Real Decreto-ley 29/2026: qué cambia desde el 8 de octubre si alquilas tu piso en Zaragoza
Desde el 8 de octubre de 2026 rige el Real Decreto-ley 29/2026, y a quien alquila su piso le cambia sobre todo esto: hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un acuerdo nuevo con el inquilino, la renta no puede subir más de un 2 % al año; en los contratos que se firmen desde ese día, el IBI ya no se le puede cargar y, si se va pasados seis meses avisando con treinta días, no te debe indemnización; si te pide por escrito una reparación necesaria y no contestas en quince días, puede hacerla él y descontarla de la renta; y la reducción del IRPF cambia para los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026. Es provisional: el Congreso tiene que convalidarlo. Aquí tienes cada cambio con la frase del BOE y la guía donde lo explicamos. Si prefieres que nada de esto te toque, con la renta garantizada cobras una renta fija cada mes; y si aún no lo tienes alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Qué es el Real Decreto-ley 29/2026 y desde cuándo se aplica?
Es una norma que dicta el Gobierno, no el Congreso, y que nace provisional. La Constitución lo permite en su artículo 86: «En caso de extraordinaria y urgente necesidad, el Gobierno podrá dictar disposiciones legislativas provisionales que tomarán la forma de Decretos-leyes». Su título completo es «Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible». Se publicó en el BOE del 7 de octubre de 2026 y, según su disposición final undécima, «entrará en vigor el día siguiente al de su publicación», así que se aplica desde el 8 de octubre de 2026.
- Publicado
- BOE del 7 de octubre de 2026
- En vigor
- Desde el 8 de octubre de 2026
- Convalidación
- El Congreso, en los treinta días siguientes a su promulgación
- Si no se convalida
- Queda derogado y vuelven las reglas anteriores
Fuente: Constitución Española, artículo 86, texto consolidado del BOE
Por qué puede dejar de aplicarse
Porque es provisional. El mismo artículo 86 de la Constitución lo pone en manos del Congreso: «Los Decretos-leyes deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados, convocado al efecto si no estuviere reunido, en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación. El Congreso habrá de pronunciarse expresamente dentro de dicho plazo sobre su convalidación o derogación». Si el Congreso no lo convalida, queda derogado.
Ya ha pasado este otoño. Su antecesor, el Real Decreto-ley 26/2026, cayó con la «Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los Diputados por el que se deroga el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre», y los artículos de la ley de alquileres que había cambiado volvieron a su redacción anterior.
¿Hasta cuándo tiene el Congreso? El decreto está dado el 6 de octubre de 2026; contando treinta días desde ese día, el plazo acaba hacia el 5 de noviembre de 2026. Es una fecha aproximada, porque depende de cómo se cuente el plazo; hasta entonces, el decreto se aplica.
Esta guía trata el alquiler de vivienda habitual; el de temporada y el de habitaciones tienen reglas propias.
¿Cuánto puedes subir la renta a tu inquilino?
Hasta el 31 de diciembre de 2027, como mucho un 2 % al año si no llegáis a un acuerdo nuevo. Lo dice la disposición final sexta del decreto para los contratos «cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027»:
- Si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia: «En el caso de que la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta.»
- En los demás casos: «En los demás casos, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento.»
Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, disposición final sexta (BOE del 7 de octubre de 2026)
La regla de siempre no cambia: si el contrato no lo pacta, no hay subida. El artículo 18.1 de la ley, en su nueva redacción, lo sigue diciendo: «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.» Lo que cambia es el techo: en todo caso, «el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) a fecha de cada actualización». Hasta el 7 de octubre, ese techo era otro: «no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo».
Con un ejemplo, como cálculo: sobre una renta de 700 € al mes, el 2 % son 14 € más al mes como máximo. Qué índice lleva tu contrato, cómo se calcula y cómo se notifica la subida lo explicamos en cuánto puedo subir el alquiler en Zaragoza.
¿Qué cambia en tu declaración de la renta?
La reducción que se aplica a lo que ganas alquilando una vivienda depende ahora de la fecha en que firmaste el contrato. Lo ordena la nueva disposición transitoria trigésima octava de la ley del IRPF, que el decreto reescribe.
Contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026
Siguen con la reducción que ya tenían. Para los firmados desde la ley de vivienda de 2023: «A los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran celebrado entre las fechas de entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y el 1 de diciembre de 2026, se les aplicará la reducción prevista en el apartado 2 del artículo 23 de esta ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2025.» Y para los anteriores: «A los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, les resultará de aplicación la reducción prevista en el apartado 2 del artículo 23 de esta ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021.»
Cuánto es esa reducción en tu caso, con números, lo tienes en cuánto se lleva Hacienda por alquilar un piso en Zaragoza.
Contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026
Estrenan una escala nueva, que compara la renta con la del contrato anterior de esa misma vivienda: premia la renta que «se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento» y castiga subirla, hasta quedarse en «En un 15 por ciento, cuando el citado incremento de la citada renta inicial fuera superior al 20 por ciento.» Sin zona tensionada, los tramos principales para un propietario que no es gran tenedor son estos:
| Cómo es el contrato | Reducción |
|---|---|
| Renta rebajada más de un 5 %, con el mismo inquilino al acabar los cinco años o por debajo del índice de referencia | 100 % |
| Renta rebajada más de un 5 %, con inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Renta rebajada más de un 5 %, resto de casos | 70 % |
| Renta que no sube | 50 % |
| Renta que sube | Del 40 % (hasta un 5 % más) al 15 % (más de un 20 %) |
| Primer alquiler de la vivienda | Del 100 % (renta por debajo del índice de referencia) al 50 % |
| Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores | 60 % |
Los tramos del 95 % y el 90 % exigen que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado, y la ley remite a la lista oficial: «Las zonas de mercado residencial tensionado a las que podrá resultar de aplicación lo previsto en este apartado serán las recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.» En Aragón no hay ninguna declarada, como recogemos, con la lista del Ministerio delante, en las zonas tensionadas en Zaragoza y Aragón. Y las reducciones por contrato nuevo y por primer alquiler solo valen si no eres gran tenedor, que la ley define como «la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros».
Una novedad vale «con independencia de la fecha en que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento»: durante la prórroga tácita, la reducción es del 80 % si la renta no pasa del índice de referencia y no eres gran tenedor, «siempre que el plazo mínimo de cinco años previsto en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se produzca con posterioridad al 1 de diciembre de 2026».
¿Qué gastos puedes cobrar al inquilino?
Menos que antes. Podéis seguir pactando que pague los gastos generales del edificio, pero el nuevo artículo 20.1 cierra la puerta a los tributos: «En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario.»
Hasta el 7 de octubre de 2026, la ley sí dejaba pactar que el inquilino pagara los gastos del inmueble, «sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades». Desde el 8 de octubre, en los contratos que se firmen, el IBI y las tasas de la vivienda se quedan de tu lado.
- La comunidad se puede seguir repercutiendo, pactada por escrito y con su importe: «Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.» Pero no en un edificio sin propiedad horizontal: «En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, no se podrán imputar los gastos de comunidad a la parte arrendataria.» Antes, en esos edificios, «tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie».
- Los gastos de gestión y de formalización del contrato son tuyos: «Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación.»
- Los suministros con contador siguen siendo del inquilino: «Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.»
¿Y en un contrato anterior que ya le cargaba el IBI? Depende de cuándo se firmó, y en parte está pendiente de interpretación: lo vemos más abajo, en los contratos firmados antes del 8 de octubre, y recibo por recibo en quién paga el IBI, la comunidad y los suministros.
¿Qué pasa si el inquilino se va antes de tiempo?
Puede irse pasados seis meses, avisándote con treinta días, como hasta ahora: «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.» Lo nuevo es el apartado 3 del artículo 11: «En los dos apartados anteriores el desistimiento del arrendatario así ejercido no generará derecho de indemnización en favor del arrendador.»
Hasta el 7 de octubre de 2026 se podía pactar en el contrato que, si se iba antes, pagara «una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir». En un contrato anterior que la lleve, si esa cláusula sigue valiendo está pendiente de interpretación: ninguna de las disposiciones transitorias del decreto habla de la indemnización por irse antes.
Qué firmar el día que te devuelve las llaves y cuánto te cuesta el piso vacío lo explicamos en qué pasa si el inquilino se va antes de tiempo.
¿Quién paga ahora las reparaciones?
