Alquiler no declarado: cómo lo detecta Hacienda, qué pasa y cómo regularizarlo
Si no declaras el alquiler de tu piso y Hacienda lo descubre, pagas el impuesto sin la reducción por alquiler de vivienda, intereses de demora y una multa que empieza en el 50 % de lo que dejaste de pagar, y puede revisar los cuatro años siguientes al fin del plazo de cada declaración. La salida es regularizar antes de que Hacienda te escriba: presentas tú la declaración que falta, conservas la reducción, no hay multa y pagas un recargo del 1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso, o del 15 % pasado un año. Si vas a empezar un alquiler, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza o cómo funciona la renta garantizada.
¿Cómo sabe Hacienda que tengo un piso alquilado?
Hacienda no publica la lista de lo que mira, y aquí no repetimos lo que se cuenta en los foros. Esto es lo que dicen las fuentes oficiales, leídas el 16 de octubre de 2026.
La fianza que se deposita en Aragón
La Ley 10/1992, de fianzas de arrendamientos, obliga a depositar la fianza a «Los arrendadores y subarrendadores de viviendas y locales de negocio.» (artículo 8), y al ingreso del depósito, dice su artículo 9.1, «al que se acompañará copia del contrato». La Administración aragonesa tiene, por tanto, una copia de tu contrato. Cómo y cuándo se deposita lo contamos en cómo depositar la fianza en Aragón.
¿Llega eso a Hacienda? Las directrices del Plan Anual de Control Tributario de 2026, publicadas en el BOE, incluyen entre los intercambios con las comunidades autónomas que se impulsarán este año el «Suministro por parte de las Comunidades Autónomas a la Agencia Tributaria de información sobre fianzas derivadas del arrendamiento de inmuebles». No dicen qué comunidades lo envían ya, así que no afirmamos que Aragón lo haga.
Un mapa del uso de cada vivienda
En materia de pisos y demás inmuebles urbanos, las mismas directrices anuncian que «durante 2026 se construirá un mapa consolidado de uso de estos bienes en territorio común, en base a las múltiples fuentes de información de las que dispone la Agencia Tributaria, que permita conocer el uso de un inmueble durante un ejercicio», y que servirá también para «detectar inmuebles sobre los que no se cuente con información».
Los alquileres, una prioridad del control de 2026
Y lo dicen expresamente: «en el ámbito de los arrendamientos, se intensificarán las actuaciones dirigidas a verificar la correcta declaración de los rendimientos obtenidos».
Los datos de otras administraciones y las denuncias
La Ley General Tributaria dice que las autoridades y los órganos del Estado, de las comunidades autónomas y de las entidades locales «estarán obligados a suministrar a la Administración tributaria cuantos datos, informes y antecedentes con trascendencia tributaria recabe ésta mediante disposiciones de carácter general o a través de requerimientos concretos» (artículo 94.1). Y existe la denuncia pública, aunque con un límite: «Se podrán iniciar las actuaciones que procedan si existen indicios suficientes de veracidad en los hechos imputados y éstos son desconocidos para la Administración tributaria.» (artículo 114.2).
Si mira los recibos de la luz, el padrón o la declaración del inquilino, ninguna fuente oficial de las que hemos leído lo dice, y no lo suponemos.
Fuente: Ley 58/2003, General Tributaria, texto consolidado del BOE (consultado el 16 de octubre de 2026)
¿Qué pasa si no declaro el alquiler?
Que debes el impuesto, y si lo descubre Hacienda, te sale bastante más caro. Lo primero, qué se declara: la Ley del IRPF cuenta como rendimientos de tus inmuebles «todos los que se deriven del arrendamiento», «cualquiera que sea su denominación o naturaleza» (artículo 22.1). Con contrato escrito o sin él, si cobras una renta, va en tu declaración.
Pierdes la reducción por alquiler de vivienda
Si alquilas como vivienda, lo que te queda tras restar los gastos se reduce antes de tributar (cuánto, lo explicamos en cuánto se lleva Hacienda de tu alquiler), con una condición: «Estas reducciones sólo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.» (artículo 23.2 de la Ley del IRPF). Si declaras tú antes de que Hacienda abra una comprobación, la conservas; si te lo descubre ella, la pierdes.
