¿Es rentable comprar un piso para alquilar en Zaragoza? Las cuentas de 2026
Puede serlo, pero menos de lo que dicen los anuncios. Según idealista, la rentabilidad bruta de la vivienda en Zaragoza fue del 6,3 % en el segundo trimestre de 2026, calculada con precios de oferta. Con las cifras oficiales, un piso de 71 m² comprado al valor de tasación de hoy y alquilado por la renta mediana de la ciudad nos sale en un 3,8 % bruto sobre todo lo invertido, y en torno al 3,2 % si se reservan dos mensualidades al año para gastos y meses vacíos. Aquí tienes cada dato con su fuente, los impuestos de la compra y la cuenta paso a paso; y si al final quieres alquilar el piso sin ocuparte, cómo funciona la renta garantizada.
¿Qué rentabilidad tiene alquilar un piso en Zaragoza?
Depende de quién la mida. La única cifra publicada para Zaragoza es la de idealista: una rentabilidad bruta del 6,3 % en el segundo trimestre de 2026, algo más que el 6,1 % del primero y por debajo del 6,5 % de media en España. Se calcula con precios de anuncio: lo que piden los vendedores frente a lo que piden los propietarios que alquilan.
Fuente: idealista, informe de rentabilidad del primer trimestre de 2026 (7 de abril de 2026)
El Banco de España da una cifra mucho más baja: un 2,9 % bruto en el segundo trimestre de 2026, por debajo del 3,3 % que pagaba entonces el bono del Estado a diez años. No se contradicen, miden otra cosa: el Banco de España solo la publica para el conjunto de España y la calcula con el alquiler medio de todos los pisos alquilados, no solo de los que se anuncian, dividido entre el precio medio de doce meses antes.
Fuente: Banco de España, Síntesis de indicadores, cuadro 1.5 (1 de octubre de 2026)
Fuente: Banco de España, nota metodológica de la rentabilidad bruta por alquiler
Con datos oficiales de un mismo año, a nosotros nos sale un punto intermedio. Es un cálculo nuestro, no una estadística publicada: la renta mediana de Zaragoza en 2024 (7,72 € por metro cuadrado al mes, 92,66 € al año) entre el valor tasado medio de ese año en la ciudad (1.749,92 €/m², la media de sus cuatro trimestres) da un 5,3 % bruto. Mezcla una mediana con una media, y las rentas de todos los contratos vigentes, no solo de los nuevos, así que tómalo como orden de magnitud.
- idealista, Zaragoza
- 6,3 % bruto en el segundo trimestre de 2026, con precios de anuncio
- Banco de España, España
- 2,9 % bruto en el segundo trimestre de 2026, con el alquiler medio de todo el parque
- Nuestro cálculo, Zaragoza
- 5,3 % bruto con la renta mediana y el valor tasado medio de 2024
Las tres son brutas: antes de impuestos, gastos y meses sin inquilino. Lo que de verdad queda es menos, como verás en la cuenta de más abajo.
¿Cuánto se paga de alquiler en Zaragoza?
La cifra oficial más sólida es la del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler, que sale de los contratos declarados a Hacienda. En 2024, la renta mediana de un piso alquilado como vivienda habitual en Zaragoza fue de 550 € al mes, o 7,72 € por metro cuadrado, con una superficie mediana de 71 m². Son 53.437 viviendas de toda la ciudad: no son precios de anuncio, sino lo que se paga en contratos en vigor.
- Renta mediana
- 550 € al mes; la mitad de los pisos, entre 450 y 650 €
- Por metro cuadrado
- 7,72 € al mes; la mitad, entre 6,35 y 9,35 €
- Un año antes
- 7,36 € por metro cuadrado en 2023
- Superficie mediana
- 71 m²
El INE no da rentas en euros, pero sí cuánto suben: en Zaragoza los precios de la vivienda alquilada subieron un 3,2 % en 2024, después de un 2,4 % en 2023, y en España un 3,5 %. Para poner precio a un piso concreto, con su estado y su zona, lo explicamos en por cuánto alquilar tu piso en Zaragoza.
Fuente: INE, Índice de Precios de Vivienda en Alquiler, año 2024 (11 de mayo de 2026)
¿Cuánto cuesta comprar un piso en Zaragoza?
Hay dos cifras oficiales y no coinciden, porque miden cosas distintas. El Ministerio de Vivienda publica el valor de tasación: en el segundo trimestre de 2026, el metro cuadrado de vivienda libre en Zaragoza se tasó de media en 2.240,3 €, sobre 1.940 tasaciones. Un año antes eran 1.989,7 €: una subida del 12,6 %.
