¿Puede tu inquilino subarrendar el piso alquilado? Lo que dice la ley del subarriendo
Tu inquilino solo puede subarrendar una parte del piso, por ejemplo una habitación, y solo con tu consentimiento por escrito dado antes. Lo dice el artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: «La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.» Además, no puede cobrar por el subarriendo más que la renta que te paga a ti. Si lo hace sin tu permiso, el artículo 27 te deja resolver el contrato. Aquí tienes qué dice la ley, qué diferencia hay con ceder el contrato, qué pasa con los subarrendatarios y cómo dejarlo claro en el contrato. Y si prefieres no tener que vigilarlo tú, mira nuestra gestión de alquileres o cómo alquilar tu piso en Zaragoza con nosotros.
¿Se puede subarrendar un piso alquilado?
Sí, pero con condiciones que pone la ley, no el contrato. Subarrendar es que tu inquilino alquile a otra persona una parte del piso que tú le alquilas: él sigue siendo tu inquilino y, a la vez, pasa a ser el arrendador de esa persona, el subarrendatario. El artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo regula en una frase: «La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.»
¿Puede el inquilino subalquilar una habitación?
Sí, si tú lo consientes por escrito. Una habitación es justo lo que la ley llama subarrendar de forma parcial: el inquilino sigue viviendo en el piso y comparte una parte con otra persona. Lo que no cabe en ningún caso es subarrendar el piso entero, porque la ley solo admite el subarriendo parcial.
¿Qué reglas se aplican al subarriendo?
Las de la propia LAU, si el subarrendatario va a vivir allí. El mismo artículo 8.2 sigue: «El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.» Ese artículo 2.1 es el que define el alquiler de vivienda: si quien entra en la habitación va a vivir en ella, su subarriendo se rige por las mismas reglas que un alquiler de vivienda.
¿Y lo que dice el Código Civil?
El Código Civil tiene una regla más permisiva para cualquier arrendamiento: «Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada» (artículo 1550). Pero en un alquiler de vivienda manda primero la LAU: su artículo 4.2 dice que los alquileres de vivienda se rigen por lo que pactéis, «en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil». El artículo 8 está en ese título II, así que en tu piso hace falta tu consentimiento escrito aunque el contrato no diga nada.
Este artículo 8 conserva su redacción de 1994: el Real Decreto-ley 29/2026, que cambió otros artículos de la ley en octubre de 2026, no lo ha modificado. Y otra cosa distinta es que tú alquiles el piso por habitaciones: eso no es un subarriendo, y lo explicamos en qué contrato elegir para alquilar por habitaciones y en la legalidad del alquiler por habitaciones.
¿Hace falta tu permiso para subarrendar y cómo debe darse?
Hace falta, y la ley dice cómo: «La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.» De ahí salen dos requisitos. Tiene que ser previo, es decir, antes de que entre el subarrendatario. Y tiene que ser escrito: un sí de palabra no es lo que pide la ley.
Si decides permitirlo
La ley no dice qué tiene que contener ese escrito. Para que no haya dudas después, conviene que diga qué parte del piso se subarrienda, a quién y por qué precio, y que lo firméis los dos. Así queda claro qué has consentido y qué no.
Si no quieres permitirlo
No tienes que hacer nada especial: sin tu consentimiento escrito, el inquilino no puede subarrendar. Si te lo pide, puedes contestarle por escrito que no lo autorizas, para que quede constancia de que lo sabía.
¿Hay un modelo de contrato de subarrendamiento?
El contrato de subarrendamiento lo firman tu inquilino y quien va a vivir en la habitación; tú no eres parte de él. Lo que firmas tú es el consentimiento que pide el artículo 8.2, y conviene que deje por escrito lo que consientes: qué parte del piso, a quién, por qué precio y hasta cuándo. Este es un modelo de ese consentimiento para que lo firméis tu inquilino y tú antes de que entre nadie. Cada cláusula va en su recuadro, con los huecos entre corchetes y en negrita, y debajo te explicamos para qué sirve. El Word lleva solo el texto de los recuadros.
Descargar el modelo de consentimiento en Word (documento .docx editable, 36 KB)
Identifica quién da el permiso, a quién y sobre qué contrato: el consentimiento va unido a ese contrato y conviene guardarlo con él.
La ley solo deja subarrendar «de forma parcial» (artículo 8.2): describir la parte deja claro qué has consentido y qué no.
Tu permiso es para esa persona y esa parte; si cambia cualquiera de las dos, tu inquilino tiene que volver a pedírtelo por escrito.
Con las dos cifras escritas se ve que se respeta el tope de la ley: «El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento» (artículo 8.2).
Es lo que dice la ley: «El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó» (artículo 8.2).
Subarrendar no es ceder: tu inquilino sigue en el contrato y te sigue respondiendo a ti, y con la copia compruebas que el subarriendo es el que consentiste.
El consentimiento tiene que ser «previo» y «escrito» (artículo 8.2): fechado y firmado antes de que entre nadie, con un ejemplar para cada uno.
Es un modelo orientativo. Si tu caso tiene circunstancias especiales, por ejemplo un piso con varios propietarios o más de una habitación subarrendada, conviene que lo revise un profesional antes de firmar.
Descargar el modelo de consentimiento en Word (documento .docx editable, 36 KB)
¿Cuánto puede cobrar el inquilino por el subarriendo?
