Contrato de reserva de alquiler de un piso: modelo en Word y qué pasa con la señal
Cuando aparece un buen candidato, es normal querer apartar el piso unos días con una reserva o señal mientras se prepara el contrato. Se puede: la Ley de Arrendamientos Urbanos no regula la reserva, así que es un pacto entre las dos partes. Pero conviene saber dos cosas antes de cobrar nada: la reserva no puede servir para cobrarle al inquilino lo que cuesta preparar el contrato, que lo pagas tú, y lo que pasa con el dinero si uno de los dos se echa atrás depende de lo que diga el documento. Aquí tienes lo que dice la ley y un modelo de documento de reserva para rellenar, con cada cláusula comentada y el mismo texto en Word. Y si prefieres no buscar inquilino tú, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza con una renta fija, o cómo funciona nuestra gestión de alquileres.
¿Puede el propietario pedir una reserva antes de firmar el contrato de alquiler?
Sí, si el candidato está de acuerdo. La Ley de Arrendamientos Urbanos no habla de la reserva: en su texto consolidado no aparecen las palabras reserva, señal ni arras. Así que la reserva es un acuerdo entre las dos partes, y se rige por las reglas generales de los contratos del Código Civil: «El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.» (artículo 1254), y «Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.» (artículo 1255).
En la práctica, la reserva es un compromiso de los dos: tú retiras el piso del mercado unos días y el candidato te entrega una cantidad para asegurarse de que no se lo alquilas a otro, mientras preparáis el contrato. Lo que pactéis tiene que respetar la ley, y en eso hay dos puntos delicados, el dinero que se cobra y los gastos, que vemos más abajo.
¿Vale una reserva de piso sin contrato, solo de palabra?
Vale como pacto: «Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.» (artículo 1278). El problema es probarlo. Sin un papel firmado, si el candidato no firma o te pide el dinero, será tu palabra contra la suya sobre cuánto se pagó, para qué y hasta cuándo. Por eso conviene escribirlo, aunque sea en una hoja, y para eso está el modelo de más abajo. Con el alquiler pasa lo mismo: qué te juegas sin papel lo contamos en si es legal alquilar un piso sin contrato escrito.
Antes de cobrar la reserva: lo que te puede pedir el candidato
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, deja que quien se interesa por un piso en alquiler pida información sobre él «antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta» (artículo 31.1): quién es el arrendador, el precio total y lo que incluye, la superficie, si el piso está libre y su situación en el Registro, entre otras cosas. La lista entera está en lo que pide la ley en el anuncio, y cómo enseñar que el piso es tuyo, en si te puede pedir la nota simple el inquilino. Tenerlo preparado antes de pedir la reserva da confianza, porque es justo lo que el candidato querrá comprobar antes de pagar.
Y comprueba al candidato antes de cobrarle, no después. Qué documentos le puedes pedir para ver si puede pagar la renta, en qué documentos puede pedir el propietario al inquilino, y qué puedes mirar sobre sus deudas, en cómo saber si un inquilino es moroso.
¿Quién paga los gastos de preparar la reserva y el contrato?
Tú, el propietario. Desde el 26 de mayo de 2023, por la Ley 12/2023, el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos decía: «Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.» Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 20.2, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, lo dice así: «Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación.»
Y dice qué gastos son: «Se entenderá por gastos de gestión inmobiliaria y de formalización cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato de arrendamiento.» La ley no nombra la reserva, pero si es un paso para preparar el contrato, lo prudente es tratar igual lo que cueste prepararla. Y si lo que cobras como reserva paga en realidad la preparación o la gestión del contrato, es justo lo que la ley no deja repercutir «bajo ningún concepto o denominación»: ni llamándolo reserva, ni señal, ni gastos de tramitación.
¿Y si la reserva no se descuenta de nada?
La forma de verlo es preguntarse qué pasa con el dinero cuando se firma. Si la reserva se descuenta de la primera renta o pasa a ser parte de la fianza, el inquilino no ha pagado nada de más. Si al firmar ni se descuenta ni se devuelve, ha pagado algo que no es renta ni fianza; y si con eso se cubre lo que costó preparar el contrato, choca con el artículo 20.2. Por eso el modelo de esta guía dice adónde va la reserva al firmar y deja escrito que no paga gastos de gestión ni de formalización.
