide esto: «Solicita la autorización y el visado del contrato de arrendamiento adjunto.» Es decir, primero se firma el contrato y después se pide la autorización y el visado.
Qué documentos lleva
En el propio modelo pones los datos de los dos, la dirección del piso, el número de expediente de calificación y la renta, en la casilla «Precio alquiler/mes de vivienda y anejos vinculados». Y adjuntas:
- El contrato de arrendamiento firmado.
- Por tu parte: «Fotocopia de la escritura de compraventa liquidada e inscrita en el Registro de la Propiedad.»
- Por parte del inquilino: «Declaración de la renta del último ejercicio fiscal con plazo de presentación vencido.» Y una fotocopia de su DNI.
- Si no han pasado diez años desde el préstamo: el certificado del banco con las ayudas recibidas.
- Si no han pasado cinco años desde la calificación definitiva: lo que justifique uno de los cuatro supuestos del artículo 14.3.
Ojo con usar un modelo de contrato cualquiera: la ley dice que los contratos de vivienda protegida «deberán contener las cláusulas de inserción obligatoria que se establezcan reglamentariamente» (artículo 15.1 de la Ley 24/2003). Cuáles son en tu caso depende de la normativa de tu piso, así que confírmalo en la Subdirección. Para todo lo demás que tiene que llevar un contrato de alquiler, mira qué debe incluir el contrato de alquiler y nuestro modelo de contrato de alquiler.
Qué requisitos tiene que cumplir el inquilino
Los de acceso a la vivienda protegida que marque la normativa de tu piso. Para las ventas, la ley dice que «el transmitente deberá acreditar que el futuro adquirente de la vivienda cumple los requisitos de acceso a la vivienda de que se trate» (artículo 14.2.a), y el alquiler sigue el mismo camino. La Circular de 18 de marzo de 2014, que el Gobierno de Aragón enlaza en el apartado de la autorización de arrendamiento, lo concreta en presentar «una ficha con los datos de los compradores o arrendatarios de vivienda protegida propuestos, acreditativos del cumplimiento de los requisitos de acceso a vivienda protegida que establezca la normativa aplicable a cada promoción». Por su parte, el modelo pide la declaración de la renta del inquilino.
¿Y el Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida? La obligación de inscribirse en él la han ido suspendiendo sucesivas leyes aragonesas; la última que recoge el texto consolidado de la Ley 24/2003 en el BOE es la Ley 8/2022, de presupuestos para 2023: «Se suspende la obligación de inscripción en el Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida» (disposición transitoria tercera). Si al presentar la solicitud te piden la inscripción del inquilino, pregunta en la Subdirección qué se exige hoy.
Cuánto tarda y qué pasa si no contestan
El modelo da un plazo de resolución de dos meses desde que la solicitud entra en el Registro del Gobierno de Aragón, y añade: «El silencio administrativo tendrá efectos estimatorios de la petición.» La ley dice lo mismo: «La falta de resolución expresa en cualquiera de estos casos tendrá efectos estimatorios.» (artículo 14.2.e). Si la Administración deniega el visado, en cambio, «se entenderá que el contrato suscrito carece de validez» (artículo 14.2.a).
Después de firmar: la fianza
El mismo modelo recuerda que la fianza se deposita en los dos meses siguientes a la fecha del contrato y que el obligado es el arrendador, según la Ley 10/1992, de fianzas de arrendamientos y otros contratos. Cómo se hace lo contamos en cómo depositar la fianza en Aragón. Y si piensas cederlo al programa ALZA del Ayuntamiento, también te pedirá esta autorización, como contamos en lo que ALZA le pide al piso.
¿Por cuánto se puede alquilar un piso de protección oficial?
Por una renta que no pase de la máxima que fija la normativa con la que se calificó el piso. Aquí no damos una cifra porque no hay una sola: depende del plan, del año y del tipo de protección de cada piso.
De dónde sale. Para las viviendas de protección oficial calificadas para alquiler, la Ley de Arrendamientos Urbanos dice: «La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable.» (disposición adicional primera, apartado 2). Esa disposición se aplica «en defecto de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia» (apartado 7). Y en Aragón, la Ley 24/2003 trata como infracción grave la celebración de contratos o «la percepción de cualquier cantidad que exceda de la renta máxima y no esté autorizada conforme a la normativa vigente en el arrendamiento de viviendas protegidas» (artículo 43.u).
Lo prudente es preguntar la renta máxima de tu piso en la Subdirección Provincial antes de anunciarlo. Si la regla de tu plan va por un porcentaje del precio máximo de venta, como la de la ley estatal, ese precio se pide con la «Solicitud de precio máximo de venta de Vivienda de Protección Oficial» que publica el Gobierno de Aragón, en la que el piso se identifica por su expediente.