- Valor tasado medio
- 2.240,3 €/m² en el segundo trimestre de 2026
- Pisos de hasta cinco años
- 2.552,2 €/m²
- Pisos de más de cinco años
- 2.230,9 €/m²
- Precio registrado
- 2.404 €/m² en los doce meses cerrados en el segundo trimestre de 2026
El Colegio de Registradores da el precio declarado en las compraventas inscritas: 2.404 €/m² en Zaragoza capital en los últimos doce meses, un 15,9 % más que un año antes, frente a 2.392 €/m² de media en España. Una es la tasación de un trimestre y la otra el precio escriturado de un año entero. Para hacer números sirven de referencia; para decidir, cuenta el precio real del piso que miras.
Fuente: Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, segundo trimestre de 2026
¿Qué impuestos se pagan al comprar un piso para alquilar en Aragón?
Si el piso es de segunda mano, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En Aragón se paga por tramos del valor: el 8 % hasta 400.000 € y un tipo más alto solo en la parte que pase de ahí. Para un piso normal de Zaragoza, por tanto, es un 8 % del precio entero.
| Parte del valor del piso | Tipo |
|---|---|
| Hasta 400.000 € | 8 % |
| De 400.000 a 450.000 € | 8,5 % |
| De 450.000 a 500.000 € | 9 % |
| De 500.000 a 750.000 € | 9,5 % |
| Más de 750.000 € | 10 % |
Fuente: Texto refundido de tributos cedidos de Aragón, artículo 121-1
Fuente: Administración tributaria de Aragón, transmisiones patrimoniales onerosas (8 de julio de 2026)
Las rebajas que tiene Aragón para la vivienda habitual no sirven aquí: exigen que el comprador vaya a vivir en el piso en los 12 meses siguientes a la compra, y quien compra para alquilar no lo hace.
Fuente: Administración tributaria de Aragón, compraventa de inmuebles
Si el piso es nuevo
Si lo vende el promotor, no hay transmisiones sino IVA del 10 % y, al escriturar, actos jurídicos documentados del 1,5 % en Aragón. El ejemplo que pone la propia Administración tributaria de Aragón: un piso de 480.000 € paga 48.000 € de IVA y 7.200 € de actos jurídicos documentados.
Fuente: Ley 37/1992 del IVA, artículo 91
Fuente: Texto refundido de tributos cedidos de Aragón, artículo 122-1
A eso se suman la notaría y el registro de la propiedad, que cobran según unos aranceles fijados por real decreto. Dependen del valor y de cómo sea la escritura, así que no damos una cifra cerrada: pregunta el importe antes de firmar y súmalo a la inversión.
Fuente: Real decreto de aranceles de los notarios
Fuente: Real decreto de aranceles de los registradores de la propiedad
¿Cómo calcular la rentabilidad de comprar un piso para alquilar?
En cuatro pasos: lo que cuesta comprarlo, lo que cobra al año, la rentabilidad bruta y lo que queda después de gastos. Lo vemos con un ejemplo calculado por nosotros con las cifras oficiales de Zaragoza y unos supuestos que decimos en cada paso; tu piso tendrá otras.
Paso 1: lo que cuesta comprarlo
Supón un piso de segunda mano de 71 m², la superficie mediana de los alquilados en Zaragoza, comprado al valor tasado medio de hoy, 2.240,3 €/m²: son 159.061 €. El impuesto de transmisiones, al 8 %, añade 12.725 €. La inversión es de 171.786 €, sin contar notaría, registro, reforma ni hipoteca.
Paso 2: lo que cobra al año
Con la renta mediana de Zaragoza, 550 € al mes, el piso cobra 6.600 € al año. Si por estado o zona llega a 650 €, la renta por encima de la cual está el cuarto de pisos más caros de la ciudad, son 7.800 €.
Paso 3: la rentabilidad bruta
Es la renta anual dividida entre lo que pagas, por cien. Sobre el precio del piso, 6.600 entre 159.061 da un 4,1 %. Sobre toda la inversión, impuesto incluido, que es la cuenta honesta, 6.600 entre 171.786 da un 3,8 %. Con 650 € al mes, un 4,9 % y un 4,5 %.
Paso 4: la rentabilidad neta
A la renta hay que restarle lo que paga el propietario: IBI, comunidad, seguro, reparaciones y los meses sin inquilino. Como cada piso es distinto, hacemos un solo supuesto y lo decimos: que todo eso se coma dos mensualidades al año. Quedan 5.500 € con 550 € de renta, un 3,2 % neto sobre la inversión, y 6.500 € con 650 €, un 3,8 %. Con la renta mediana, cada mensualidad que se pierda resta unos 0,3 puntos.
