¿Puedo alquilar mi piso si tiene hipoteca? Lo que dicen la ley, el banco y Hacienda
Sí: tener hipoteca no te impide alquilar el piso, y la propia ley de alquileres regula qué pasa con el inquilino si el banco llegara a ejecutarla. Lo que tienes que mirar es otra cosa: qué dice tu escritura del préstamo, cuánto puedes restar de intereses en la Renta y, si el piso fue tu vivienda habitual, si llevas tres años viviendo en él. Aquí tienes cada punto con la norma que lo regula y un ejemplo con números. Si prefieres no ocuparte de nada de esto, con la renta garantizada cobras una renta fija cada mes con la que puedes contar para la cuota; y si aún no lo tienes alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Se puede alquilar un piso que tiene hipoteca?
Sí. La hipoteca es un préstamo entre tú y el banco, con tu piso como garantía, y el piso sigue siendo tuyo para alquilarlo. Tú sigues pagando la cuota, alquilado o no, y la renta del inquilino es un ingreso tuyo que declaras en la Renta.
La Ley de Arrendamientos Urbanos cuenta con ese caso. Su artículo 13.1 regula qué pasa con el inquilino si el banco ejecuta la hipoteca: «Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente».
Lo que eso significa para ti
Que el contrato con tu inquilino es un contrato normal, con la misma duración, la misma fianza y las mismas reglas que cualquier otro, tenga el piso hipoteca o no. Qué debe llevar lo explicamos en qué debe incluir el contrato de alquiler.
¿Tienes que pedir permiso al banco?
Depende de lo que firmaste, así que lo primero es leer tu escritura del préstamo. Antes de alquilar, busca en ella tres cosas:
- Si dice algo sobre alquilar el piso: algunas escrituras piden avisar al banco o tienen condiciones para ese caso.
- Si alguna condición va ligada a que sea tu vivienda habitual, como una rebaja del tipo de interés: alquilarlo podría cambiarla.
- Qué seguros te exige: si cambias el seguro de hogar por uno de propietario que no vive en el piso, comprueba que cubre lo que pide el préstamo.
Si la escritura no está clara, pregúntalo al banco por escrito antes de firmar con el inquilino. Sobre el seguro, en el seguro del propietario no ocupante tienes qué cubre y cuándo conviene.
¿Puedes desgravar los intereses de la hipoteca?
Sí, como gasto del alquiler. El artículo 23 de la Ley del IRPF te deja restar de lo que cobras «Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble.» Se restan los intereses, no la parte de la cuota que devuelve el capital.
Solo por los días que está alquilado
La Agencia Tributaria explica en su manual que esos intereses «se calculan de forma proporcional al número de días del periodo impositivo en los que la vivienda se encuentre arrendada», y que «los intereses y demás gastos de financiación correspondientes al período de tiempo previo a la formalización del contrato de arrendamiento, no serán deducibles». Entre los gastos de financiación incluye también «las primas del seguro de vida contratado con la entidad financiera que concedió el préstamo para la adquisición del inmueble, siempre que la contratación del citado seguro figure entre las condiciones del prestamista para su concesión».
Un ejemplo con números supuestos: si pagas 2.400 € de intereses al año y alquilas el piso el 1 de julio, ese año puedes restar los de 184 de los 365 días, unos 1.210 €. Desde el año siguiente, con el piso alquilado todo el año, restas los 2.400 €.
El tope de los intereses
Los intereses comparten límite con las reparaciones. El mismo artículo 23 lo fija así: «El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes». El resto de gastos, como el IBI, la comunidad o la amortización del piso, van aparte, y cómo se hace la cuenta entera lo explicamos en cuánto se lleva Hacienda de tu alquiler.
¿Y si la compraste antes de 2013 y te desgravabas por vivienda habitual?
Entonces hay que mirar una cosa más. Desde 2013 la deducción por compra de vivienda habitual no existe para las compras nuevas, pero la siguen aplicando, según la disposición transitoria decimoctava de la Ley del IRPF, «Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma.» Hace falta, además, haberla aplicado antes de 2013, salvo una excepción que recoge esa misma disposición.
Esa deducción es por la vivienda en la que vives. El artículo 54.1 del Reglamento del IRPF, que es el que se sigue aplicando a esta deducción, dice: «Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.»
Antes de los tres años
Si te vas del piso para alquilarlo antes de cumplir tres años viviendo en él, la Agencia Tributaria lo explica así: «si una vez habitada la vivienda se incumpliera el plazo de residencia de tres años, sí que habría que reintegrar las deducciones practicadas, salvo que concurra alguno de los supuestos anteriormente mencionados». Esos supuestos son el fallecimiento y las circunstancias que obligan a cambiar de domicilio, como estas: «celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas».
Y no es solo devolver lo deducido. El artículo 59.1 del Reglamento obliga a sumar en la Renta de ese año «las cantidades indebidamente deducidas, más los intereses de demora a que se refiere el artículo 26.6 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria».
Después de los tres años
Si ya cumpliste los tres años, las deducciones de esos años no hay que devolverlas. Pero mientras el piso esté alquilado no es tu residencia, que es lo que pide la deducción, así que consulta con tu asesor qué pasa con ella esos años antes de presentar la Renta.
¿Y si la compraste después de 2013 o está recién comprada?
Entonces no tienes deducción por vivienda habitual que perder, y alquilarla, aunque esté recién comprada, solo cambia tu Renta en lo que ya hemos visto: declaras la renta y restas los intereses y los demás gastos.
Los tres años vuelven a contar si un día la vendes. Para las exenciones por vender tu vivienda habitual, como la de reinvertir lo obtenido en otra, el artículo 41 bis del Reglamento pide esos tres años de residencia y considera que vendes tu vivienda habitual cuando «dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión». Si cuando la vendas hace más de dos años que dejaste de vivir en ella, esas exenciones ya no se aplican, salvo los casos especiales que prevé ese artículo. Lo explicamos en vender o alquilar tu piso en Zaragoza.
Fuente: Reglamento del IRPF, artículo 41 bis, texto consolidado del BOE (consultado el 8 de octubre de 2026)
Si prefieres no ocuparte de nada de esto
Con la renta garantizada firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. El trato con quien vive en el piso pasa a ser cosa nuestra.
Prueba la calculadora para ver cuánto cobrarías, o cuéntanos tu caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos contigo.
En resumen
Puedes alquilar un piso con hipoteca: la cuota sigue siendo tuya y el contrato con el inquilino es uno normal. Antes, lee tu escritura por si dice algo del alquiler, de la vivienda habitual o de los seguros. En la Renta restas los intereses por los días que está alquilado, con el tope de los ingresos que compartes con las reparaciones. Y si la compraste antes de 2013 y te desgravabas, no la alquiles antes de cumplir tres años viviendo en ella sin una de las causas que lo justifican, porque tendrías que devolver lo deducido con intereses. Ante tu caso concreto, consulta a tu asesor.
