¿Puedo alquilar un piso a un familiar o a mi hijo? Lo que pide Hacienda
Sí, puedes alquilarle un piso a tu hijo, a tus padres o a otro familiar con un contrato normal: la ley de alquileres no tiene ninguna regla especial para ellos. Lo que cambia es la Renta. Si el inquilino es tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, no puedes declarar por ese alquiler menos de un mínimo, que hoy es el 2 % del valor catastral del piso, o el 1,1 % si los valores de tu municipio se revisaron. Aquí tienes quién cuenta como familiar, un ejemplo con números, qué pasa si se lo dejas gratis y lo que cambia desde 2027. Si prefieres no tener que calcular nada de esto, con la renta garantizada cobras una renta fija cada mes; y si aún no lo tienes alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Puedo alquilarle un piso a mi hijo o a un familiar?
Sí. La Ley de Arrendamientos Urbanos no tiene ninguna regla especial para el inquilino que es de tu familia: los familiares solo aparecen en ella para otras cosas, como recuperar el piso por necesidad o seguir en él si muere el inquilino. Así que el contrato tiene la misma duración, la misma fianza y los mismos derechos y obligaciones que cualquier otro.
Que sea de la familia no es motivo para hacerlo de palabra. Qué tiene que llevar el contrato lo explicamos en qué debe incluir el contrato de alquiler, y la fianza, en la guía de la fianza. Lo que sí cambia, y mucho, es cómo lo declaras.
¿Qué dice Hacienda si le alquilas a un familiar?
Que tienes que declarar al menos un mínimo. Lo dice el artículo 24 de la Ley del IRPF: «Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley.»
Ese artículo 85 es el de la imputación de rentas inmobiliarias, y hoy dice que «tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo». En la Renta de 2025, el manual de la Agencia Tributaria aplica el 1,1 % cuando los valores catastrales del municipio se revisaron o modificaron con carácter general, «siempre que hubieran entrado en vigor a partir de 1 de enero de 2012». Cuál de los dos te toca depende de tu municipio: compruébalo con tu asesor antes de hacer la declaración.
Cómo se calcula el mínimo
Primero haces la cuenta normal: lo que cobras, menos los gastos que puedes deducir, menos la reducción que corresponda. Y luego la comparas con el mínimo. El manual de la Agencia Tributaria lo explica así: «Si el rendimiento neto correspondiente al arrendamiento o cesión del inmueble, una vez aplicadas sobre el mismo, en su caso, las reducciones anteriormente comentadas, fuese inferior al rendimiento mínimo, se hará constar este último importe».
Un ejemplo con números supuestos: un piso con un valor catastral de 60.000 €, alquilado a tu hijo por 200 € al mes, con 1.500 € de gastos deducibles al año y la reducción del 50 %, la del caso general en los contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026. Al lado, el mismo piso alquilado por 600 € al mes.
| Ejemplo con un valor catastral de 60.000 € | A tu hijo por 200 € al mes | Por 600 € al mes |
|---|---|---|
| Renta del año | 2.400 € | 7.200 € |
| Gastos deducibles del ejemplo | −1.500 € | −1.500 € |
| Rendimiento neto | 900 € | 5.700 € |
| Reducción del 50 % | −450 € | −2.850 € |
| Rendimiento neto reducido | 450 € | 2.850 € |
| Mínimo con el 2 % del valor catastral | 1.200 € | 1.200 € |
| Lo que declaras | 1.200 € | 2.850 € |
Con 200 € al mes, la cuenta normal da 450 €, por debajo del mínimo, así que declaras 1.200 € (660 € si te toca el 1,1 %). Con 600 € al mes, la cuenta normal ya supera el mínimo y la regla no cambia nada. Qué gastos puedes deducir y qué reducción te toca lo explicamos en cuánto se lleva Hacienda de tu alquiler.
Si hay varios inquilinos
Si compartes el piso entre un familiar y alguien que no lo es, el mínimo solo afecta a la parte del familiar: «Si los arrendatarios del inmueble son varios, este régimen especial se aplica a la parte del rendimiento neto que corresponda a los familiares que tengan el grado de parentesco legalmente establecido.»
