Modelo de contrato de alquiler de habitación para rellenar en Word, con cada cláusula comentada
Desde el 8 de octubre de 2026, la Ley de Arrendamientos Urbanos dice expresamente que alquilar una habitación a alguien que va a vivir en ella es un arrendamiento de vivienda habitual, y se rige por las normas de esa ley para el alquiler de vivienda. Por eso conviene que el contrato identifique bien la habitación y lo que se comparte, diga cómo se pagan los suministros y respete lo que la ley no deja pactar en contra del inquilino. Aquí tienes un modelo para rellenar, cláusula a cláusula y con un comentario debajo de cada una, y el mismo texto en Word para descargar. Si prefieres no firmar un contrato por cada habitación, con el alquiler por habitaciones con renta garantizada firmas una renta fija con una empresa; y si alquilas el piso entero, mira cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
¿Qué ley regula el contrato de alquiler de una habitación desde el 8 de octubre de 2026?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Desde el 8 de octubre de 2026, su artículo 2.1 dice: «Se considera arrendamiento de vivienda habitual aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda.» El Real Decreto-ley 29/2026, que cambió el artículo, lo explica en su preámbulo: «incluye expresamente el arrendamiento parcial de habitaciones o estancias». En su redacción de 1994, el artículo 2.1 solo hablaba del alquiler que servía para «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario», sin nombrar las habitaciones.
Así que, si alquilas una habitación de tu piso a alguien que va a vivir en ella, el contrato es de vivienda habitual. Y eso tiene dos consecuencias. La primera, que se rige «por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil» (artículo 4.2). La segunda, que las reglas de ese título II no se pueden pactar en perjuicio del inquilino: «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.» (artículo 6).
¿Se puede hacer un contrato de habitación sometido al Código Civil?
El Código Civil sigue contando, pero detrás de la ley: el artículo 4.2 dice que se aplica «y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil». Escribir en el contrato que se rige solo por el Código Civil no le quita al inquilino lo que le da el título II de la LAU, porque el artículo 6 tiene por no puesta la cláusula que lo modifique en su perjuicio. Y si alguna regla de la ley se puede excluir, el artículo 4.4 pide hacerlo así: «La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.»
Del Código Civil siguen saliendo, por ejemplo, las obligaciones básicas de cada parte. El arrendador está obligado «A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.» y «A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.» (artículo 1554). El inquilino, «A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.» (artículo 1555).
¿Y los contratos de habitación firmados antes?
Ninguna de las disposiciones transitorias del Real Decreto-ley 29/2026 habla de los contratos de habitación firmados antes del 8 de octubre de 2026, así que no te vamos a afirmar cómo les afecta el cambio. Este modelo está pensado para los que firmes desde esa fecha.
Fuente: Código Civil, artículos 1554 y 1555, texto consolidado del BOE (consultado el 17 de octubre de 2026)
¿Qué tiene que incluir el contrato de una habitación en vivienda compartida?
Lo mínimo lo fija el artículo 37.1 de la LAU: en el contrato por escrito «se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado». Y por escrito lo puede pedir siempre el inquilino: «A instancia de la parte arrendataria, será obligatoria la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.» (artículo 37.2). Las cláusulas de cualquier contrato de vivienda las contamos en qué debe incluir un contrato de alquiler.
Lo que cambia en una habitación es que el inquilino vive en una parte del piso y comparte el resto. Por eso el contrato de una habitación conviene que deje por escrito tres cosas más:
- Qué habitación y qué se comparte. La habitación, descrita de forma que no se confunda con otra; los muebles que lleva, y qué espacios comunes puede usar. Va en la cláusula primera.
- Cómo se pagan los suministros. Los contadores son los del piso entero, así que hay que decir si van en la renta o cómo se reparten. Va en la cláusula séptima.
- Las normas de la casa. Limpieza de los espacios comunes, horas de descanso o uso de la cocina, en un anexo que se firma con el contrato. Va en la cláusula novena.