Hay un tope, y es el último párrafo del artículo 8.2: «El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.» Dicho de otro modo, el inquilino no puede hacer negocio con tu piso cobrando por el subarriendo más que la renta que te paga a ti.
La ley no detalla cómo se aplica ese tope cuando solo se subarrienda una parte del piso. Por eso, si das tu permiso, deja escrito el precio que va a cobrar el inquilino: así no habrá discusión sobre si lo supera.
¿Qué diferencia hay entre ceder el contrato y subarrendar?
Las dos cosas están en el mismo artículo 8 y las dos necesitan tu consentimiento escrito, pero no son lo mismo. La cesión es el apartado 1: «El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.»
- Ceder el contrato
- Tu inquilino sale y otra persona ocupa su lugar en el contrato, con sus mismos derechos y obligaciones frente a ti.
- Subarrendar
- Tu inquilino sigue en el contrato y alquila a otra persona una parte del piso. Tú sigues tratando con tu inquilino.
- Qué hace falta
- En los dos casos, tu consentimiento por escrito.
La cesión aparece, por ejemplo, cuando uno de dos inquilinos se va y quiere dejar a otra persona en su lugar: lo contamos en meter a otra persona en lugar del que se va. Y que alguien se empadrone en tu piso no significa que le hayan cedido el contrato: lo explicamos en empadronar a alguien no es cederle el contrato.
¿Qué puede hacer el propietario si descubre un subarriendo sin permiso?
Un subarriendo sin tu consentimiento escrito es lo que la ley llama subarriendo inconsentido, y es una de las causas por las que puedes poner fin al contrato. El artículo 27.2 de la LAU dice: «Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:» Y su letra c): «El subarriendo o la cesión inconsentidos.» Lo mismo vale para la cesión del contrato sin tu permiso.
El apartado 1 del mismo artículo da la regla general para cualquier incumplimiento: «El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.» Es decir, puedes pedirle que deshaga el subarriendo o puedes resolver el contrato.
Antes de nada, no entres a comprobarlo
Aunque tengas llaves, lee antes si el propietario puede entrar en el piso alquilado sin permiso. Lo que suele servir para darse cuenta es lo que se ve desde fuera: anuncios de una habitación de tu piso, buzones con nombres nuevos o lo que te cuenten los vecinos. Guárdalo todo, por si tienes que demostrarlo.
Comunícaselo por escrito
Lo que le digas al inquilino, que quede probado: qué has descubierto y qué decides, si pedirle que lo deshaga o dar el contrato por resuelto. Cómo se envía un burofax y por qué sirve de prueba lo explicamos en qué es un burofax y cuándo enviarlo.
Si no deja el piso: la vía judicial
Si el inquilino no acepta la resolución ni deja el piso, el camino es el juzgado. El artículo 1124 del Código Civil, al que remite el 27.1, dice: «El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.» Qué no debes hacer mientras tanto y cómo se llega a la demanda lo contamos en qué hacer si el inquilino no se va, y cómo es un juicio de desahucio, con sus fases, en cuánto tarda un desahucio en Zaragoza.
¿Qué pasa con los subarrendatarios cuando acaba el contrato?
Se tienen que ir con tu inquilino. La LAU lo dice sin excepciones: «El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.» Tú no eres parte del contrato del subarrendatario, así que cuando termina el contrato con tu inquilino, por la causa que sea, termina también el derecho de quien vivía en la habitación.
Mientras dura, el Código Civil, que se aplica de forma supletoria, añade dos reglas que te protegen. Una sobre el uso del piso: «Sin perjuicio de su obligación para con el subarrendador, queda el subarrendatario obligado a favor del arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario.» (artículo 1551). Y otra sobre el dinero: «El subarrendatario queda también obligado para con el arrendador por el importe del precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento» (artículo 1552). Es decir, el subarrendatario te responde a ti de lo que le deba a tu inquilino por el subarriendo cuando se lo reclames.
Si al acabar el contrato alguien sigue en el piso, lo que no debes hacer y cómo se llega a la demanda lo explicamos en la demanda y el juicio cuando el inquilino no se va.
¿Cómo evitar el subarriendo en el contrato de alquiler?
La ley ya lo prohíbe sin tu permiso, pero escribirlo en el contrato hace que tu inquilino lo sepa desde el primer día. En nuestro modelo de contrato, la cláusula duodécima dice: «El ARRENDATARIO no podrá ceder el contrato ni subarrendar la vivienda, ni en todo ni en parte, sin el consentimiento escrito del ARRENDADOR.» La tienes comentada en la cláusula de cesión y subarriendo del modelo.
Dos cosas más ayudan. Deja escrito quién va a vivir en el piso, que es más útil que prohibir el empadronamiento, como contamos en qué conviene poner en el contrato en su lugar. Las demás cláusulas que dan problemas están en las cláusulas que más problemas dan.
¿Y si no quieres ocuparte tú?
Si prefieres no tener que vigilar quién vive en tu piso ni negociar permisos, mira cómo podemos alquilar tu piso en Zaragoza por ti.
En resumen
Tu inquilino solo puede subarrendar una parte del piso, con tu consentimiento escrito y previo, y sin cobrar más que la renta del alquiler. Ceder el contrato también necesita tu permiso escrito. Si subarrienda o cede sin él, puedes resolver el contrato. Los subarrendatarios se van cuando acaba tu contrato con el inquilino. Y para que no haya dudas, escríbelo en el contrato de alquiler.