¿Qué familiares cuentan para esta regla?
Tu cónyuge y tus parientes hasta el tercer grado, «incluidos los afines», es decir, también los de tu cónyuge. Los grados se cuentan como dice el artículo 918 del Código Civil: en línea recta, «el hijo dista del padre un grado, dos del abuelo y tres del bisabuelo»; y en la colateral, «el hermano dista dos grados del hermano, tres del tío, hermano de su padre o madre, cuatro del primo hermano».
- Primer grado: tus padres y tus hijos.
- Segundo grado: tus abuelos, tus nietos y tus hermanos.
- Tercer grado: tus bisabuelos, tus bisnietos, tus tíos y tus sobrinos.
- Por afinidad, los parientes de tu cónyuge en esos mismos grados, como tus suegros o tus cuñados.
- Fuera de la regla: los primos hermanos, que están en el cuarto grado.
Fuente: Código Civil, artículos 915 a 918, texto consolidado del BOE (consultado el 8 de octubre de 2026)
¿Y si se lo dejo sin cobrarle nada?
Entonces no hay alquiler que declarar, pero el piso no desaparece de tu Renta. Un inmueble urbano que no es tu vivienda habitual y no te da rendimientos entra en la imputación de rentas inmobiliarias del artículo 85: declaras como renta el 2 % de su valor catastral, o el 1,1 %, en proporción a los días del año en que esté así.
Con el piso del ejemplo, serían 1.200 € al año, o 660 €: la misma cifra que el mínimo por parentesco, porque las dos reglas salen del mismo artículo.
¿Qué cambia desde 2027?
El Real Decreto-ley 29/2026 reescribe las dos reglas. Lo dice su preámbulo: «desde el 1 de enero de 2027 se modifican el rendimiento mínimo en caso de parentesco y la imputación de rentas inmobiliarias». Lo de arriba sigue valiendo para la Renta de 2026.
La nueva escala de la imputación
La imputación se calculará con una escala sobre la suma de los valores catastrales de los inmuebles que entran en ella: el 1,1 % hasta 100.000 €, el 1,5 % de 100.000 a 500.000 €, el 2 % de 500.000 a 1.000.000 € y el 3 % a partir de ahí (artículo 85 en su nueva redacción).
El nuevo mínimo por parentesco
El mínimo del alquiler a un familiar pasa a ser el valor catastral del piso multiplicado por el «porcentaje medio efectivo» de esa escala, y para calcular ese porcentaje cuentan también los pisos alquilados a familiares (artículo 24 en su nueva redacción). Si el piso del ejemplo fuera el único que tienes además de tu vivienda habitual, todo caería en el primer tramo: el 1,1 %, y el mínimo serían 660 €.
¿Qué conviene hacer si le alquilas a un familiar?
- Haz el contrato por escrito, con la renta, la duración y la fianza, como con cualquier inquilino.
- Cobra por transferencia: deja constancia de lo que cobras y cuándo.
- Mira el valor catastral del piso en el recibo del IBI y calcula el mínimo antes de fijar la renta, para saber qué vas a declarar.
- Guarda las facturas de los gastos: aunque acabes declarando el mínimo, la cuenta normal se hace primero.
- Consulta a tu asesor qué porcentaje te toca y si tu caso tiene algo más, como varios inquilinos o un piso compartido con tus hermanos.
Si prefieres no tener que calcular nada
Con la renta garantizada firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión.
Prueba la calculadora para ver cuánto cobrarías, o cuéntanos tu caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos contigo.
En resumen
Puedes alquilarle un piso a un familiar con un contrato normal. Si es tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, incluidos los de tu cónyuge, en la Renta no puedes declarar menos del mínimo del artículo 24 de la Ley del IRPF: hoy, el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si los valores de tu municipio se revisaron. Primero haces la cuenta normal, con gastos y reducción, y si sale por debajo, declaras el mínimo. Si se lo dejas gratis, el piso entra en la imputación de rentas. Desde 2027, si se confirma el Real Decreto-ley 29/2026, las dos reglas pasan a una escala que empieza en el 1,1 %. Ante tu caso concreto, consulta a tu asesor.
