Anexo al contrato de alquiler: cómo cambiar un contrato en vigor, con modelo en Word
Un anexo al contrato de alquiler es un documento que firmáis tú y tu inquilino para cambiar algo de un contrato que sigue en vigor: la renta, un garaje o un trastero, una mascota, la duración o quién vive en el piso. Sirve para lo que la ley deja pactar, no para quitarle al inquilino derechos que le da la Ley de Arrendamientos Urbanos, y bien redactado no convierte el contrato en uno nuevo. Más abajo tienes un modelo de anexo en Word con cada cláusula comentada. Si prefieres que el contrato y sus cambios los lleve otro, mira nuestra gestión de alquileres en Zaragoza o cómo alquilar tu piso en Zaragoza con renta garantizada.
¿Qué es un anexo al contrato de alquiler y cuándo hace falta?
Es un acuerdo nuevo que se une al contrato y cambia o añade alguna de sus condiciones. La ley no usa la palabra anexo; lo que hay detrás es la modificación de una obligación, que el Código Civil admite en su artículo 1203: «Las obligaciones pueden modificarse», entre otras formas, «Variando su objeto o sus condiciones principales» o «Sustituyendo la persona del deudor». Y lo que podéis pactar lo marca su artículo 1255: «Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.»
Hace falta cuando los dos queréis cambiar algo que el contrato dice, o añadir algo que no dice: una subida o una rebaja de la renta, permitir una mascota, sumar un garaje o un trastero, alargar la duración, que entre o salga un inquilino. No hace falta, en cambio, para aplicar la actualización anual que ya pactasteis en el contrato: esa basta con que la parte interesada «lo notifique a la otra parte por escrito» (artículo 18.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), como contamos en cómo se notifica la subida al inquilino.
¿Se puede hacer un anexo a un contrato de alquiler?
Sí, si lo firmáis los dos. Un acuerdo de palabra también obliga: «Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.» (artículo 1278 del Código Civil). Pero lo que no está escrito es difícil de probar, y la Ley de Arrendamientos Urbanos deja que cada uno pida al otro ponerlo por escrito: «Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.» (artículo 37.1). Desde el 8 de octubre de 2026 añade: «A instancia de la parte arrendataria, será obligatoria la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.» (artículo 37.2). Esas reglas hablan del contrato; el anexo que lo cambia, fírmalo igual por escrito, con un ejemplar para cada uno.
Fuente: Código Civil, artículos 1203 a 1205, 1255, 1257 y 1278, BOE (consultado el 17 de octubre de 2026)
¿Qué se puede cambiar con un anexo y qué no permite la ley?
La regla general es la libertad del artículo 1255 del Código Civil, con un límite propio de los alquileres de vivienda: «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.» (artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Dicho de otro modo: con un anexo podéis cambiar lo que la ley deja a vuestro acuerdo y lo que mejore la posición del inquilino; lo que le quite derechos que la ley le da no vale aunque lo firme.
Subida de precio: lo que dice la ley de la renta
Al firmar el contrato, la renta es libre: «La renta será la que libremente estipulen las partes.» (artículo 17.1). Con el contrato en marcha, la ley dice cómo cambia: se actualiza «en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes», y «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.» (artículo 18.1), con un límite que fija el mismo artículo. La ley no habla de anexos para subir la renta a mitad de contrato. Si una subida pactada así va más allá de lo que permite el artículo 18, puede chocar con el artículo 6, y no te vamos a afirmar en ningún sentido cómo lo resolvería un juez. Bajarla, en cambio, no perjudica al inquilino.
Hay un caso en que la ley sí cuenta con un pacto nuevo. La disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 dice que el inquilino «cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027» «podrá negociar con el arrendador la actualización anual de la renta» y que, salvo que la renta supere el límite de los índices de precios de referencia, «el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes». Ese pacto es justo lo que conviene dejar en un anexo firmado. La disposición no aclara si puede pasar del límite del artículo 18.1, y no lo afirmamos. Qué pasa si no llegáis a un acuerdo, y cuánto puedes subir este año, lo contamos en cuánto puedo subir el alquiler.
