Mi inquilino molesta a los vecinos: qué puede hacer el propietario en Zaragoza
Habla con él y, si sigue, pídele por escrito que pare y guarda las pruebas. Si las molestias continúan, la Ley de Arrendamientos Urbanos te deja resolver el contrato cuando en la vivienda hay actividades molestas, y si el inquilino no acepta irse, lo decide un juez. La comunidad también puede actuar: el presidente puede exigirle que pare y, con permiso de la junta, demandar al inquilino y también a ti. Y en Zaragoza, el ruido que pasa de los límites de la ordenanza municipal es una infracción. Aquí tienes cada paso. Si prefieres no tener que lidiar con esto, con la renta garantizada cobras una renta fija cada mes; y si aún no lo tienes alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Qué hago si mi inquilino molesta a los vecinos?
Primero, escucha a los vecinos y habla con él
Lo primero es saber qué pasa exactamente. Pide a quien se queja que te cuente qué molestias son, desde cuándo y a qué horas, mejor por escrito, y habla con tu inquilino: a veces no sabe que se le oye, y una conversación lo arregla.
Si sigue, pídeselo por escrito
Si las molestias continúan, mándale un requerimiento por escrito: qué ha pasado, que le pides que pare y que, si no, podrás resolver el contrato. Más abajo te contamos qué conviene que diga. A partir de ahí, la ley da herramientas a tres partes distintas, y conviene que sepas cuál es la tuya:
| Quién | Qué puede hacer | Dónde lo dice |
|---|---|---|
| Tú, como propietario | Exigir al inquilino que cumpla o resolver el contrato cuando en la vivienda hay actividades molestas; si no se va, lo decide el juez | Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 27, y Código Civil, artículo 1124 |
| El presidente de la comunidad | Requerir a quien molesta que pare y, con la autorización de la junta, demandarle a él y al propietario | Ley de Propiedad Horizontal, artículo 7.2 |
| El juez, si la comunidad demanda | Ordenar que cese, también de forma cautelar, y si el que molesta es el inquilino, extinguir sus derechos sobre la vivienda y ordenar su lanzamiento | Ley de Propiedad Horizontal, artículo 7.2 |
| El Ayuntamiento de Zaragoza | Sancionar el ruido que pase de los límites; la Policía Local puede precintar los aparatos hasta setenta y dos horas | Ordenanza de ruidos y vibraciones, artículos 52 a 54 y disposición adicional primera |
Tu vía y la de la comunidad pueden acabar en un juzgado, y las dos pueden terminar con el inquilino fuera del piso. Lo que cambia es quién demanda y contra quién: en la tuya, demandas tú a tu inquilino; en la de la comunidad, la demanda va contra el inquilino y también contra ti.
¿Qué son actividades molestas? Ejemplos
Es la expresión que usan las dos leyes que importan aquí. La Ley de Arrendamientos Urbanos la pone entre las causas para resolver el contrato: «Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.» Y la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe al propietario y al ocupante, en su artículo 7.2, las actividades «que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».
Ninguna de las dos dice qué es una actividad molesta. En el texto vigente de la LAU, la palabra solo sale en esa letra e) y en el artículo 21, a propósito de las obras; en la Ley de Propiedad Horizontal, solo en ese artículo 7.2. Y ninguna de las dos nombra el ruido.
Lo que dice la ordenanza de ruidos de Zaragoza
Para el ruido, en Zaragoza hay una norma más concreta: la Ordenanza para la protección contra ruidos y vibraciones. Su artículo 17 dice: «La producción de ruidos en la vía pública y en las zonas de pública concurrencia (pinares, riberas, parques etc.), o en el interior de los edificios, deberá ser mantenida dentro de los límites que exige la convivencia ciudadana y, en todo caso, los establecidos por el título III.» Y los artículos 18 a 20 bajan al detalle. El 18 prohíbe sus conductas «siempre que se superen los niveles señalados en el título III de la presente Ordenanza y en especial desde las 22.00 a las 8.00 horas», y el 19 y el 20 añaden otras. Entre todas, estas:
- Cantar, gritar o vociferar a cualquier hora del día o de la noche (artículo 18).
- Los ruidos que se pueden evitar dentro de la vivienda, como los de reparaciones domésticas o los de mover muebles (artículo 18).
- La radio, la televisión, los equipos de música y los instrumentos con un volumen que pase de los niveles de la ordenanza (artículo 20).