¿Cuánto dura el contrato de una habitación y cuánta fianza se pide?
Lo mismo que un contrato de vivienda habitual, porque eso es. La duración «será libremente pactada por las partes» (artículo 9.1), pero si es corta el inquilino puede prorrogarla hasta el mínimo de la ley; cuánto es ese mínimo lo explicamos en cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda. El inquilino puede irse antes en los términos del artículo 11, y desde el 8 de octubre de 2026 ese desistimiento «no generará derecho de indemnización en favor del arrendador» (artículo 11.3); desde cuándo y con cuánto aviso, en si puede irse el inquilino antes de que acabe el contrato.
La fianza es obligatoria: «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico» (artículo 36.1). Además, «Las partes podrán pactar una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.» (artículo 36.5), con un límite que fija la propia ley. Lo que no puedes es exigir un seguro: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.» Cuánto es cada una lo contamos en cuánta fianza puedes pedir a tu inquilino y en qué garantías puedes pedir además de la fianza.
¿Hay que depositar en la DGA la fianza de una habitación?
En Aragón, la fianza de los alquileres de vivienda se deposita en el Gobierno de Aragón (la DGA), y la ficha oficial de ese trámite dice, a 17 de octubre de 2026: «Los contratos de arrendamiento de habitación no requieren el depósito de fianza.»
La ley aragonesa de fianzas, la Ley 10/1992, exige la fianza «En el arrendamiento de vivienda» (artículo 2.1.a) y dice que «El importe de las fianzas obligatorias con arreglo a esta ley deberá depositarse» (artículo 6.1), sin nombrar las habitaciones; su última modificación es de 2016, anterior al cambio de la LAU. Y la LAU deja a salvo lo que regulen las comunidades autónomas: lo que dice de las habitaciones «se entienden sin perjuicio de las disposiciones que, en ejercicio de las competencias a que se refiere el apartado anterior, hayan dictado o dicten las comunidades autónomas» (disposición adicional duodécima).
Si el cambio de la LAU hace que la ley aragonesa alcance ahora a las habitaciones, ninguna de las dos normas lo dice, y la ficha del Gobierno de Aragón sigue diciendo que no. Por eso el modelo no da el depósito por hecho: lo deja para el caso de que la normativa aragonesa lo exija. Si cambia, actualizaremos esta guía. Cómo se deposita, paso a paso, en cómo depositar la fianza en la DGA.
Modelo de contrato de alquiler de habitación para rellenar, cláusula a cláusula
Cada cláusula va en su recuadro, con los huecos para rellenar entre corchetes y en negrita. Debajo, fuera del recuadro, va nuestro comentario: qué dice la ley y en qué guía lo contamos con detalle. El Word lleva solo el texto de los recuadros.
Es un modelo orientativo para alquilar una habitación de tu piso como vivienda habitual del inquilino, con un contrato por cada inquilino. Si tu caso se sale de eso, por ejemplo un piso con varios propietarios, una sociedad como arrendadora o un inquilino que quiere subarrendar, conviene que un profesional lo revise antes de firmar.
Descargar el modelo de contrato de habitación en Word (documento .docx editable, 38 KB)
Lugar, fecha y partes
Un contrato por cada inquilino, y cada uno con su habitación: es lo que permite que, si uno se va, los demás contratos sigan como estaban. Si dudas entre eso y un único contrato para todo el piso, lo contamos en qué contrato se firma al alquilar por habitaciones; y si van a firmar dos personas que comparten la misma habitación, lee antes en qué se diferencia de un contrato a dos personas.
Primera. La habitación que se alquila y los espacios compartidos
La ley pide «la identificación de la finca arrendada» (artículo 37.1). En el contrato de una habitación, lo que se alquila es la habitación, y conviene describirla de forma que nadie pueda confundirla con otra: por su sitio en el piso y con un plano sencillo como anexo. Los espacios comunes van aparte, porque los comparte con los demás.
