¿Se puede alquilar un piso sin contrato? Lo que dice la ley y lo que arriesgas
Sí: un alquiler de palabra es un contrato válido, y la duración, la fianza y los derechos del inquilino son los mismos que con papel. Si no pactasteis un plazo, la ley lo cuenta como un año que el inquilino puede prorrogar. Lo que pierdes sin contrato escrito es la prueba de lo que acordasteis, y algún pacto que solo vale por escrito, como que el inquilino pague la comunidad. Además, desde el 8 de octubre de 2026 el inquilino puede exigir que se ponga por escrito. Aquí tienes cada punto con el artículo que lo regula. Si prefieres no ocuparte de nada de esto, con la renta garantizada cobras una renta fija cada mes; y si aún no lo tienes alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Es legal alquilar un piso sin contrato escrito?
Sí. El Código Civil no ata la validez de un contrato al papel. Su artículo 1278 lo dice así: «Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.»
Y un alquiler es un contrato aunque nadie firme nada. El artículo 1543 lo define de esta forma: «En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.» Lo que lo convierte en alquiler es ese acuerdo, el uso del piso a cambio de una renta, no la firma.
Lo que dice la ley de alquileres
La Ley de Arrendamientos Urbanos tampoco exige el papel para que el alquiler valga. Lo que hace su artículo 37.1 es dar a cada parte el derecho a pedírselo a la otra: «Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.» Y cuando se pone por escrito, la ley pide que conste «la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado». Qué más conviene añadir lo explicamos en qué debe incluir el contrato de alquiler.
Fuente: Código Civil, artículos 1278 y 1543, texto consolidado del BOE (consultado el 8 de octubre de 2026)
¿Puede el inquilino exigirte el contrato por escrito?
Sí, y desde el 8 de octubre de 2026 lo dice la ley con todas las letras. El Real Decreto-ley 29/2026 añadió un apartado 2 al artículo 37: «A instancia de la parte arrendataria, será obligatoria la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.»
El mismo apartado aclara que el alquiler de palabra sigue valiendo aunque no se cumpla: «El incumplimiento de esta obligación no afectará en ningún caso a la validez y eficacia del contrato verbalmente celebrado, sin perjuicio de las responsabilidades administrativas que pudieren derivarse conforme a la legislación sectorial aplicable.» La ley no detalla en ese artículo cuáles son esas responsabilidades. Si tu inquilino te pide el contrato por escrito, lo sensato es firmarlo: también te protege a ti.
¿Cuánto dura un alquiler sin contrato?
Lo mismo que si estuviera firmado. Si acordasteis un plazo de palabra, vale ese plazo, siempre que lo puedas probar. Si no hablasteis de plazo, el artículo 9.2 lo resuelve: «Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.»
Ese apartado anterior es el de las prórrogas anuales obligatorias hasta los cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica, como una sociedad, que explicamos en cuánto dura un contrato de alquiler. No tener contrato escrito no te deja recuperar el piso cuando quieras.
Desde cuándo cuenta el plazo
El artículo 9.1 fija el punto de partida: «El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior.» Sin papel no hay una fecha del contrato escrita en ningún sitio, así que conviene poder probar cuándo entregaste las llaves y cuándo cobraste la primera renta.
Firmar después no recorta sus derechos
Si más adelante firmáis un contrato, no sirve para empeorar lo que el inquilino ya tiene por ley. Lo dice el artículo 6: «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.» Ese título es el de los alquileres de vivienda, donde están la duración y las prórrogas.
Lo que arriesgas sin contrato: la prueba y algún pacto
Sin papel, lo que pactasteis es tu palabra contra la del inquilino: la renta, la fecha de entrada, el estado en que le entregaste el piso o quién paga cada gasto. Y hay pactos que la ley solo admite por escrito.