La multa por no declarar el alquiler
Constituye infracción tributaria «dejar de ingresar dentro del plazo establecido en la normativa de cada tributo la totalidad o parte de la deuda tributaria que debiera resultar de la correcta autoliquidación del tributo, salvo que se regularice con arreglo al artículo 27» (artículo 191.1 de la Ley General Tributaria). Fíjate en el final: si regularizas tú por el artículo 27, que vemos después, no hay infracción. Si no, la multa se calcula sobre lo que dejaste de pagar: «La base de la sanción será la cuantía no ingresada en la autoliquidación como consecuencia de la comisión de la infracción.» Y depende de su gravedad:
- Leve, multa del 50 %. «La infracción tributaria será leve cuando la base de la sanción sea inferior o igual a 3.000 euros o, siendo superior, no exista ocultación.» Y «La sanción por infracción leve consistirá en multa pecuniaria proporcional del 50 por ciento.»
- Grave, del 50 % al 100 %. «La infracción será grave cuando la base de la sanción sea superior a 3.000 euros y exista ocultación.» El porcentaje sube con la comisión repetida de infracciones y el perjuicio económico para Hacienda (artículos 187 y 191.3).
- Muy grave, del 100 % al 150 %. «La infracción será muy grave cuando se hubieran utilizado medios fraudulentos.»
¿Y qué es ocultación? Según el artículo 184.2, la hay «cuando no se presenten declaraciones» o se omiten en ellas ingresos o rentas, «siempre que la incidencia de la deuda derivada de la ocultación en relación con la base de la sanción sea superior al 10 por ciento». Si toda la cuota que falta sale del alquiler que no declaraste, esa proporción es del 100 %; por eso, cuando la cuota sin ingresar pasa de 3.000 €, la infracción es, como poco, grave.
Las rebajas de la multa
La ley rebaja la multa «Un 30 por ciento en los supuestos de conformidad.» (artículo 188.1.b), es decir, si das tu conformidad a la regularización. Y después, el importe que quede «se reducirá en el 40 por ciento si concurren las siguientes circunstancias» (artículo 188.3): pagarla entera en plazo y, como dice la ley, «Que no se interponga recurso o reclamación contra la liquidación o sanción.»
Los intereses de demora
Además, se pagan intereses por el tiempo que el dinero estuvo sin ingresar: «El interés de demora será el interés legal del dinero vigente a lo largo del período en el que aquél resulte exigible, incrementado en un 25 por ciento, salvo que la Ley de Presupuestos Generales del Estado establezca otro diferente.» (artículo 26.6). Para 2026, el cuadro de la Agencia Tributaria en su manual de Renta 2025 lo fija en el 4,0625 %. Si regularizas tú en los doce meses siguientes al fin del plazo, el recargo los excluye.
Un ejemplo con números
Con los supuestos del ejemplo de 500 € al mes de nuestra guía de Hacienda (rendimiento neto de 2.410,00 €, reducción del 50 % y tipo marginal del 30 %), aplicados a la renta de 2025, cuyo plazo terminó el 30 de junio de 2026:
- Si lo hubieras declarado a tiempo
- 361,50 € de impuesto, con la reducción
- Si lo regularizas tú hoy, 16 de octubre de 2026
- 361,50 € de impuesto más un recargo del 4 % (tres meses completos de retraso), 14,46 €: 375,96 €, sin multa ni intereses
- Si lo descubre Hacienda
- 723,00 € de impuesto, ya sin la reducción, más una multa leve del 50 %, 361,50 €: 1.084,50 €, más intereses de demora
- Si además aceptas y pagas a tiempo
- 723,00 € de impuesto más 151,83 € de multa con las dos rebajas: 874,83 €, más intereses de demora
La multa es leve porque la cuota sin ingresar, 723,00 €, no pasa de 3.000 €. Aun con las dos rebajas, cuesta más del doble que regularizar tú, y cada año sin declarar suma su propia cuenta.
Fuente: Ley 58/2003, General Tributaria, texto consolidado del BOE (consultado el 16 de octubre de 2026)
¿Cómo se regulariza un alquiler no declarado?
