Desahucio por impago en Zaragoza: plazos, costes y lo que cambia en 2026
En Aragón, la primera instancia de un juicio de alquiler dura de media 4,0 meses, según la última estimación del Consejo General del Poder Judicial, la de 2023, frente a 8,5 en el conjunto de España; después viene el lanzamiento. Y desde el 8 de octubre de 2026 hay dos novedades: si el inquilino es vulnerable y no tiene otra vivienda, el juez puede suspender el proceso (la medida rige hasta el 31 de diciembre de 2030), con compensación si eres persona física, y la Administración puede pagar la deuda para pararlo. Aquí tienes las fases con sus plazos, lo que cuesta y qué hacer mientras tanto; y si prefieres no depender de que pague nadie, cómo funcionan la renta garantizada y un seguro de impago.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago en Zaragoza?
No hay una cifra oficial para Zaragoza. Lo más cercano es la estimación del Consejo General del Poder Judicial para los juicios verbales arrendaticios, que son los de alquiler, desahucios incluidos, en los juzgados de primera instancia de Aragón: 4,0 meses de media en 2023, el último año publicado. En el conjunto de España fueron 8,5. En Aragón la cifra se ha movido poco en diez años: entre 3,3 y 4,2 meses desde 2014.
- Aragón, 2023
- 4,0 meses en primera instancia
- España, 2023
- 8,5 meses en primera instancia
- Aragón, de 2014 a 2023
- entre 3,3 y 4,2 meses
Tómalo como orden de magnitud, no como promesa. Es una media estimada con un modelo matemático a partir de los asuntos que entran, se resuelven y quedan pendientes; agrupa todos los juicios verbales de alquiler y es de toda la comunidad, no de los juzgados de Zaragoza. Y solo cubre la primera instancia: el lanzamiento, un posible recurso o una suspensión por vulnerabilidad van aparte.
Cuántos desahucios se ejecutan en Zaragoza
En 2025 los juzgados practicaron 382 lanzamientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la provincia de Zaragoza, de un total de 468, y 505 en todo Aragón, casi los mismos que en 2024, cuando fueron 517. En el primer trimestre de 2026 bajaron mucho: 22 en la provincia y 44 en Aragón, frente a 149 en Aragón en el mismo trimestre de 2025. Es el número de desahucios ejecutados, no lo que tardan.
¿Qué fases tiene el juicio de desahucio por falta de pago?
Va por juicio verbal, el procedimiento rápido de la Ley de Enjuiciamiento Civil, «cualquiera que sea su cuantía». Estos son los pasos y los plazos que marca la ley; los reales dependen de la carga de cada juzgado.
| Fase | Lo que marca la ley |
|---|---|
| Antes de la demanda | Desde el 3 de abril de 2025 hay que intentar antes un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación directa o entre abogados (Ley Orgánica 1/2025, artículo 5). Si además requieres el pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de demandar, el inquilino ya no podrá enervar (artículo 22.4). |
| La demanda | Puedes reclamar a la vez las rentas debidas (artículo 437.4) y pedir que la condena incluya las que se vayan venciendo hasta que recuperes el piso (artículo 220.2). Tiene que decir si cabe la enervación (artículo 439.3), si el piso es la vivienda habitual del inquilino y si eres gran tenedor; si no lo eres, con un certificado del Registro de la Propiedad (artículo 439.6). |
| El requerimiento | Admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que en diez días deje el piso, pague, enerve o se oponga. El requerimiento ya fija el día de la vista y el del lanzamiento (artículo 438.5). |
| Si es su vivienda habitual | El juzgado avisa a los servicios sociales, que tienen como máximo diez días para comunicar si hay vulnerabilidad; el juez puede suspender el proceso hasta dos meses si el propietario es una persona física, y cuatro si es una persona jurídica (artículos 441.5 y 441.6). |
| Si no se opone ni paga | Decreto que pone fin al juicio, con las costas a su cargo, y lanzamiento el día ya fijado (artículo 438.5). |
| Si se opone | Solo puede alegar que ha pagado o que puede enervar (artículo 444.1). Hay vista, la sentencia se dicta en los cinco días siguientes (artículo 447.1) y el lanzamiento se señala para antes de que pasen treinta días desde la vista (artículo 438.6). |
| El lanzamiento | Se hace el día y la hora señalados sin más trámite, si lo pediste en la demanda (artículo 549.3), y sin el plazo de espera de otras ejecuciones (artículo 549.4). |
Lo que hagas antes de la demanda cuenta mucho, sobre todo el requerimiento de pago: cómo hacerlo en la primera semana lo explicamos en qué hacer si tu inquilino no paga. Cómo se acredita el intento previo de negociación en tu caso, que te lo confirme tu abogado.