| Concepto | Renta de 550 € al mes | Renta de 650 € al mes |
|---|---|---|
| Precio: 71 m² a 2.240,3 €/m² | 159.061 € | 159.061 € |
| Impuesto de transmisiones, 8 % | 12.725 € | 12.725 € |
| Inversión total | 171.786 € | 171.786 € |
| Renta al año | 6.600 € | 7.800 € |
| Bruta sobre el precio | 4,1 % | 4,9 % |
| Bruta sobre la inversión | 3,8 % | 4,5 % |
| Gastos y meses vacíos (supuesto: dos mensualidades) | 1.100 € | 1.300 € |
| Neta sobre la inversión, antes del IRPF | 3,2 % | 3,8 % |
¿Por qué sale por debajo del 6,3 % de idealista? Porque las rentas oficiales son las de los contratos vigentes en 2024 y el precio es el de 2026, después de que el valor tasado subiera un 12,6 % en un año, mientras que idealista compara precios de anuncio de un mismo momento. El 5,3 % que sale con datos de 2024 por los dos lados queda en medio.
¿Qué gastos tiene un piso alquilado?
Los fijos son el IBI, la comunidad y el seguro; los variables, las reparaciones y los meses sin inquilino. En Zaragoza, el IBI de 2026 es el 0,4000 % de la base liquidable que figura en el recibo, según la ordenanza fiscal n.º 2, aprobada el 27 de diciembre de 2025. Si el piso queda desocupado con carácter permanente, en las condiciones que fije el reglamento, hay un recargo del 50 % de la cuota.
Fuente: Ayuntamiento de Zaragoza, ordenanza fiscal n.º 2 del IBI para 2026, artículos 12 y 13
Lo que ya no se puede pasar al inquilino
Desde el 8 de octubre de 2026, los tributos de la vivienda, como el IBI, no se pueden imponer al inquilino salvo que él sea el obligado tributario, y los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato tampoco se le pueden repercutir «ni directa ni indirectamente». Hasta ahora se podía pactar por escrito que pagara los tributos; para quien compra hoy, el IBI va siempre en la columna de gastos. Quién paga cada cosa lo contamos en quién paga el IBI, la comunidad y los suministros.
¿Cuánto se lleva Hacienda del alquiler?
Tributa lo que queda después de gastos y de una reducción, no la renta entera. Puedes restar los intereses del préstamo y las reparaciones (juntos, como mucho hasta lo que haya rentado el piso ese año; lo que sobre, en los cuatro años siguientes), el IBI y otros tributos no estatales, la comunidad, los seguros, los servicios de terceros y la formalización del contrato. Y la amortización: hasta el 3 % al año del mayor entre lo que te costó el piso y su valor catastral, sin contar el suelo.
Fuente: Ley 35/2006 del IRPF, artículo 23
Fuente: Reglamento del IRPF, artículos 13 y 14
Después se aplica la reducción por alquiler de vivienda, que depende de cuándo se firmó el contrato:
| Contrato firmado | Reducción en Zaragoza |
|---|---|
| Antes del 26 de mayo de 2023 | 60 % |
| Del 26 de mayo de 2023 al 1 de diciembre de 2026 | 50 % en general; 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores |
| Desde el 2 de diciembre de 2026 | escala nueva, del 100 % al 15 % según la renta |
Zaragoza no está en la lista de zonas tensionadas de la Resolución del Ministerio de Vivienda de 24 de julio de 2026, así que los tramos más altos de la escala de 2023 no se aplican aquí. La escala nueva, para un propietario que no sea gran tenedor, queda así:
- Primer alquiler del piso: 100 % si la renta queda por debajo del límite del sistema de índices de referencia, 85 % si el inquilino tiene entre 18 y 35 años y 50 % si la renta iguala o supera ese límite.
- Nuevo contrato de una vivienda ya alquilada: del 100 % al 70 % si se baja la renta más de un 5 %, 50 % si no se sube y del 40 % al 15 % si se sube.
- Prórroga tácita con una renta que no pase del índice: 80 %.
Lo explicamos con números en cuánto se lleva Hacienda si alquilas un piso en Zaragoza.
¿Dónde es más rentable comprar un piso para alquilar en Zaragoza?
Con datos oficiales no se puede decir por barrios, y preferimos decirlo claro. La estadística del Ministerio de Vivienda da la renta de 2024 por los 12 distritos censales de Zaragoza, pero solo con su número, y no hemos encontrado una tabla oficial que diga a qué barrios corresponde cada uno. Además, ninguna fuente seria publica el precio de compra por distrito: el Ministerio llega al municipio y los registradores, a la capital.
| Distrito censal | Alquiler mediano por m² y mes, 2024 |
|---|---|
| Distrito 01 | 8,33 € |
| Distrito 02 | 8,56 € |
| Distrito 03 | 7,69 € |
| Distrito 04 | 7,98 € |
| Distrito 05 | 7,75 € |
| Distrito 06 | 7,66 € |
| Distrito 07 | 7,58 € |
| Distrito 08 | 7,50 € |
| Distrito 09 | 7,35 € |
| Distrito 10 | 7,29 € |
| Distrito 11 | 6,39 € |
| Distrito 12 | 5,93 € |
El más caro es el distrito censal 02, con 8,56 €/m² y una renta mediana de 648,85 € al mes; el más barato, el 12, con 5,93 €/m² y 450 €. Según el INE, en 2024 los alquileres subieron en todos, entre el 2,6 % del distrito 07 y el 3,5 % del 08.