Las necesarias para que el piso siga siendo habitable, tú, como antes. Lo nuevo es el plazo para contestar. El artículo 21 tiene un apartado 5: cuando hacen falta esas reparaciones, «el arrendatario podrá requerir al arrendador, mediante comunicación por escrito, la reparación necesaria, adjuntando un presupuesto razonable para su ejecución. El arrendador dispondrá de un plazo de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación.»
Y si no contestas: «Transcurrido dicho plazo sin respuesta o en caso de negativa injustificada, el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras.»
- Quién la pide
- El inquilino, por escrito y con un presupuesto razonable
- Tu plazo
- Quince días naturales desde que lo recibes
- Qué puedes hacer
- Aceptar el presupuesto, proponer otra reparación o hacerla tú
- Si no contestas
- Puede hacerla él y descontarla de las rentas futuras
Hasta ahora, sin tu respuesta, el inquilino solo podía adelantarse en las urgentes: el artículo 21.3 le deja hacer, avisándote antes, «las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador». Si el nuevo procedimiento alcanza a los contratos firmados antes del 8 de octubre está pendiente de interpretación.
Qué reparaciones son tuyas y cuáles del inquilino lo explicamos en quién paga las reparaciones de un piso alquilado.
¿Cambian la duración, las prórrogas o la fianza?
La duración no cambia
El decreto no toca el plazo mínimo del artículo 9.1: solo le añade un apartado para la vivienda temporal. En la vivienda habitual sigue así: «Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica».
Las prórrogas: una extraordinaria de hasta dos años
Aquí sí hay novedad. La disposición final quinta crea una prórroga que pide el inquilino, para los contratos de vivienda habitual «vigentes en la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley» en los que la prórroga obligatoria «finalice antes del 31 de diciembre de 2028», o en los que termine la prórroga tácita: si el inquilino «se encuentre al corriente de pago del alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores», «se aplicará, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales».
Tienes que aceptarla, salvo que pactéis otras condiciones, firméis un contrato nuevo o le comuniques que necesitas el piso para ti o tu familia, «aun cuando la facultad de recuperar anticipadamente la vivienda por necesidad no hubiera sido expresamente prevista en el contrato». Tampoco se aplica si renováis «con una renta inferior en al menos un cinco por ciento a la prevista en el contrato vigente».
Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, disposición final quinta (BOE del 7 de octubre de 2026)
No lo confundas con otro decreto del mismo día, el Real Decreto-ley 28/2026, «por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual», que vuelve a cambiar el artículo 10 de la ley, «entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026» y dice que esta prórroga extraordinaria «no será de aplicación cuando proceda la prórroga prevista en el artículo 10.1». También tiene que convalidarlo el Congreso. Los dos, con ejemplos y plazos, en cuánto dura un contrato de alquiler y cuándo puedes recuperar tu piso.
Fuente: Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE del 7 de octubre de 2026)
La fianza sigue en una mensualidad
El decreto no toca el artículo 36.1, que la fija «en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas». Cambian dos cosas a su alrededor:
- La garantía adicional. Sigue el límite de que «el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta» en los contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica), y se añade una prohibición: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.»
- El documento de finalización, al devolver las llaves: «A la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes.» Y si no se firma: «En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.»
Cómo se deposita y se devuelve la fianza en Aragón lo tienes en la guía de la fianza, y qué más debe llevar el contrato, en qué debe incluir un contrato de alquiler en Zaragoza.
¿Y si tu contrato se firmó antes del 8 de octubre de 2026?
El decreto no trae una regla general para los contratos que ya estaban firmados. Trae reglas sueltas, y conviene leerlas una a una:
- El tope del 2 % alcanza a los contratos «cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027».
- La prórroga extraordinaria, a los contratos de vivienda habitual «vigentes en la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley».
- La reducción del IRPF va por la fecha de la firma, como has visto: hasta el 1 de diciembre de 2026, la de antes.
- Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, el día en que entró en vigor la ley de vivienda (el siguiente al de su publicación en el BOE del 25 de mayo de 2023), «serán susceptibles de prórroga de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10 de dicha ley», y se actualizan con el límite del IRAV. Y añade: «En todo lo demás, el régimen jurídico de estos contratos será el que estuviese vigente en el momento de su celebración.»
- Las prórrogas extraordinarias pedidas con el Real Decreto-ley 8/2026 «se tendrán por válidamente formuladas, sin necesidad de nueva comunicación».