¿Qué es enervar el desahucio y cuándo se puede?
Enervar es parar el desahucio pagando. Si el inquilino paga o consigna, dentro del plazo del requerimiento, lo que reclamas en la demanda y lo que deba en ese momento, el proceso termina por decreto y no hay desahucio (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Las costas las paga él, salvo que no hubieras cobrado por causas imputables a ti (artículo 22.5).
Pero no siempre cabe. La ley dice que no se aplica «cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación». Es decir:
- Si ya enervó una vez, salvo que el cobro fallara por causas imputables al propietario.
- Si le requeriste el pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de presentar la demanda y al presentarla seguía sin pagar.
Por eso la demanda tiene que decir si en tu caso cabe o no la enervación (artículo 439.3). Desde el 8 de octubre de 2026 existe además otra, la enervación extraordinaria, que paga la Administración y que cabe aunque hayas hecho ese requerimiento: la explicamos en el apartado siguiente.
Fuente: Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 22 (apartados 4 y 5)
¿Qué cambia el Real Decreto-ley 29/2026 en los desahucios?
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el día 7 y en vigor desde el 8 de octubre de 2026, añade dos protecciones para el inquilino vulnerable que te afectan como propietario: una suspensión del proceso y una enervación que paga la Administración.
La suspensión por vulnerabilidad, hasta el 31 de diciembre de 2030
Si el demandante es un particular, o una empresa que no se dedique a comprar inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación (para esas hay una regla más dura), el juez puede suspender el proceso cuando se juntan tres cosas: que el inquilino esté en situación de vulnerabilidad, acreditada con un informe de los servicios sociales o con los criterios del artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; que no tenga alternativa de vivienda, y que la Administración no se la haya ofrecido. Entonces el juez pide informe a la Administración competente y, si no contesta o dice que no tiene recursos, suspende el proceso hasta que se garantice una alternativa. Vale también si ya hay sentencia, siempre que el lanzamiento no se haya hecho.
Esos criterios del 441.7 son, por ejemplo, que la renta y los suministros pasen del 30 % de los ingresos del hogar y que esos ingresos no lleguen, con carácter general, a tres veces el IPREM mensual. La suspensión no es indefinida: el juez la revisa cada doce meses y se levanta «cuando desaparezca la vulnerabilidad, se ponga a disposición una alternativa habitacional adecuada y efectiva o la parte demandada la rechace sin causa justificada, previa audiencia de las partes, o transcurran tres años desde que se acordó la suspensión».
Hay un matiz importante: esta suspensión se aplica «solo en aquellos casos en los que no resulte de aplicación lo dispuesto en el artículo 5.Dos», que es la enervación extraordinaria de más abajo. Cómo se reparten los casos entre una vía y otra es nuevo y lo irán fijando los juzgados.
Si eres persona física con dos viviendas o menos
Es la regla que más interesa al propietario pequeño. El artículo 2 dice: «Tampoco prevalecerá la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas». Justo antes, la norma dice que no procede la suspensión cuando el juez aprecia que debe pesar más la vulnerabilidad económica o de vivienda del propietario, salvo que sea una persona jurídica o un gran tenedor.
Qué alcance exacto tiene en la práctica, por ejemplo si basta con ser titular de dos viviendas o menos para que no haya suspensión, está pendiente de interpretación: la norma acaba de entrar en vigor. Ten en cuenta dos cosas. La demanda ya tiene que decir si eres gran tenedor y, si no lo eres, ir con un certificado del Registro de la Propiedad en el que conste la relación de tus propiedades (artículo 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Y esta excepción está escrita en el artículo 2, el de la suspensión; el nuevo artículo 22.6, el de la enervación extraordinaria, no la menciona.
