Modelo de rescisión de contrato de alquiler de mutuo acuerdo, en Word y explicado cláusula a cláusula
Sí: si el propietario y el inquilino están de acuerdo, el contrato de alquiler puede terminar antes de tiempo, y lo que lo deja cerrado es un documento de rescisión firmado por los dos, con la fecha de fin, la entrega de llaves, el estado del piso, lo que queda por pagar y la fianza. Sin ese acuerdo, el propietario solo puede terminarlo en los casos que fija la ley. Aquí tienes un modelo de rescisión de contrato de alquiler de mutuo acuerdo para descargar en Word, comentado cláusula a cláusula y al día con la ley de octubre de 2026. Si prefieres que el papeleo no pase por tus manos, en la gestión de alquileres nos ocupamos del contrato y de los inquilinos; y si quieres cobrar una renta fija cada mes, ocupado o vacío, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Se puede rescindir un contrato de alquiler de mutuo acuerdo antes de que acabe?
Sí. Ni la Ley de Arrendamientos Urbanos ni el Código Civil tienen un artículo para terminar un alquiler de mutuo acuerdo; la ley de alquileres ni siquiera usa la palabra «rescisión». Lo que sí dice el Código Civil es que el contrato obliga a los dos: «Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos.» (artículo 1091); que ninguno puede romperlo por su cuenta: «La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.» (artículo 1256); y que, dentro de la ley, pueden pactar lo que quieran: «Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.» (artículo 1255).
La Ley de Arrendamientos Urbanos se remite a eso: los alquileres de vivienda «se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil» (artículo 4.2). Así que un acuerdo firmado por el propietario y todos los inquilinos para terminar antes obliga a los dos como obligaba el contrato.
¿Rescisión, resolución o desistimiento?
En el Código Civil, rescindir es otra cosa: «Los contratos válidamente celebrados pueden rescindirse en los casos establecidos por la ley.» (artículo 1290), como «los celebrados en fraude de acreedores» (artículo 1291). Lo que todos llaman rescindir el alquiler de mutuo acuerdo es un acuerdo para terminarlo, y en ese sentido usamos la palabra. La resolución es lo que puede pedir quien cumple cuando el otro incumple (artículo 27 de la ley de alquileres), y el desistimiento, la salida que la ley da al inquilino (artículo 11).
Si es el inquilino quien quiere irse
Entonces no necesita tu firma: la ley le deja desistir pasado un tiempo mínimo y avisándote con antelación, como explicamos en si puede irse el inquilino antes de que acabe el contrato. Desde el 8 de octubre de 2026, ese desistimiento «el desistimiento del arrendatario así ejercido no generará derecho de indemnización en favor del arrendador» (artículo 11.3, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026). Aun así, conviene cerrar su salida por escrito, y el documento de finalización lo firmáis los dos en cualquier caso.
¿Puede el propietario rescindir el contrato antes de tiempo sin el acuerdo del inquilino?
Por regla general, no: el artículo 1256 del Código Civil impide terminarlo por tu cuenta, y la ley de alquileres alarga el contrato con una duración mínima y unas prórrogas que el inquilino puede usar, como contamos en cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda. Sin acuerdo, solo puedes terminarlo antes en estos casos.
Por necesitar el piso para vivir tú o un familiar
Solo si lo dejaste escrito en el contrato al firmarlo y se cumplen los demás requisitos del artículo 9.3; quién puede alegarlo y con cuánto aviso, en si se puede echar a un inquilino por necesitar el piso. Frente a la prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 29/2026 la regla es otra: mira la necesidad frente a las prórrogas de 2026.
Por incumplimiento del inquilino
La regla general es la del artículo 27.1: «El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.» Y el 27.2 añade: «Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas»:
- «La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.» Mira mi inquilino no paga: qué hacer.
- «La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.»
- «El subarriendo o la cesión inconsentidos.» Mira el subarriendo.
- «La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.» Mira resolver el contrato por obras no consentidas.
- «Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.» Mira cómo echar a un inquilino que molesta a los vecinos.