- Los electrodomésticos y el aire acondicionado de 22.00 a 8.00 horas, cuando puedan pasar de esos niveles (artículo 20).
- Los ruidos de los animales domésticos, que su dueño tiene que impedir que molesten al vecindario (artículo 19).
Fíjate en la condición: la ordenanza prohíbe estas conductas cuando superan los niveles que ella misma fija, y pone el acento en la noche. Si lo que pasa en tu piso es una actividad molesta que permite resolver el contrato no lo dice ninguna lista: lo valora el juez con las pruebas, y por eso conviene que las guardes desde el primer día.
¿Cómo echar a un inquilino que molesta a los vecinos?
La Ley de Arrendamientos Urbanos te da una causa propia para acabar con el contrato. Su artículo 27.2 empieza así: «Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:» Y la letra e) es la que ya has visto: «Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.»
El apartado 1 del mismo artículo remite al Código Civil: «El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.» Ese artículo 1124 dice: «El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.» Y añade: «El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.»
Dicho de otro modo: puedes exigirle que deje de molestar o pedir que el contrato se acabe, y en los dos casos reclamar los daños; y si el inquilino no acepta irse, quien decreta la resolución es un juez.
El desahucio por actividades molestas no va como el de impago
La Ley de Enjuiciamiento Civil manda al juicio verbal las demandas por impago de la renta y las que piden recuperar el piso porque no se paga o porque se ha acabado el plazo del contrato (artículo 250.1.1.º). Las molestias no están en esa lista. Para el resto de asuntos de alquiler, el artículo 249.1.6.º manda al juicio ordinario las demandas sobre «cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia», con otra salvedad: si se puede valorar la cuantía de lo que se pide, el proceso es el que toque por las reglas generales. Qué cauce corresponde en tu caso, y cuánto puede durar, te lo dirá tu abogado.
Cómo va el desahucio por impago, para comparar, lo contamos en desahucio por impago en Zaragoza.
Las pruebas que conviene guardar
La causa de la ley es que en la vivienda «tengan lugar» actividades molestas, así que tendrás que poder demostrarlo. Guarda todo lo que haya, con fechas:
- Las quejas de los vecinos por escrito, con lo que pasó y cuándo.
- Los requerimientos del presidente de la comunidad y las actas de la junta que hablen del problema.
- Lo que conste de las actuaciones de la Policía Local, si las ha habido.
- Tu requerimiento al inquilino, la prueba de que lo recibió y lo que te haya contestado.
Qué vale como prueba lo decide el juez, y tu abogado te dirá si con lo que tienes basta. Y no entres en el piso a comprobarlo por tu cuenta: cuándo puedes entrar lo contamos en si el propietario puede entrar en el piso alquilado.
Lo que no debes hacer mientras tanto
Por muchas ganas que tengas de que se vaya, no te tomes la justicia por tu mano. Lo que no debes hacer (cambiar la cerradura, cortar los suministros) lo explicamos en qué hacer si el inquilino no se va cuando acaba el contrato.
El Real Decreto-ley 29/2026 cambió la letra f de ese artículo 27.2, no la e que citamos aquí.
Fuente: Código Civil, artículo 1124, texto consolidado del BOE (consultado el 10 de octubre de 2026)
¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios?
Bastante, y su demanda te alcanza también a ti. El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal empieza así: «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.»
Y dice quién da el primer paso: «El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.»
La acción de cesación, contra el inquilino y contra ti
Si quien molesta sigue, el presidente, con la autorización de la junta de propietarios convocada para eso, «podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario». La demanda va acompañada de la acreditación del requerimiento al infractor y del certificado del acuerdo de la junta, y con ella el juez puede ordenar de forma cautelar que la actividad cese de inmediato. Y la ley dice contra quién va: «La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.»
Es decir, aunque las molestias sean cosa de tu inquilino, tú serás parte del pleito. Por eso te conviene moverte en cuanto lleguen las quejas, antes de que la comunidad llegue a demandar.
Qué puede decidir el juez
Si la sentencia da la razón a la comunidad, puede ordenar que la actividad cese para siempre, que se paguen los daños y perjuicios que procedan y que se prive del uso de la vivienda durante un máximo de tres años, según la gravedad y los perjuicios causados. Y para cuando el que molesta no es el dueño, dice: «Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»
Tú también puedes pedírselo al presidente
El requerimiento del presidente puede hacerse «a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes», y tú eres uno de esos propietarios. Si las molestias son reales, pedirle que requiera a tu inquilino te pone del lado de la comunidad y deja otro aviso por escrito, además del tuyo.