La subida anual y los gastos
La misma disposición estatal dice: «No se aplicará revisión de rentas de las viviendas de protección oficial salvo pacto explícito entre las partes.» (apartado 3). Y añade que, además de la renta, «el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador» (apartado 4). Cómo se actualiza la renta de un alquiler libre lo explicamos en cuánto puedo subir el alquiler, y si te preguntas por los límites de las zonas tensionadas, cómo está eso en Zaragoza lo contamos en las zonas tensionadas de Zaragoza y Aragón.
Al anunciarlo
Di que es vivienda protegida y no pidas más de la renta máxima: la ley aragonesa considera publicidad engañosa la oferta de venta, arrendamiento o adjudicación «por precio, renta o coste superiores a los legalmente establecidos, o que falsee u omita la condición de vivienda protegida en todos sus pormenores» (artículo 43.m). Lo demás que debe llevar el anuncio lo tienes en cómo anunciar tu piso en alquiler.
¿Se puede alquilar un piso de protección oficial heredado?
Sí, con las mismas reglas que cualquier otro. Heredarlo no necesita autorización, pero hay que comunicarlo: «El régimen previsto en este artículo no será de aplicación a las transmisiones mortis causa. En este caso, el nuevo titular de la vivienda deberá comunicar la transmisión al Servicio Provincial correspondiente.» (artículo 14.5 de la Ley 24/2003).
Lo que no cambia con la herencia es la calificación: el piso sigue siendo protegido mientras dure su régimen o hasta que se descalifique, y para alquilarlo necesitas la misma autorización previa que cualquier propietario. Los cinco años del modelo se cuentan desde la calificación definitiva del piso, no desde que lo heredaste.
Si sois varios herederos, quién decide y quién firma el contrato lo contamos en alquilar un piso heredado o de varios propietarios.
¿Y si el piso ya no está calificado? La descalificación
Cuando el régimen de protección termina, porque ha pasado su plazo o porque el propietario ha pedido y obtenido la descalificación, el piso se alquila como uno libre; la Ley 24/2003 permite pedirla pasados unos plazos desde la calificación definitiva, «salvo en el caso de viviendas de promoción pública» (artículo 13), y la Circular de 8 de junio de 2017 lo confirma: «las viviendas protegidas de promoción pública no pueden ser objeto de descalificación voluntaria». Los plazos de tu piso dependen del plan con el que se calificó, y el Gobierno de Aragón los resume en esa circular, que enlaza junto a la solicitud de descalificación en su página de otras gestiones en materia de vivienda.
¿Qué pasa si alquilas un piso de protección oficial sin autorización?
Te expones a una multa y a perder lo cobrado de más. La Ley 24/2003 tiene como infracciones graves, entre otras:
- «El incumplimiento por el propietario de las normas o plazos sobre cesión de viviendas protegidas, salvo que constituya infracción muy grave.» (artículo 43.d)
- «La celebración de contratos o la percepción de cualquier cantidad que exceda de la renta máxima y no esté autorizada conforme a la normativa vigente en el arrendamiento de viviendas protegidas.» (artículo 43.u)
Y como infracción muy grave: «La celebración de contratos o la percepción de cualquier sobreprecio, prima, cantidad prohibida o que exceda de las máximas establecidas conforme a esta Ley y sus disposiciones de desarrollo.» (artículo 44.c).
Las multas son de 3.001 a 30.000 euros por una infracción grave y de 30.001 a 300.000 euros por una muy grave (artículo 51.3), cuantías que el Gobierno de Aragón puede actualizar con el IPC (artículo 51.4).
Además, el inquilino que pague una renta por encima de la legal puede dirigirse a la Administración para que exija al arrendador «el reintegro, en concepto de beneficio ilegalmente obtenido, del sobrecoste, sobreprecio o sobrerrenta percibidos» (artículo 55). Y en el contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que «serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial» (disposición adicional primera, apartado 5).
¿Y si tu piso es libre?
Si tu piso no es protegido, o ya se descalificó, nada de lo anterior te aplica y lo alquilas como cualquier otro: el contrato, la fianza y lo que se lleva Hacienda los tienes explicados en sus guías. Y si prefieres no ocuparte, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza con nosotros.
En resumen
Un piso de protección oficial se puede alquilar en Zaragoza si se cumplen las reglas de su calificación: autorización previa del Gobierno de Aragón, un inquilino que lo use como vivienda habitual y cumpla los requisitos de acceso, una renta dentro de la máxima y, si no han pasado cinco años desde la calificación definitiva, uno de los cuatro supuestos del artículo 14.3. Los de promoción pública adjudicados en propiedad no se pueden alquilar. Si lo heredas, comunica la herencia y pide la autorización igual. Y si el piso ya se descalificó, se alquila como uno libre.