Mascotas, garaje o trastero y la duración
Permitir una mascota que el contrato prohibía es un cambio a favor del inquilino; cómo fijar sus condiciones lo explicamos en cómo redactar la cláusula de mascotas. Si añadís una plaza de garaje o un trastero del mismo propietario, se rigen por las reglas de la vivienda: «Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.» (artículo 2.2). Y la duración se puede alargar, pero no acortar por debajo del mínimo legal: si es menor de cinco años, o de siete si el arrendador es una persona jurídica, el contrato «se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica», salvo que el inquilino avise de que no renueva (artículo 9.1), y eso no se puede pactar en su contra (artículo 6).
Lo que no vale aunque lo firméis
Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 ha reescrito varias de estas reglas. Hoy la ley no deja meter en un anexo:
- La necesidad de recuperar el piso, añadida después. El artículo 9.3 solo la admite cuando, «al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada». Un anexo se firma después, así que no cumple esa condición tal como está escrita; lo que tiene que decir el contrato lo contamos en la necesidad en el contrato.
- Una indemnización si el inquilino se va antes. Hoy la ley dice que «el desistimiento del arrendatario así ejercido no generará derecho de indemnización en favor del arrendador» (artículo 11.3).
- Que el inquilino renuncie a comprar el piso antes que otro. «Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.» (artículo 25.8).
- Obligarle a contratar un seguro de impago. «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.» (artículo 36.5).
- Pasarle el IBI u otros tributos del piso. «En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario.» (artículo 20.1). Qué gastos sí se pueden pactar lo explicamos en quién paga el IBI, la comunidad y los suministros.
- Cobrarle lo que cueste preparar el anexo. Lo vemos más abajo, en quién paga los gastos del anexo.
¿Cómo se añade o se quita un inquilino con un anexo?
Para añadir a alguien, tiene que firmar el anexo: los contratos «producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos» (artículo 1257 del Código Civil), así que quien no firma no queda obligado. El que entra lo hace con los mismos derechos y obligaciones; si quieres que cualquiera de ellos responda de toda la renta, dilo expresamente, como explicamos en la cláusula de solidaridad.
Para quitar a uno de los que firmaron hace falta tu acuerdo: cambiar de deudor se puede, dice el artículo 1205, pero «no sin el consentimiento del acreedor», que aquí eres tú. Qué conviene dejar escrito antes de aceptar que siga uno solo lo contamos en si uno de los dos inquilinos se quiere ir.
Cambio de inquilino o de titular del contrato
Si el inquilino quiere que otra persona ocupe su lugar, eso es ceder el contrato, y necesita tu permiso por escrito: «El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.» (artículo 8.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). El anexo de cesión es ese permiso. En qué se diferencia de subarrendar lo explicamos en la diferencia entre ceder el contrato y subarrendar, y cómo meter a otra persona cuando eran dos, en meter a otra persona en lugar del que se va.
¿Y si cambia el propietario?
Si vendes el piso, el contrato sigue con el comprador sin necesidad de anexo: «El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica» (artículo 14). Lo que sí conviene es decir por escrito al inquilino quién es el nuevo propietario y dónde pagar; el resto, en vender un piso alquilado con inquilino. Si ha fallecido el propietario o el inquilino, mira qué pasa con el alquiler si muere el inquilino o el propietario.
Fuente: Código Civil, artículos 1203 a 1205, 1255, 1257 y 1278, BOE (consultado el 17 de octubre de 2026)
¿Un anexo vuelve a poner en marcha los cinco años del contrato?
No, si está bien hecho. El Código Civil dice cuándo un acuerdo nuevo acaba con la obligación anterior en vez de cambiarla: «Para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles.» (artículo 1204). Un anexo que dice que el contrato sigue en vigor en todo lo demás no declara que lo extingue, así que es el mismo contrato, y su duración se cuenta como dice el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: «El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior.»
Un contrato nuevo en lugar del antiguo, en cambio, cuenta la duración mínima desde su propia fecha, como contamos en renovar tras los cinco años con el mismo inquilino. Por eso el modelo de esta guía dice que no es un contrato nuevo ni extingue el anterior. Y si el cambio es tanto que contrato y anexo no casan, mejor un contrato nuevo.
Fuente: Código Civil, artículos 1203 a 1205, 1255, 1257 y 1278, BOE (consultado el 17 de octubre de 2026)
¿Hay que pagar impuesto, registrar el anexo o ajustar la fianza?