Para lo demás (el IBI, la indemnización por irse antes, el plazo de las reparaciones y el documento de finalización) el decreto no tiene una disposición transitoria que diga si alcanza a los contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 7 de octubre de 2026. En cada caso está pendiente de interpretación: antes de cobrar, reclamar o descontar nada por esa vía, consúltalo.
¿Qué más cambia si vendes el piso o el inquilino deja de pagar?
Si vendes el piso alquilado
El inquilino tiene derecho a comprarlo antes que nadie, y ya no se puede pactar que renuncie a ello: «Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.» Hasta el 7 de octubre de 2026, la ley decía lo contrario: «las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente». Lo explicamos en vender un piso alquilado con inquilino.
Si el inquilino deja de pagar y es vulnerable
En el juicio de desahucio por impago entra una pieza nueva, el artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si se acredita que el inquilino es vulnerable y la Administración no le ofrece una alternativa habitacional adecuada, «estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas». Para hacerlo, «dispondrá de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación», y mientras «quedará suspendido el curso del procedimiento y, en su caso, el lanzamiento».
Si pasan esos dos meses sin alternativa ni pago, «la administración pública competente quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario, y no habrá lugar para el lanzamiento». Plazos y costes del juicio, en el desahucio por impago en Zaragoza.
¿Qué cambia, en una tabla?
Cada fila, con su cita, está más arriba; aquí va todo junto:
| Qué | Antes | Desde el 8 de octubre de 2026 | Dónde lo explicamos |
|---|---|---|---|
| Subir la renta | Lo que dijera el contrato, con su índice | Como mucho un 2 % sin acuerdo nuevo, hasta el 31 de diciembre de 2027 | Cuánto puedo subir el alquiler |
| Reducción del IRPF | La escala de la ley de vivienda de 2023 | Escala nueva para los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026 | Cuánto se lleva Hacienda |
| IBI y tasas de la vivienda | Se podían pactar a cargo del inquilino | No se le pueden cargar, salvo que sea el obligado tributario | Quién paga el IBI y la comunidad |
| Comunidad sin propiedad horizontal | Se repartía por superficie | No se le puede cargar al inquilino | Quién paga el IBI y la comunidad |
| Si el inquilino se va antes | Se podía pactar una mensualidad por año que faltara | Sin indemnización si se va pasados seis meses y avisando con treinta días | Si el inquilino se va antes |
| Reparaciones necesarias | Solo las urgentes podía hacerlas él | Quince días para contestar; si no, puede hacerla él y descontarla | Quién paga las reparaciones |
| Prórrogas | Las del artículo 10 de la ley | Además, una extraordinaria de hasta dos años si la prórroga obligatoria acaba antes del 31 de diciembre de 2028 | Cuánto dura un contrato |
| Garantía adicional | Hasta dos mensualidades | Hasta dos mensualidades y sin poder exigir un seguro de impago | La fianza |
| Devolución de las llaves | Sin documento obligatorio | Documento de finalización firmado por los dos | Si el inquilino se va antes |
| Venta del piso | Se podía pactar que el inquilino renunciara a comprarlo | Esa renuncia ya no se puede pactar | Vender un piso alquilado |
| Desahucio de un inquilino vulnerable | Sin esta regla | La Administración tiene dos meses para ofrecerle una alternativa o pagar | Desahucio por impago |
Si prefieres que estos cambios no te toquen
Con la renta garantizada firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. El trato con quien vive en el piso pasa a ser cosa nuestra.
Prueba la calculadora para ver cuánto cobrarías, o cuéntanos tu caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos contigo.
En resumen
El Real Decreto-ley 29/2026 rige desde el 8 de octubre de 2026 y el Congreso tiene hasta principios de noviembre para convalidarlo. Mientras, la renta sube como mucho un 2 % al año sin acuerdo nuevo hasta el 31 de diciembre de 2027; en los contratos nuevos, el IBI es tuyo y el inquilino que se va pasados seis meses con treinta días de aviso no te debe indemnización; tienes quince días para contestar a una reparación necesaria; el inquilino al día puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años; y la reducción del IRPF cambia para los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026. Si tu contrato es anterior, mira qué regla le alcanza: en varias, está pendiente de interpretación.