Si alquilas a través de una agencia, sus honorarios también son tuyos; cuánto suelen costar, en cuánto cuesta alquilar por inmobiliaria, y qué más no se puede pasar al inquilino, en lo que desde 2023 paga siempre el propietario.
¿La reserva se descuenta de la fianza o de la primera renta?
De lo que pactéis, porque la ley no regula la reserva. Lo normal es una de estas dos cosas, y el modelo trae las dos para que elijas:
- A cuenta de la primera renta. Al firmar, el inquilino paga la primera mensualidad menos lo que ya adelantó. Aquí hay un límite: «En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.» (artículo 17.2). Si la reserva se descuenta de la renta, funciona como renta adelantada, así que lo prudente es que, sumada a la que se pague al firmar, no pase de una mensualidad.
- Como parte de la fianza. La fianza es obligatoria: «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico» (artículo 36.1). Al firmar, lo que se entregó de reserva pasa a ser fianza, el inquilino completa lo que falte y la depositas como cualquier otra. Cuánta fianza se pide, en cuánta fianza puedes pedir a tu inquilino, y cómo se deposita en Aragón, en cómo depositar la fianza en la DGA.
El modelo no propone que te quedes la reserva, además de la fianza, como una garantía más. La ley dice que «Las partes podrán pactar una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.» (artículo 36.5), pero con un límite propio, que contamos en qué garantías puedes pedir además de la fianza. Y lo que el inquilino tiene que tener ahorrado para entrar, sumándolo todo, en cuánto hay que tener ahorrado para alquilar un piso.
¿Se devuelve la reserva si el inquilino no firma o si el propietario se echa atrás?
Depende de lo que diga el documento de reserva. La Ley de Arrendamientos Urbanos no la regula, así que manda lo que pactéis, dentro de lo que permite el artículo 1255 del Código Civil, que hemos visto arriba.
Lo que dice el Código Civil de la paga y señal
El Código Civil solo nombra la señal en un artículo, y está entre las normas de la compraventa: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.» (artículo 1454). Es decir, en una compraventa con señal, el comprador puede echarse atrás perdiéndola, y el vendedor, devolviéndola duplicada. Ese artículo habla de la compraventa, no del alquiler, así que no te vamos a afirmar que se aplique por sí solo a una reserva de alquiler. Lo que sí podéis es escribir esa misma regla en el documento, como un pacto más, y es lo que propone el modelo.
Lo que conviene que diga el documento
- Si el candidato no firma en el plazo pactado, o te dice antes que ya no quiere el piso, te quedas la reserva por el tiempo que lo has tenido retirado.
- Si eres tú quien no firma, o alquilas el piso a otro antes de que acabe el plazo, le devuelves la reserva; y, si lo pactáis así, el doble, como en la compraventa.
- Si el contrato no se firma por algo que no depende de ninguno de los dos, le devuelves la reserva entera.
- En cuántos días se devuelve, en los casos en que se devuelve.
Si el documento no dice nada de esto, no te vamos a afirmar qué pasa con el dinero: la ley no trae una regla propia para la reserva de un alquiler, y la discusión sería mucho más difícil para los dos. Lo que pase con la reserva conviene dejarlo escrito antes de cobrarla.
Fuente: Código Civil, artículo 1454, texto consolidado del BOE (consultado el 18 de octubre de 2026)
¿Qué tiene que decir el documento de reserva del piso?
Lo justo para que nadie tenga dudas después. Son siete cosas, y el modelo de abajo las trae en este orden:
- Quiénes sois: nombre, DNI o NIE y domicilio del propietario y del candidato.
- Qué piso se reserva: la dirección completa y la referencia catastral.
- Las condiciones del contrato que vais a firmar: renta, duración, fianza y fecha de entrada.
- Cuánto se paga de reserva y cómo: el importe y la transferencia. El documento firmado sirve de recibo.
- Hasta cuándo: la fecha límite para firmar el contrato, y tu compromiso de no alquilárselo a otro mientras tanto.
- Qué pasa con el dinero: al firmar, si va a la renta o a la fianza, y si uno de los dos no firma.
- Que no paga gastos: que la reserva no cubre gastos de gestión inmobiliaria ni de formalización, que son tuyos.
Las condiciones del contrato que apuntes tienen que caber en la ley, porque, para el alquiler de vivienda, dice: «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.» (artículo 6). Qué cláusulas lleva un contrato de vivienda y cuáles dan problemas, en qué debe incluir un contrato de alquiler.