La compensación al propietario
Si el juez suspende y el demandante es una persona física, en el mismo auto determina que la Administración competente en vivienda pague la compensación que se acuerde, que «comprenderá, como máximo, la renta contractual dejada de percibir, así como costes de suministros impagados y las costas procesales a favor del demandante». No se compensan «el lucro cesante hipotético, ni los daños morales», y si la Administración se retrasa en pagar, debe intereses. Y la deuda no se borra: «La suspensión o la compensación no supondrán la desaparición de la obligación de mantenerse al corriente de la renta debida».
Qué Administración paga en Zaragoza y con qué trámite lo concreta la normativa autonómica: el Real Decreto-ley se remite a «la administración que resulte competente conforme a la legislación autonómica».
La enervación extraordinaria: paga la Administración
Es el nuevo apartado 6 del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En un desahucio por falta de pago, si se acredita que el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica y la Administración no le ofrece una alternativa de vivienda adecuada, queda obligada a enervar: pagarte o consignar todo lo reclamado, lo que se haya devengado hasta el pago y las costas. Tiene «un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación» para ofrecer la alternativa o pagar, y durante ese tiempo el proceso y el lanzamiento quedan suspendidos.
Si paga, el proceso termina y el contrato sigue en vigor. Si pasan los dos meses sin alternativa ni pago, la Administración «quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario, y no habrá lugar para el lanzamiento»: el contrato sigue hasta que expire, mientras dure la vulnerabilidad económica. Esta enervación no cuenta como la ordinaria del inquilino y cabe aunque le hayas requerido el pago con treinta días de antelación.
¿Qué pasa con los desahucios que ya estaban en marcha?
Las dos medidas se aplican también a las ejecuciones que estaban en curso el 8 de octubre de 2026 en desahucios en los que el piso es la vivienda habitual del inquilino, «siempre que no se hubiera practicado el lanzamiento». Lo dice la disposición transitoria segunda del Real Decreto-ley.
- La suspensión la puede pedir el inquilino aunque el trámite de vulnerabilidad del artículo 441.5 ya se hubiera resuelto o se hubiera agotado el plazo máximo de suspensión del 441.6. Con la solicitud y sus justificantes, el letrado de la Administración de Justicia suspende provisionalmente el lanzamiento hasta que el juez decida por auto.
- La enervación extraordinaria: antes de continuar el proceso, «independientemente de la fase en la que se encuentre, deberá darse cumplimiento a la nueva obligación de enervación extraordinaria».
En la práctica, si tienes un lanzamiento señalado para las próximas semanas, cuenta con que puede moverse, y habla con tu abogado de cómo afecta a tu caso.
Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, disposición transitoria segunda
¿Cuánto cuesta un desahucio por impago?
Lo que fija la ley es quién tiene que intervenir y quién paga al final; el precio de los profesionales, no.
- Abogado y procurador. Por regla general hacen falta los dos (artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La excepción es para los juicios verbales que se tramitan así por razón de la cuantía y no pasan de 2.000 euros, y el desahucio por impago no va por la cuantía sino por la materia, «cualquiera que sea su cuantía» (artículo 250.1). Cuenta con los dos.
- Tasa judicial. Las personas físicas están exentas «en todo caso» (artículo 4.2 de la Ley 10/2012 de tasas judiciales).
- Honorarios. No hay una cifra pública que podamos darte con fuente: depende del profesional y del caso. Pide presupuesto por escrito antes de empezar y pregunta qué incluye: la negociación previa, el juicio, el lanzamiento y la reclamación de la deuda.
- Costas. Si el inquilino no se opone ni paga, el decreto que pone fin al juicio le impone las costas (artículo 438.5); si enerva, también las paga él (artículo 22.5), y si hay sentencia, las paga quien pierde (artículo 394.1), con un tope para los honorarios de abogado y demás profesionales no sujetos a arancel de un tercio de la cuantía del proceso (artículo 394.3). Que se le condene no quiere decir que puedas cobrarlas: depende de que tenga con qué.