El impuesto
El alquiler de vivienda está exento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: el artículo 45 de su ley declara exentos «Los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos». El artículo no dice nada propio de los anexos. Si tienes que presentar algo en Aragón lo explicamos en si hay que presentar el modelo 600 del alquiler.
La fianza
Si con el anexo cambia la renta, la fianza no cambia sola. La Ley de Arrendamientos Urbanos dice: «Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización.» Y añade que «cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga» (artículo 36.2). La ley aragonesa de fianzas lo cuenta de otra forma: «Transcurridos los primeros tres años de duración del contrato, de actualizarse el importe de la renta, se deberá proceder a la actualización de la fianza.» «Los arrendadores deberán notificar este hecho a las subdirecciones provinciales de vivienda» (artículo 4.3 de la Ley 10/1992).
Las dos normas no cuentan los años igual, y no te vamos a decir cuál se aplica a tu caso. Lo práctico es que el anexo diga qué pasa con la fianza y, si cambia, avisar a la DGA, donde está depositada: cómo depositar la fianza en la DGA.
El registro
Ninguna de las normas que hemos leído para esta guía obliga a registrar un anexo: basta con guardar un ejemplar firmado junto al contrato. Inscribir el alquiler en el Registro de la Propiedad es otra cosa: el Registro de la Propiedad y el alquiler.
¿Quién paga los gastos del anexo?
Tú, si alguien te cobra por prepararlo. Desde el 8 de octubre de 2026, «Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación.» Y la ley incluye en esos gastos los de la «preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato» de arrendamiento (artículo 20.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
¿Cómo se rellena el modelo de anexo al contrato de alquiler?
Cada cláusula va en su recuadro, con los huecos para rellenar entre corchetes y en negrita, y debajo, nuestro comentario. El Word lleva solo el texto de los recuadros.
Descargar el modelo de anexo en Word (documento .docx editable, 36 KB)
Lugar, fecha y partes
Firman todos los que firmaron el contrato y quien entra de nuevo, porque quien no firma no queda obligado. Si hay avalista, que firme también: lo explicamos en el avalista en el contrato de alquiler.
Exponen
Identifica el contrato igual que en el contrato. Si ya habíais firmado otros anexos, nómbralos aquí con su fecha.
Primera. Lo que cambia
Pon cada cambio con la fecha desde la que vale y, si sustituye a una cláusula del contrato, di a cuál. Antes de una subida de la renta, lee el apartado de la subida de precio de esta guía.
Segunda. Entrada o salida de inquilinos
Para que salga un inquilino hace falta tu consentimiento, y para que el contrato pase a otra persona, tu consentimiento escrito. La solidaridad solo existe si la escribís.
Tercera. Fianza
La fianza no cambia sola cuando cambia la renta: lo explicamos en el apartado de la fianza.
Cuarta. El resto del contrato sigue igual
Es la cláusula que evita que el anexo se tome por un contrato nuevo: dice lo contrario de lo que el artículo 1204 del Código Civil pide para extinguir el contrato anterior.
Firmas
Firmad todas las hojas y que cada uno guarde su ejemplar con el contrato. Lo que cueste prepararlo no se le puede cobrar al inquilino.
Descargar el modelo de anexo en Word (documento .docx editable, 36 KB)
Es un modelo orientativo para cambiar un contrato de alquiler de vivienda habitual en vigor. Si el cambio es grande o hay varios propietarios, que un profesional lo revise antes de firmar.
Fuente: Código Civil, artículos 1203 a 1205, 1255, 1257 y 1278, BOE (consultado el 17 de octubre de 2026)
¿Y si prefieres que el contrato lo lleve otro?
En la gestión de alquileres en Zaragoza nos ocupamos del contrato, de los inquilinos, de los cobros, de las averías y del papeleo. Y si aún no lo tienes alquilado, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza con renta garantizada: cobras una renta fija cada mes, esté ocupado o vacío.
En resumen
Un anexo cambia un contrato de alquiler en vigor sin firmar otro: lo firman todos los que firmaron el contrato y quien entra, dice qué cambia y desde cuándo, y que lo demás sigue igual. Vale para lo que la ley deja pactar, no para quitarle derechos al inquilino. Bien redactado no vuelve a contar los cinco años y no se le puede cobrar al inquilino. Tienes el modelo en Word para rellenar.
