¿Qué se considera vivienda habitual en un alquiler? Lo que dice la ley y lo que cuenta para Hacienda
Para la ley, vivienda habitual es el piso, o la habitación, que el inquilino alquila para vivir en él: desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos habla de una edificación habitable cuyo destino primordial sea «satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario». Si solo está fuera de su casa por una causa temporal, es vivienda temporal, y si el piso no es para vivir, uso distinto. Para ti, como propietario, decide dos cosas: qué reglas se aplican a tu contrato y si puedes aplicar la reducción del alquiler en el IRPF. Y Hacienda tiene otra definición, la de tu propia vivienda habitual, que sirve para otra cosa. Si prefieres no ocuparte del contrato, con la renta garantizada cobras una renta fija cada mes; y si quieres que lo hagamos nosotros, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Qué se considera vivienda habitual en un alquiler?
La definición está en el artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la redacción que le dio el Real Decreto-ley 29/2026, vigente desde el 8 de octubre de 2026: «Se considera arrendamiento de vivienda habitual aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda.»
De ahí salen tres ideas. Lo que cuenta es el destino del piso: que el inquilino viva en él. Tiene que ser una edificación habitable. Y vale también para una habitación, no solo para el piso entero. En su redacción de 1994, el mismo artículo hablaba de «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario»; la palabra «permanente» ya no está, y quien vive en un piso solo mientras está fuera de su casa tiene ahora su propio contrato, el de vivienda temporal.
Lo que cambia para ti como propietario
Primero, qué reglas valen. La LAU dice que «los arrendamientos de vivienda previstos en el artículo 2 se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil» (artículo 4.2). Ese título II, «De los arrendamientos de vivienda», es el de la duración mínima y las prórrogas de los artículos 9 y 10, entre otras cosas. En cambio, «los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil» (artículo 4.3): pesa mucho más lo que pactéis. En el contrato, lo deja escrito la cláusula del destino: la explicamos en el modelo de contrato de alquiler de vivienda.
Segundo, el IRPF: la reducción por alquilar una vivienda se remite, en los contratos que se firmen a partir del 2 de diciembre de 2026, a este mismo artículo 2.1, como vemos en el apartado de Hacienda. Cuánto dura un contrato de vivienda habitual y cuándo puedes recuperar el piso lo explicamos en cuánto dura un contrato de alquiler.
¿Qué diferencia hay entre vivienda habitual, uso distinto y alquiler de temporada?
Desde el 8 de octubre de 2026, la LAU distingue tres contratos para alquilar un piso, y lo que los separa es para qué lo quiere el inquilino.
Vivienda habitual
Es la del artículo 2.1 que acabamos de ver: el inquilino alquila el piso, o una habitación, para vivir en él. Se rige por el título II de la LAU, con la duración mínima y las prórrogas.
Vivienda temporal, donde queda el alquiler de temporada
La define el artículo 2.3: «Se entenderá por arrendamiento de vivienda temporal aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia, que venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable.» Es decir, el inquilino tiene su casa en otro sitio y está fuera por una causa concreta que se puede probar. Es un alquiler de vivienda, pero con reglas propias de duración: los contratos de vivienda temporal «en lo relativo a su duración se regirán por lo dispuesto en el artículo 9 bis» (artículo 9.4).
Antes no era así. En su redacción de 1994, el artículo 3.2 metía en el uso distinto del de vivienda «los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra». Desde el 8 de octubre de 2026, quien alquila un piso para vivir mientras está desplazado de su casa firma un contrato de vivienda temporal, y los de temporada firmados antes siguen con su régimen, como vemos más abajo.
Uso distinto del de vivienda
El artículo 3.1 lo define por exclusión: «Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.» Y el 3.2 dice ahora: «Tendrán esta consideración los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren, quedando en todo caso excluidos los que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas.» Es el contrato de un local, un despacho o una consulta, no el de alguien que va a vivir allí: el alojamiento queda expresamente fuera.
¿Y el garaje o el trastero?
Si los alquilas con el piso, van con él: «Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador» (artículo 2.2).
Qué más cambió ese día, de la subida de la renta a las prórrogas, lo resumimos en el Real Decreto-ley 29/2026 y el alquiler en Zaragoza.
¿Una habitación puede ser vivienda habitual?
Sí. Desde el 8 de octubre de 2026 la LAU lo dice expresamente: la vivienda habitual incluye «el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda» (artículo 2.1), y la vivienda temporal también puede ser de una habitación (artículo 2.3). Si alquilas una habitación a alguien que va a vivir en ella, el contrato es de vivienda habitual, con sus reglas.
Qué supone eso al alquilar por habitaciones lo contamos en la legalidad del alquiler de habitaciones y en qué contrato se firma al alquilar por habitaciones; y cómo tributa, en la fiscalidad del alquiler por habitaciones.
¿Qué pasa si el contrato dice «temporada» pero el inquilino vive allí todo el año?
Que, si la causa temporal no está escrita en el contrato, la ley lo trata como de vivienda habitual desde la firma. Lo dice el artículo 7.2 de la LAU para los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026: «Los contratos de arrendamiento de vivienda temporal deberán prever de forma expresa la causa que motiva el desplazamiento temporal del arrendatario.» «Dicha causa deberá ser real y acreditable, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia.» Y si falta: «La ausencia de una causa de temporalidad debidamente prevista en el contrato lo privará de su naturaleza temporal y comportará su sumisión al presente título en las mismas condiciones que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, con efectos retroactivos a la formalización del contrato.»