Presentando tú la declaración que falta, o corrigiendo la que presentaste, antes de que Hacienda te escriba. La ley lo premia: «Los obligados tributarios que voluntariamente regularicen su situación tributaria o subsanen las declaraciones, autoliquidaciones, comunicaciones de datos o solicitudes presentadas con anterioridad de forma incorrecta no incurrirán en responsabilidad por las infracciones tributarias cometidas» al presentarlas (artículo 179.3 de la Ley General Tributaria). Y como el rendimiento lo has calculado tú, conservas la reducción por alquiler de vivienda.
Con qué declaración se regulariza cada año
Depende del año. Desde la renta de 2024, la Agencia Tributaria aplica la autoliquidación rectificativa como «sistema único para la corrección de autoliquidaciones»; para corregir la de 2025, «los contribuyentes deberán presentar una autoliquidación rectificativa, utilizando a estos efectos el modelo de declaración de IRPF». En Renta WEB se hace con la opción «Modificar declaración Renta 2025 ya presentada». Y «Cuando se presente fuera del plazo de declaración tendrá el carácter de extemporánea.»
Para 2023 y los años anteriores, lo que se presenta es una autoliquidación complementaria: el manual de Renta 2023 lo titula «Regularización mediante la presentación de autoliquidación complementaria». La ley la permite «con posterioridad a la finalización de dicho plazo, siempre que no haya prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria» (artículo 122.1), y sirve justo para esto: «se podrán presentar cuando de ellas resulte un importe a ingresar superior al de la autoliquidación anterior» (artículo 122.2).
Si ese año no presentaste declaración, presentas la de ese año fuera de plazo. Siempre una por año, porque «las autoliquidaciones extemporáneas deberán identificar expresamente el período impositivo de liquidación al que se refieren y deberán contener únicamente los datos relativos a dicho período» (artículo 27.4). Y si vives fuera de España, tu alquiler va por otro camino, el de los propietarios no residentes y el modelo 210.
Cuánto recargo se paga
Declarar tarde sin que Hacienda te lo haya pedido tiene un recargo, no una multa: «Los recargos por declaración extemporánea son prestaciones accesorias que deben satisfacer los obligados tributarios como consecuencia de la presentación de autoliquidaciones o declaraciones fuera de plazo sin requerimiento previo de la Administración tributaria.» (artículo 27.1). La cuantía:
- En los doce primeros meses: «El recargo será un porcentaje igual al 1 por ciento más otro 1 por ciento adicional por cada mes completo de retraso con que se presente la autoliquidación o declaración respecto al término del plazo establecido para la presentación e ingreso.» Y el recargo «excluirá las sanciones que hubieran podido exigirse y los intereses de demora devengados hasta la presentación de la autoliquidación o declaración».
- Pasados doce meses: «el recargo será del 15 por ciento y excluirá las sanciones que hubieran podido exigirse», y se suman los intereses de demora desde que terminan esos doce meses hasta que presentas la declaración.
- Una rebaja del 25 %: el recargo «se reducirá en el 25 por ciento siempre que se realice el ingreso total del importe restante del recargo» en el plazo que te dan al notificártelo, siempre que hayas pagado la deuda al presentar la declaración (artículo 27.5).
Por ejemplo, la renta de 2025, cuyo plazo terminó el 30 de junio de 2026, presentada hoy, 16 de octubre de 2026, lleva tres meses completos de retraso: recargo del 4 %. La de 2024, cuyo plazo terminó el 30 de junio de 2025, ya ha pasado los doce meses: recargo del 15 % más intereses.
Si Hacienda ya te ha escrito
Entonces ya no hay regularización voluntaria ni recargo. Para la ley, cuenta como requerimiento previo «cualquier actuación administrativa realizada con conocimiento formal del obligado tributario conducente al reconocimiento, regularización, comprobación, inspección, aseguramiento o liquidación de la deuda tributaria» (artículo 27.1), y a partir de ahí es Hacienda quien regulariza: la cuota sin reducción, los intereses y, en su caso, la multa. Aunque le des la razón en ese procedimiento, la reducción no vuelve: la ley la niega «incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento» (artículo 23.2 de la Ley del IRPF). Lo que sí te queda son las rebajas de la multa por conformidad y por pagar en plazo.