Modelo de documento de reserva de alquiler para rellenar, cláusula a cláusula
Cada cláusula va en su recuadro, con los huecos para rellenar entre corchetes y en negrita. Debajo, fuera del recuadro, va nuestro comentario. El Word lleva solo el texto de los recuadros.
Es un modelo orientativo para reservar un piso entero que se va a alquilar como vivienda habitual del inquilino. Si tu caso se sale de eso, por ejemplo un piso con varios propietarios o una agencia de por medio, conviene que un profesional lo revise antes de firmar.
Descargar el documento de reserva de alquiler en Word (documento .docx editable, 36 KB)
Lugar, fecha y partes
Firmas tú, como propietario, y quien va a firmar el contrato; si van a ser dos inquilinos, que firmen la reserva los dos. Tus datos completos son lo mínimo: entre lo que el candidato puede pedirte antes de pagar está la «Identificación del vendedor o arrendador» (artículo 31.1 de la Ley 12/2023).
Primera. La vivienda que se reserva
Identifica el piso igual que lo harás en el contrato. Si lo alquilas amueblado, dilo ya aquí; el inventario se hace el día de la firma, con nuestro modelo de inventario del piso.
Segunda. Las condiciones del contrato que se firmará
Es la cláusula que hace útil la reserva: deja escrito lo que habéis hablado, para que el día de la firma no haya sorpresas para ninguno. Si ya tienes el contrato, adjúntalo; puedes partir de nuestro modelo de contrato de alquiler de vivienda. La duración remite a las prórrogas de la ley, que explicamos en cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda.
Tercera. La cantidad de la reserva
La transferencia deja constancia de quién pagó, cuánto y cuándo. El segundo párrafo recoge el artículo 20.2 de la LAU, que contamos arriba: esos gastos no se le pueden pasar al inquilino «bajo ningún concepto o denominación».
Cuarta. Plazo para firmar el contrato
Pon una fecha concreta y corta: es el tiempo que tienes el piso parado. Que no lo ofrezcas a nadie más es lo que el candidato obtiene con la reserva, así que escríbelo.
Quinta. Qué pasa con la reserva al firmar el contrato
Con la opción A, la reserva funciona como renta adelantada, y la ley dice: «En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.» (artículo 17.2). Lo prudente es que la reserva, sumada a la renta que se pague al firmar, no pase de una mensualidad. Con la opción B, la reserva se convierte en fianza, y tendrás que depositarla, como contamos en cómo depositar la fianza en la DGA.
Sexta. Si no se llega a firmar el contrato
Es la cláusula que evita discusiones. Los dos primeros párrafos siguen la idea del artículo 1454 del Código Civil, que es de la compraventa y que explicamos arriba; aquí no vienen de la ley, sino de lo que pactáis por escrito. Si prefieres no comprometerte a devolver el doble, pon solo la cantidad: lo importante es que esté escrito y que valga para los dos.
Firmas y anexos
Cada uno con su ejemplar firmado y el justificante del pago. El día del contrato, que el recibo del primer pago diga cuánto se paga por cada concepto: la ley pide que el recibo «deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago» (artículo 17.4). Qué más tiene que poner, en qué tiene que poner un recibo de alquiler.
Descargar el documento de reserva de alquiler en Word (documento .docx editable, 36 KB)
Fuente: Código Civil, artículo 1454, texto consolidado del BOE (consultado el 18 de octubre de 2026)
¿Y después de la reserva?
Con la reserva firmada, toca preparar el contrato, el inventario y la fianza; el texto lo puedes sacar de nuestro modelo de contrato de alquiler de vivienda, y lo que toca el día de la firma está en el paso de firmar el contrato y la fianza.
Y si prefieres no buscar inquilino, ni cobrar reservas, ni preparar contratos, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza: firmamos contigo y te pagamos una renta fija a final de mes, esté el piso ocupado o vacío. O mira cómo funciona nuestra gestión de alquileres.
En resumen
Puedes pedir una reserva antes de firmar el contrato de alquiler: la Ley de Arrendamientos Urbanos no la regula y es un pacto entre las dos partes. Ponla por escrito, con las condiciones del contrato, el plazo para firmar, adónde va el dinero al firmar y qué pasa si uno de los dos se echa atrás. No la uses para cobrar los gastos de preparar el contrato, que son tuyos, y si la descuentas de la renta, respeta el límite del pago por adelantado.