¿Se puede denunciar a unos inquilinos ruidosos en Zaragoza?
Por el ruido, sí. En Zaragoza, pasar de los límites de la ordenanza de ruidos es una infracción, y la potestad de sancionarla es de la Alcaldía (artículo 52). El artículo 54 las clasifica: entre las leves están cantar, gritar o vociferar dentro de las viviendas, o poner la radio, la televisión o la música, cuando se superan los niveles de la ordenanza; superar los límites sonoros en más de 3 dB(A) y menos de 6 es grave, y en 6 dB(A) o más, muy grave.
Además, su disposición adicional primera deja que la Policía Local, de forma excepcional e inmediata, precinte los aparatos o equipos que hagan ruido durante un máximo de setenta y dos horas cuando se superan los límites en más de 6 dB(A), y dice que el expediente sancionador empieza con la denuncia policial.
Qué tiene que ver contigo
La ordenanza no habla de alquileres ni de inquilinos. Entre los responsables que enumera su artículo 53 están quienes tienen o controlan el foco del ruido y este: «Los causantes de la perturbación.» Para ti, lo útil es que lo que hagan el Ayuntamiento o la Policía Local deja rastro: guarda copia de lo que te llegue, junto con el resto de pruebas.
¿Qué debe decir la carta a un inquilino ruidoso?
No te damos un modelo de burofax cerrado: cada caso es distinto y, si el asunto puede acabar en un juzgado, conviene que lo redacte tu abogado. Lo que sí conviene que tenga un requerimiento por escrito a un inquilino ruidoso es esto:
- Quién lo manda y a quién: tus datos, los del inquilino y la dirección del piso, con la fecha del contrato.
- Qué ha pasado: las molestias concretas, con fechas y horas, y quién se ha quejado, sin adjetivos ni amenazas.
- Qué le pides: que cesen desde que lo reciba.
- Qué pasará si siguen: que podrás resolver el contrato por la causa del artículo 27.2 e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Cómo contestarte, por si quiere explicarse o tiene algo que decir.
Mándalo de forma que puedas probar después qué decía y que lo recibió, y guarda una copia. En el caso de la comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal cuenta con que su demanda vaya acompañada de la «acreditación del requerimiento fehaciente al infractor». A ti te conviene lo mismo: poder acreditar el tuyo.
¿Cómo evitar un inquilino conflictivo o problemático?
Ningún contrato garantiza la convivencia, pero puedes ponerlo más fácil desde el principio:
- Elige con cuidado a quién alquilas: cómo hacerlo lo contamos en cómo alquilar tu piso de forma segura.
- Dale los estatutos y las normas de la comunidad al firmar: la prohibición del artículo 7.2 alcanza también al ocupante, incluidas las actividades prohibidas en los estatutos.
- Deja claro en el contrato cómo os avisáis el uno al otro: lo que tiene que incluir lo explicamos en qué debe incluir el contrato de alquiler.
- Y si llegan quejas, actúa pronto: es más fácil arreglarlo con una conversación que con una demanda.
Si prefieres que no te toque a ti
Con la renta garantizada firmamos contigo como inquilino responsable y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío, sin cuota ni comisión. El trato con quien vive en el piso pasa a ser cosa nuestra, y no eres tú quien tiene que atender las llamadas de los vecinos.
Prueba la calculadora para ver cuánto cobrarías, o cuéntanos tu caso: somos dos hermanos de Zaragoza y lo miramos contigo.
En resumen
Si tu inquilino molesta a los vecinos, escucha las quejas, habla con él y, si sigue, pídele por escrito que pare y guarda las pruebas. La Ley de Arrendamientos Urbanos te deja resolver el contrato cuando en la vivienda hay actividades molestas, y si no se va, lo decide un juez; no es el juicio verbal del impago, y el cauce te lo dirá tu abogado. La comunidad puede exigirle que pare y, con el acuerdo de la junta, demandar al inquilino y a ti, y el juez puede llegar a acabar con sus derechos sobre la vivienda. Y en Zaragoza, el ruido que pasa de los límites de la ordenanza es una infracción que sanciona el Ayuntamiento.