- «Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.»
Esa última letra la cambió el Real Decreto-ley 29/2026 (artículo 3, apartado dieciséis): antes decía «necesidad permanente de vivienda». Y que la ley diga «de pleno derecho» no te autoriza a sacarlo tú: mira lo que no puedes hacer, por mucho que te deba. Además, el contrato se extingue «por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador» o «por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente» (artículo 28).
¿Y por venta del piso?
La venta no está entre esas causas: puedes pedirle que se vaya, pero no obligarle, como explicamos en si puedes pedirle al inquilino que se vaya para vender el piso vacío. Si acepta, firmad un acuerdo como el de esta guía.
Fuera de esos casos, te queda proponerle terminar de mutuo acuerdo, normalmente con algo a cambio, que va en la cláusula sexta del modelo. Si no acepta, el contrato sigue, y para no renovarlo tendrás que avisarle a tiempo: mira cómo y cuándo avisar de que no renuevas.
¿Qué tiene que decir el documento de rescisión del alquiler?
La ley no le pide una forma: «Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.» (artículo 1278 del Código Civil). Pero un acuerdo de palabra no te sirve el día que haya que demostrar qué se pactó, así que ponedlo por escrito y firmado por todos, con esto:
- Quién firma: el propietario y todos los inquilinos del contrato.
- Qué contrato termina, con su fecha y la dirección.
- La fecha de terminación y la de la entrega de llaves.
- El estado del piso, en el documento de finalización.
- Lo que queda por pagar y cómo se salda.
- La fianza: qué se descuenta, cuándo se devuelve y a qué cuenta.
- Lo que le ofreces a cambio, si eres tú quien le pide que se vaya.
- El cierre de cuentas, con lo que quede pendiente.
Todo eso está en el modelo en Word de más abajo. Si tienes que hacerle llegar la propuesta por escrito, con prueba de la fecha, mira cómo se envía un burofax.
¿Cómo se juntan la rescisión, la entrega de llaves y el documento de finalización?
Lo mejor es cerrar el mismo día el acuerdo, la entrega de las llaves y el documento de finalización. Este último lo pide la ley desde el 8 de octubre de 2026: el Real Decreto-ley 29/2026 (artículo 3, apartado dieciocho) añadió al artículo 36 de la ley de alquileres un apartado 7 que dice: «A la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes.»
No distingue por qué termina el contrato, así que fírmalo también cuando terminéis por acuerdo. Si vale para los contratos firmados antes de esa fecha no lo dice, y el Real Decreto-ley no tiene ninguna transitoria sobre él; lo contamos en el documento de finalización.
El modelo de fin de contrato de alquiler y entrega de llaves
Nuestro modelo lleva el documento de finalización como anexo. Se rellena el día de las llaves, con el piso delante y el inventario de la entrada, porque lo que se compara es el piso que te devuelve con el que recibió: «El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.» (artículo 1561 del Código Civil).
Y lo que no anotéis ese día cuenta a su favor: «En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.» Cómo repasar el piso con el inventario lo explicamos en qué pasa con el inventario al final del contrato; los contadores, en los suministros cuando el contrato se acaba; y si sigue empadronado, en cómo desempadronar a un antiguo inquilino.
¿Qué pasa con la fianza y con las rentas pendientes al rescindir?
La fianza
El acuerdo no cambia la regla de la fianza: «El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal» si no la devuelves a tiempo desde la entrega de las llaves (artículo 36.4). Ese plazo lo contamos en la fianza, cuando el inquilino se va; cómo recuperas tú el depósito de la DGA, en cómo se devuelve la fianza al terminar el contrato; y qué puedes descontar, en qué se puede descontar de la fianza.
Las rentas y los gastos pendientes
Firmar el acuerdo no borra lo que se deba. El Código Civil dice que «las obligaciones se extinguen» por varias causas, entre ellas «por el pago o cumplimiento», «por la condonación de la deuda» y «por la compensación» (artículo 1156). Así que el documento tiene que decir cuál: que te lo pague antes de las llaves, que se lo perdones o que se descuente de la fianza, si lo acordáis los dos. Y si no está saldado, que la cláusula de cierre no lo dé por cerrado.