Fuente: Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 22, 23, 31, 250, 394 y 438
Fuente: Ley 10/2012, de 20 de noviembre, de tasas en el ámbito de la Administración de Justicia, artículo 4
Si el juicio se suspende por vulnerabilidad, las costas entran en la compensación que acuerde el juez, como hemos visto. Y si tienes un seguro de impago, revisa qué cubre de todo esto: lo contamos en qué cubre un seguro de impago.
¿Cuánto dejas de cobrar mientras dura?
Con la duración del Consejo General del Poder Judicial podemos hacer una cuenta orientativa. Es un cálculo de ejemplo nuestro, con estos supuestos: la renta es la mediana de Zaragoza, 550 € al mes según el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler (2024); la primera instancia dura lo que la media estimada de Aragón, 4,0 meses, y cuando presentas la demanda ya te deben dos mensualidades.
| Supuesto | Renta sin cobrar con 550 € al mes |
|---|---|
| Solo la primera instancia: 4,0 meses | 2.200 € |
| Dos meses debidos al demandar más la primera instancia: 6 meses | 3.300 € |
| Lo mismo si durase como la media de España: 2 + 8,5 meses | 5.775 € |
La deuda no se pierde por esperar: si lo pides en la demanda, la condena incluye las rentas que se vayan venciendo hasta que recuperes el piso (artículo 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Otra cosa es cobrarla.
¿Qué puedes hacer mientras dura el desahucio?
- Lleva la cuenta al día. Apunta cada mensualidad y cada recibo de suministros que quede sin pagar: es lo que entra en la condena de rentas futuras y, si hay suspensión, en la compensación.
- No cambies la cerradura ni cortes los suministros, por mucho que te deba: lo explicamos en lo que no puedes hacer.
- Ten a mano tus papeles. El contrato, los justificantes del impago, el requerimiento y el certificado del Registro de la Propiedad con tus propiedades, que la demanda pide si no eres gran tenedor.
- Valora una salida pactada. La ley permite anunciar en la demanda que perdonas toda o parte de la deuda y de las costas si el inquilino deja el piso en el plazo que fijes, que no puede ser inferior a quince días desde que se le notifique la demanda (artículo 437.3). Si te compensa, decídelo con tu abogado.
- Si te devuelve las llaves antes del día del lanzamiento y lo acreditas en el juzgado, se declara ejecutada la sentencia y se cancela la diligencia (artículo 703.4).
- Si quien vive en el piso no tiene contrato, no es un desahucio por impago sino una ocupación, con otro procedimiento: lo vemos en okupas y alquiler en Zaragoza.
Fuente: Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 437, 439 y 703
Para tu caso concreto, con sus fechas y sus papeles, consulta con un abogado: aquí explicamos la norma, no podemos valorar cada expediente.
Si no quieres que tu renta dependa de un juzgado
Un desahucio por impago se mide en meses, y desde octubre de 2026 puede alargarse si el inquilino es vulnerable. Con la renta garantizada firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. Tu renta no depende de que pague quien vive en el piso: si alguien deja de pagar, del problema nos ocupamos nosotros.
Prueba la calculadora para ver cuánto cobrarías, o cuéntanos tu caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos contigo.
En resumen
En Aragón, la primera instancia de un juicio de alquiler dura de media 4,0 meses según la última estimación del Consejo General del Poder Judicial (2023), y después viene el lanzamiento. El inquilino puede enervar pagando, salvo que ya lo hiciera o le requirieras el pago con treinta días de antelación. Desde el 8 de octubre de 2026, si es vulnerable y no tiene alternativa de vivienda, el juez puede suspender el proceso, como mucho tres años y con compensación si eres persona física, o la Administración puede pagar la deuda; si eres persona física con dos viviendas o menos, la norma dice que su vulnerabilidad económica no prevalece. Necesitarás abogado y procurador; como persona física no pagas tasa judicial, y conviene pedir presupuesto antes de empezar.
