¿Qué hacer si el inquilino no se va cuando acaba el contrato?
Si el contrato ha terminado de verdad y el inquilino sigue en el piso, aunque pague, la salida es la que marca la ley: recordárselo por escrito, intentar negociar como exige la ley antes de ir al juzgado y, si no se va, una demanda de desahucio por expiración del plazo, que va por juicio verbal. Lo que no puedes hacer es cambiar la cerradura ni entrar por tu cuenta. Y antes de nada, comprueba que el contrato ha terminado: muchas veces no ha terminado, se ha prorrogado. Aquí tienes cada paso, lo que pide y qué puede retrasarlo. Si prefieres que este trato lo lleve otro, con la renta garantizada pasa a ser cosa nuestra; y si aún no lo tienes alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Ha terminado de verdad el contrato?
Es lo primero que hay que mirar, porque un contrato de vivienda no acaba necesariamente en la fecha que pone el papel. Si se pactó por menos de cinco años, el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que «se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica», salvo que sea el inquilino quien no quiera seguir.
Y cumplidos esos años, el contrato sigue prorrogándose si no avisaste a tiempo de que no renuevas, y en algunos casos el inquilino puede pedir además una prórroga extraordinaria. Esos plazos cambian este otoño: los tienes, con sus fechas, en cuánto dura un contrato de alquiler y cuándo puedes recuperar tu piso.
Si lo recuperas porque lo necesitas
Si eres persona física, en el contrato constaba la necesidad de ocupar el piso para ti o tu familia, ha pasado el primer año y lo comunicaste con al menos dos meses de antelación (artículo 9.3), «el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto».
Si después de todo eso el inquilino sigue en el piso, aunque siga pagando, el contrato ha terminado y lo que toca es recuperar la vivienda por la vía que marca la ley.
¿Qué no debes hacer aunque el contrato haya terminado?
Que el contrato haya terminado no te deja entrar ni echarle por tu cuenta: mientras viva allí, el piso sigue siendo su domicilio. Cambiar la cerradura o cortar los suministros no te devuelve el piso antes y te expone a una denuncia. Qué dice el Código Penal lo contamos en si el propietario puede entrar en el piso alquilado.
Y si sigue ingresándote la renta, pregúntale a tu abogado cómo cobrarla, o devolverla, sin que se entienda que aceptas que siga.
¿Qué hacer, paso a paso?
Antes de ir al juzgado
- Recuérdale por escrito que el contrato ha terminado, con la fecha, y propón un día para la entrega de llaves. Un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido deja constancia de qué dijiste y cuándo.
- Intenta negociar antes de demandar. La Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general, acudir antes a un medio adecuado de solución de controversias, y entre las excepciones de su artículo 5.2 no está el desahucio. Vale la negociación directa: «se considerará cumplido el requisito cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas bajo sus directrices y con su conformidad». Cómo acreditarlo en tu caso, que te lo confirme tu abogado.
La demanda y el juicio
Si no se va, toca demandar. El artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil manda al juicio verbal, el procedimiento rápido, las demandas para recuperar un piso arrendado con fundamento, entre otros, «en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente».
Admitida la demanda, el juzgado «dará traslado de ella al demandado para que la conteste por escrito en el plazo de diez días» (artículo 438.1). Y si hay vista, el artículo 440 dice: «La vista habrá de tener lugar dentro del plazo máximo de un mes.»
Ojo, porque no es el procedimiento del impago: el requerimiento para que en diez días desaloje, pague o se oponga, con la fecha del lanzamiento ya fijada, el artículo 438.5 lo prevé para las demandas de «desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas». Los plazos reales dependen de la carga de cada juzgado; cuánto tardan de media en Aragón los juicios de arrendamientos lo contamos en cuánto tarda un desahucio en Zaragoza.
¿Puede retrasarse si el inquilino es vulnerable?
Sí, por dos vías. Si el piso es su vivienda habitual, el juzgado avisa a los servicios sociales para que valoren si hay vulnerabilidad (artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y el juez puede suspender el proceso «durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica» (artículo 441.6).
Además, el Real Decreto-ley 29/2026 permite al juez, hasta el 31 de diciembre de 2030, suspender los procesos contra personas vulnerables sin alternativa habitacional cuando la Administración no les ofrece una. Su artículo 2 habla de «los procesos» sin distinguir por qué se pide el desahucio, así que cómo se aplica a uno por fin de contrato lo irán fijando los juzgados. Y trae una excepción que interesa al propietario pequeño: «Tampoco prevalecerá la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas.» Su alcance también está pendiente de interpretación; lo explicamos en la guía del desahucio.
Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículo 2
¿Cómo evitar llegar hasta aquí?
- Apunta las fechas: cuándo acaba cada prórroga y hasta qué día puedes avisar de que no renuevas.
- Avisa por escrito, con un medio que deje constancia y con más margen del mínimo.
- Habla con el inquilino antes: saber si tiene adónde ir te evita sorpresas el último día.
- Acordad la entrega: el día, la revisión del piso con el inventario y la devolución de la fianza, que explicamos en la guía de la fianza.
Si prefieres no tener que pasar por esto
Con la renta garantizada firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. El trato con quien vive en el piso pasa a ser cosa nuestra.
Prueba la calculadora para ver cuánto cobrarías, o cuéntanos tu caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos contigo.
En resumen
Antes de nada, comprueba que el contrato ha terminado de verdad: que se cumplieron las prórrogas y que avisaste a tiempo. Si es así y el inquilino sigue dentro, aunque pague, recuérdaselo por escrito, intenta negociar como exige la Ley Orgánica 1/2025 y, si no se va, demanda el desahucio por expiración del plazo, que va por juicio verbal. Nada de cerraduras ni cortes de suministro. Si el piso es su vivienda habitual y es vulnerable, el proceso puede suspenderse. Ante un caso concreto, consulta con un abogado.