Pon también si la renta del último mes se paga entera o por días hasta la entrega. Si antes de esa fecha deja de pagar, ya es un impago: mira mi inquilino no paga: qué hacer.
¿Y una indemnización?
Si es el inquilino quien desiste, desde el 8 de octubre de 2026 no te debe ninguna, como vimos arriba; si el contrato es anterior y tenía una cláusula de indemnización, mira qué pasa si el inquilino se va antes de tiempo. Si eres tú quien le pide que se vaya, lo que le ofrezcas va en la cláusula sexta.
Modelo de rescisión de contrato de alquiler de mutuo acuerdo en Word
Cada cláusula va en su recuadro, con los huecos entre corchetes y en negrita; debajo va nuestro comentario. El Word lleva solo los recuadros, con el documento de finalización como anexo.
Descargar el modelo de rescisión en Word (documento .docx editable, 37 KB)
Lugar, fecha y partes
Firman todos los que firmaron el contrato. Si eran dos inquilinos y solo se va uno, no es esto: mira qué pasa si uno de los dos se marcha.
Exponen: el contrato que se termina
Copia los datos del contrato que termina, para que no haya duda de cuál es.
Primera. Terminación de mutuo acuerdo
Es la cláusula que hace el documento. Haz coincidir el fin del contrato con la entrega de llaves, para que no quede ningún día sin saber quién responde del piso.
Segunda. Entrega de la vivienda y de las llaves
La fecha importa: desde la entrega de las llaves se cuenta el plazo de la fianza del artículo 36.4. Si llegado el día no se va, mira qué hacer si el inquilino no se va.
Tercera. Estado de la vivienda y documento de finalización
Es el documento de finalización que pide la ley; por qué te conviene, en cómo se juntan la rescisión y la entrega de llaves.
Cuarta. Renta, gastos y suministros hasta la entrega
Lo que se deba no se borra por firmar: lo vemos en la fianza y las rentas pendientes. Los contadores, en los suministros cuando el contrato se acaba.
Quinta. Fianza
Pon una fecha dentro del plazo que contamos en la fianza, cuando el inquilino se va; qué puedes descontar, en qué se puede descontar de la fianza.
Sexta. Lo que se paga por terminar antes (opcional)
Úsala si eres tú quien le pide que se vaya: nada le obliga a aceptar, y esto es lo que le ofreces. No sirve para cobrarle por irse cuando es él quien desiste (artículo 11.3).
Séptima. Nuevo domicilio y padrón
Con su nuevo domicilio sabrás dónde avisarle. Si sigue empadronado en tu piso, mira cómo desempadronar a un antiguo inquilino.
Octava. Cierre de cuentas
Cierra el contrato del todo: lo que quede pendiente tiene que estar en la excepción, porque después será difícil reclamarlo.
Firmas
Firmad las dos partes todas las hojas y el anexo, y quedaos un ejemplar cada uno.
Anexo. Documento de finalización del arrendamiento
Se firma el día de la entrega, con el piso delante y el inventario de la entrada: mira el inventario al final del contrato y desgaste normal o desperfecto.
Descargar el modelo de rescisión en Word (documento .docx editable, 37 KB)
¿Y si prefieres que estos papeles no pasen por ti?
En la gestión de alquileres nos ocupamos del contrato, de los inquilinos, de los cobros, de las averías y del papeleo. Y si lo que quieres es cobrar una renta fija cada mes, ocupado o vacío, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
En resumen
Un contrato de alquiler puede terminar antes de tiempo si el propietario y todos los inquilinos lo acuerdan; sin acuerdo, el propietario solo puede terminarlo por la necesidad escrita en el contrato o por las causas de los artículos 27 y 28. Poned el acuerdo por escrito, firmad el documento de finalización el día de las llaves con el inventario delante y devuelve la fianza a tiempo. El modelo en Word lo lleva todo.