La comunidad la pagas tú
El artículo 20.1 permite pactar que el inquilino pague los gastos generales del edificio, como la comunidad, pero pone una condición: «Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.» Sin contrato escrito, ese pacto no vale y la comunidad sigue siendo tuya. Qué gastos se pueden repartir lo contamos en quién paga el IBI, la comunidad y los suministros.
La fianza y los recibos, igual que con contrato
La fianza es obligatoria en todo alquiler de vivienda. El artículo 36.1 la exige al celebrar el contrato, sin hablar de su forma: «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas». En Aragón, además, hay que depositarla en el Gobierno de Aragón, como explicamos en la guía de la fianza.
Y cada pago tiene que quedar acreditado. El artículo 17.4 lo pone a tu cargo: «El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.» Lo más sencillo para cumplirlo y, a la vez, tener tu prueba es cobrar por transferencia bancaria, con un concepto que diga el mes y el piso. En un alquiler sin contrato y sin recibos, nadie puede probar bien lo que se pagó, tampoco tú.
¿Hay que declarar a Hacienda un alquiler sin contrato?
Sí, igual que uno firmado. El artículo 22 de la Ley del IRPF cuenta como rendimientos del capital inmobiliario «todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza». No pide un contrato escrito: si cobras una renta, la declaras.
La cuenta es la misma que en cualquier alquiler, con los gastos que puedes restar y la reducción por alquilar vivienda: la explicamos en cuánto se lleva Hacienda de tu alquiler. Guarda también las facturas de lo que gastes en el piso.
Fuente: Ley del IRPF, artículo 22, texto consolidado del BOE (consultado el 8 de octubre de 2026)
¿Y si el inquilino sin contrato no paga o no se quiere ir?
Tienes las mismas vías que con contrato escrito. El artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil manda al juicio verbal las demandas que, «con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente», buscan recuperar una finca dada en arrendamiento, y un alquiler de palabra lo es.
La diferencia está en la prueba: tendrás que acreditar que había un alquiler, cuál era la renta y qué se dejó de pagar, y ahí es donde valen las transferencias y los mensajes en los que hablasteis de la renta y de la fecha. Cómo es el proceso lo contamos en el desahucio por impago en Zaragoza, y qué hacer cuando acaba el plazo y no se marcha, en si el inquilino no se va al terminar el contrato.
Cómo poner por escrito un alquiler de palabra
Puedes firmar en cualquier momento un contrato que recoja lo que ya pactasteis. No hace falta empezar de cero: basta con escribir lo que ya estáis cumpliendo y añadir lo que la ley solo admite por escrito.
- Las partes y el piso, con la dirección completa.
- La fecha real de entrada, la de la entrega de las llaves, porque desde ahí cuenta el plazo.
- La renta y cómo se paga, mejor por transferencia.
- Quién paga la comunidad: si la paga el inquilino, con su importe anual, porque ese pacto solo vale por escrito.
- La fianza que ya te entregó.
- Un inventario con fotos del estado del piso y de lo que dejas dentro.
Recuerda que firmar ahora no recorta la duración ni las prórrogas que el inquilino ya tiene. Si quieres un modelo de lo que debe llevar, mira qué debe incluir el contrato de alquiler.
Si prefieres no ocuparte de nada de esto
Con la renta garantizada firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. El trato con quien vive en el piso pasa a ser cosa nuestra.
Prueba la calculadora para ver cuánto cobrarías, o cuéntanos tu caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos contigo.
En resumen
Alquilar un piso sin contrato escrito es legal: un alquiler de palabra es un contrato válido, con la misma duración, la misma fianza de una mensualidad y la misma obligación de declararlo a Hacienda. Si no pactasteis plazo, cuenta como un año con las prórrogas de la ley. Lo que pierdes es la prueba y los pactos que solo valen por escrito, como que el inquilino pague la comunidad, y desde el 8 de octubre de 2026 el inquilino puede exigir el contrato por escrito. Cobra por transferencia y ponlo por escrito cuanto antes. Ante tu caso concreto, consulta a un abogado.