Así que, si la causa está escrita, eres tú quien tiene que poder demostrar que es real. Además, el artículo 9 bis.2 pone límites a ir encadenando contratos temporales: «Siempre que la duración del arrendamiento de vivienda temporal exceda de doce meses sin justificación en la causa de temporalidad o se noven o sucedan más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entenderá celebrado como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y le serán de aplicación todos los preceptos previstos para dichos contratos, incluido el plazo mínimo y el régimen de prórrogas previstas en los artículos 9 y 10.»
¿Y los contratos de temporada firmados antes?
Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen con su régimen: la disposición transitoria octava de la LAU dice que «continuarán gozando de la consideración de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación hasta la finalización del plazo de duración pactado en el propio contrato, alcanzado el cual quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga». Y añade: «El arrendamiento temporal renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda temporal.»
Por qué no te protege un contrato de temporada para una vivienda habitual, junto a otras cláusulas que dan problemas, lo contamos en las cláusulas que más problemas dan; y el caso de los estudiantes, en qué contrato toca al alquilar a estudiantes.
¿Qué se considera vivienda habitual para Hacienda?
Aquí conviene separar dos cosas que en el IRPF se llaman casi igual y no tienen nada que ver: la vivienda de tu inquilino, que decide la reducción del alquiler, y tu propia vivienda habitual, que decide algunas exenciones cuando vendes tu casa.
La reducción del alquiler: la vivienda de tu inquilino
La reducción del rendimiento por alquilar una vivienda está en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF. En la redacción que le dio el Real Decreto-ley 29/2026 empieza así: «En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior se reducirá:» Se remite, por tanto, a la definición de la LAU que hemos visto arriba: la vivienda habitual del inquilino, incluida una habitación. La vivienda temporal está en el apartado 3 de ese artículo 2, no en el 1, y queda fuera.
Esa redacción es la de los contratos que se firmen a partir del 2 de diciembre de 2026. A los anteriores, la disposición transitoria trigésima octava les sigue aplicando el artículo 23.2 «en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2025» o, si se firmaron antes de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, «en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021». Los porcentajes de cada caso los detallamos en cómo se aplica la reducción por alquiler de vivienda.
Tu vivienda habitual: la definición fiscal
La otra definición es la de la casa en la que vives tú. Está en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF: «se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.» Con excepciones: la vivienda cuenta como habitual sin llegar a los tres años cuando «se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.»
¿Para qué sirve? Para dos beneficios al vender tu casa: no tributar por la ganancia si «el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual» (artículo 38.1 de la Ley) y la exención «Con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia» (artículo 33.4.b).
Y aquí se cruza con el alquiler: si te mudas y alquilas la que era tu casa, para esas dos exenciones el Reglamento entiende que vendes tu vivienda habitual cuando «dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión» (artículo 41 bis.3), con un caso aparte, desde el 8 de octubre de 2026, para los mayores de 65 años y las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia. Cuánto se paga al vender lo contamos en cuánto se lleva Hacienda si vendes tu piso, y si te desgravabas la hipoteca de tu casa, en alquilar un piso con hipoteca.
Dos definiciones para dos cosas
No las mezcles: la de la LAU, a la que se remite la reducción, mira para qué usa el piso tu inquilino; la del Reglamento mira cuánto tiempo has vivido tú en tu casa. El artículo 2 de la LAU no habla de ningún plazo de residencia: los tres años son de la definición fiscal. Un mismo piso puede ser la vivienda habitual de tu inquilino y haber dejado de ser la tuya.
¿Hace falta que el inquilino esté empadronado?
Para que el contrato sea de vivienda habitual, no: la Ley de Arrendamientos Urbanos no menciona el padrón en ninguno de sus artículos, y el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF tampoco. Lo que cuentan son el destino del piso y, en la definición fiscal, que la vivienda se habite «de manera efectiva y con carácter permanente».
Otra cosa es que empadronarse sea una obligación del inquilino. La Ley de Bases del Régimen Local dice que «Toda persona que viva en España está obligada a inscribirse en el Padrón del municipio en el que resida habitualmente.» (artículo 15), y que los datos del padrón «constituyen prueba de la residencia en el municipio y del domicilio habitual en el mismo» (artículo 16.1). Es decir, el padrón no convierte el alquiler en vivienda habitual, pero sirve para probar dónde vive alguien.
Si puede empadronarse sin tu permiso, qué pide el Ayuntamiento de Zaragoza y por qué no conviene prohibirlo en el contrato lo explicamos en si el inquilino puede empadronarse sin permiso del propietario.
¿Y si no quieres ocuparte tú?
Si prefieres no tener que decidir qué contrato firmar ni con quién, mira cómo podemos alquilar tu piso en Zaragoza por ti.
En resumen
Vivienda habitual es el piso o la habitación que el inquilino alquila para vivir en él; si solo está fuera de su casa por una causa justificada y acreditable, es vivienda temporal. Sin la causa escrita, un contrato «de temporada» se trata como de vivienda habitual. La reducción del IRPF va con la vivienda de tu inquilino; la definición fiscal es la de tu propia casa. Y el padrón no decide el tipo de contrato. Para escribirlo bien, tienes el modelo de contrato en Word.