Fuente: INE, Índice de Precios de Vivienda en Alquiler por distritos, año 2024
Cómo usarlo: la rentabilidad bruta es lo que renta cada metro al año entre lo que cuesta. Con la mediana de la ciudad, cada metro cuadrado renta 92,66 € al año; comprado a 2.240,3 €/m², un 4,1 %. Haz la misma cuenta con lo que se paga por pisos parecidos cerca del que miras y con su precio por metro real: el que más rinde no es el que más renta, sino el que tiene mejor relación entre lo que se cobra de alquiler y lo que cuesta comprarlo.
¿Qué cambia el Real Decreto-ley 29/2026 para quien compra para alquilar?
Toca cuatro cosas que entran en la cuenta:
- La subida anual de la renta. Si el contrato no la pacta, no hay actualización; si la pacta, no puede pasar del índice de referencia para la actualización de los alquileres (IRAV). Y hasta el 31 de diciembre de 2027, cuando toque actualizar, el inquilino puede negociarla: sin nuevo pacto, la subida no puede pasar del 2 %, y si la renta ya supera el límite del sistema de índices de referencia, no sube nada.
- Gran tenedor. Lo es quien tiene más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de ese uso, sin contar garajes ni trasteros, y se acredita con un certificado del Registro de la Propiedad. El tope de renta para grandes tenedores solo se aplica en zonas tensionadas, y hoy no hay ninguna en Aragón, pero la condición deja fuera de las reducciones principales del IRPF.
- Garantías. Además de la fianza, se puede pactar una garantía adicional de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica, y de una en los alquileres temporales. Y no se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago.
- Gastos. El IBI y los demás tributos, y los gastos de gestión y de formalización del contrato, corren a cargo del propietario.
¿Cuándo es rentable alquilar un piso?
Cuando, después de todos los gastos, rinde más que lo que te darían por tu dinero con mucho menos trabajo, y te compensa el trabajo y el riesgo que sí tiene. Como referencia, el bono del Estado a diez años pagaba un 3,3 % en el segundo trimestre de 2026: en nuestro ejemplo, el piso con la renta mediana deja un 3,2 % neto antes del IRPF, casi lo mismo, y con 650 € al mes, un 3,8 %. Las condiciones que inclinan la balanza:
- El precio de compra. Es lo que más mueve la cuenta: a igual renta, pagar menos por metro sube la rentabilidad desde el primer día.
- Que se alquile rápido y sin obras grandes. En el ejemplo, cada mes vacío resta unos 0,3 puntos.
- Contar con los gastos que ya no se pueden pasar al inquilino, como el IBI, la gestión y la formalización, y con subidas de renta de como mucho el 2 % hasta el final de 2027 si no hay nuevo pacto.
- Mirarlo a largo plazo. La rentabilidad del alquiler no incluye lo que suba o baje el precio del piso. En Zaragoza, el valor tasado subió un 12,6 % entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, pero eso no dice nada de los años que vienen.
Si la cuenta sale justa, haz los números con el precio y la renta reales del piso concreto antes de firmar la compra, no con medias.
Si no quieres ocuparte del alquiler
Una parte de la rentabilidad se va en meses vacíos, impagos y en el tiempo que cuesta buscar inquilino y atender el piso. Con la renta garantizada firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. Para la cuenta de esta guía, eso quiere decir que la renta que pactamos es la que cobras: el riesgo de los meses vacíos y de los impagos pasa a ser nuestro.
Si ya tienes el piso o estás a punto de comprarlo, prueba la calculadora para ver cuánto cobrarías, o cuéntanos tu caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos contigo.
En resumen
Comprar un piso para alquilar en Zaragoza puede ser rentable, pero menos de lo que dicen los anuncios. idealista da un 6,3 % bruto con precios de oferta; con la renta mediana oficial, 550 € al mes, y el valor tasado de hoy, 2.240,3 €/m², a nosotros nos sale un 3,8 % bruto sobre toda la inversión y en torno a un 3,2 % neto si se reservan dos mensualidades al año para gastos y vacíos. Suma el 8 % de transmisiones si es de segunda mano, cuenta con el IBI y los gastos de gestión, que ya no se pueden repercutir, y haz la cuenta con el precio y la renta reales del piso que miras.