Fuente: Ley 58/2003, General Tributaria, texto consolidado del BOE (consultado el 16 de octubre de 2026)
¿Cuántos años puede revisar Hacienda?
Cuatro. La Ley General Tributaria dice: «Prescribirán a los cuatro años los siguientes derechos:» Y el primero de ellos es «a) El derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación.» (artículo 66).
¿Cuándo prescribe no declarar el alquiler?
Los cuatro años no se cuentan desde que cobraste la renta, sino desde que terminó el plazo para declararla: «En el caso a), desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario para presentar la correspondiente declaración o autoliquidación.» (artículo 67.1). Estos son los finales de plazo de las últimas rentas, según el cuadro de la Agencia Tributaria:
- Renta de 2021
- el plazo terminó el 30 de junio de 2022
- Renta de 2022
- el plazo terminó el 30 de junio de 2023
- Renta de 2023
- el plazo terminó el 1 de julio de 2024
- Renta de 2024
- el plazo terminó el 30 de junio de 2025
- Renta de 2025
- el plazo terminó el 30 de junio de 2026
A 16 de octubre de 2026 ya han pasado cuatro años desde el día siguiente al fin del plazo de la renta de 2021, pero no desde el de las de 2022, 2023, 2024 y 2025: esas cuatro siguen abiertas, salvo que algo haya interrumpido el plazo.
Qué interrumpe la prescripción
Entre otras cosas, la interrumpe «Por cualquier acción de la Administración tributaria, realizada con conocimiento formal del obligado tributario, conducente al reconocimiento, regularización, comprobación, inspección, aseguramiento y liquidación de todos o parte de los elementos de la obligación tributaria que proceda» (artículo 68.1.a), y también «Por cualquier actuación fehaciente del obligado tributario conducente a la liquidación o autoliquidación de la deuda tributaria.» (artículo 68.1.c). Y «Producida la interrupción, se iniciará de nuevo el cómputo del plazo de prescripción» (artículo 68.6). Es decir, una actuación de Hacienda sobre ese alquiler que te conste, o tu propia declaración, hace que los cuatro años empiecen a contar otra vez.
Y la multa, también cuatro años
«El plazo de prescripción para imponer sanciones tributarias será de cuatro años y comenzará a contarse desde el momento en que se cometieron las correspondientes infracciones.» (artículo 189.2 de la Ley General Tributaria).
Fuente: Ley 58/2003, General Tributaria, texto consolidado del BOE (consultado el 16 de octubre de 2026)
¿Y si el inquilino no quiere contrato o pide no declarar?
Lo que pactéis entre vosotros no cambia lo que debes a Hacienda: «Los elementos de la obligación tributaria no podrán ser alterados por actos o convenios de los particulares, que no producirán efectos ante la Administración, sin perjuicio de sus consecuencias jurídico-privadas.» (artículo 17.5 de la Ley General Tributaria). Un alquiler sin contrato escrito se declara igual, como contamos en si hay que declarar un alquiler sin contrato, y cualquiera de los dos puede pedir que se ponga por escrito: «Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.» (artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Fuente: Ley 58/2003, General Tributaria, texto consolidado del BOE (consultado el 16 de octubre de 2026)
¿Y si vas a alquilar ahora tu piso?
Hazlo en regla desde el primer día: un contrato por escrito, la fianza depositada, un recibo de cada pago, el modelo 600 si os toca presentarlo y la renta en tu declaración del año siguiente. Y si prefieres no ocuparte, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza con nosotros.
En resumen
Un alquiler se declara siempre, con contrato escrito o sin él. Si no lo declaraste, regularízalo tú antes de que Hacienda te escriba: conservas la reducción, no hay multa y pagas un recargo del 1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso, o del 15 % con intereses pasado un año. Si te lo descubre Hacienda, pagas la cuota sin reducción, intereses de demora y una multa desde el 50 % de lo que dejaste de ingresar. Y puede revisar los cuatro años siguientes al fin del plazo de cada declaración: hoy, las rentas de 2022 a 2025.