Los muebles cuentan como parte de lo alquilado: las normas del alquiler de vivienda «se aplicarán también al mobiliario» (artículo 2.2). Por eso el inventario recoge los de la habitación y los de las zonas comunes; cómo hacerlo estancia por estancia, en nuestro modelo de inventario del piso.
Segunda. Destino: vivienda habitual del arrendatario
Esta cláusula es la que hace que el contrato sea de vivienda habitual, el que describe el artículo 2.1. El Código Civil obliga además al inquilino a usar lo alquilado «como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado» (artículo 1555). Cuándo una habitación es vivienda habitual lo explicamos en si una habitación puede ser vivienda habitual.
Tercera. Duración y prórrogas
La duración la pactáis vosotros: «La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.» (artículo 9.1). Pero una duración corta no obliga al inquilino a irse antes del mínimo de la ley, que se alcanza con prórrogas obligatorias. Cuánto es ese mínimo y qué pasa después lo explicamos en cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda.
Para recuperar la habitación por necesidad antes de ese mínimo está el último párrafo, que solo sirve si se escribe al firmar: el artículo 9.3 exige que «al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada». Qué tiene que decir y con cuánto aviso, en lo que tiene que decir el contrato.
Cuarta. Desistimiento del arrendatario
Desde el 8 de octubre de 2026, el desistimiento del inquilino «no generará derecho de indemnización en favor del arrendador» (artículo 11.3), así que una cláusula que le cobre por irse antes choca con el artículo 6, que contamos arriba. Desde cuándo puede irse y con cuánto aviso lo contamos en si puede irse el inquilino antes de que acabe el contrato.
Quinta. Renta y forma de pago
La forma de pago no es libre: «El pago se efectuará a través de medios electrónicos.» (artículo 17.3), con una excepción para quien no tiene cuenta ni medios electrónicos. Si la renta incluye suministros, el recibo o el justificante «deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor» (artículo 17.4). El plazo de pago, si no pactáis otro, y el límite del pago por adelantado están en el artículo 17.2; los citamos en la cláusula de renta del modelo de contrato de vivienda.
Sexta. Actualización de la renta
Sin esta cláusula, la renta no sube: «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.» (artículo 18.1). Qué índice se aplica y con qué tope lo explicamos en cuánto puedo subir el alquiler.
Séptima. Suministros y gastos
En un piso compartido, los contadores suelen ser los del piso entero, no los de cada habitación. La ley dice que «Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.» (artículo 20.4), pero no dice cómo se reparte un contador entre varios inquilinos de habitaciones. Por eso el reparto lo decide esta cláusula, por escrito y con una regla que se pueda comprobar con la factura.
Los gastos generales, como la comunidad, solo se pueden pasar al inquilino con un pacto así: «Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.» (artículo 20.1). Y los de gestión y formalización, nunca: «Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación.» (artículo 20.2). Qué más se puede repercutir, en quién paga el IBI, la comunidad y los suministros.
Octava. Fianza y garantía adicional
La fianza es obligatoria también en una habitación: «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico» (artículo 36.1). La garantía adicional se puede pactar, con un límite; un seguro de impago, en cambio, no se le puede exigir al inquilino (artículo 36.5). Cuánto es cada una lo contamos en cuánta fianza puedes pedir a tu inquilino.
El depósito va condicionado a propósito, porque hoy la ficha oficial del Gobierno de Aragón dice que el de una habitación no hace falta; lo explicamos arriba, en si hay que depositar en la DGA la fianza de una habitación.
Novena. Espacios comunes y normas de convivencia
Las normas de la casa concretan, para un piso compartido, el deber de usar lo alquilado «como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado» (artículo 1555 del Código Civil). Ponlas en un anexo firmado y no en un cartel en la cocina: así forman parte del contrato. El límite es el artículo 6 de la LAU, que contamos arriba. Cómo se lleva la convivencia en el día a día, en cómo se gestiona el día a día de un piso compartido.
Décima. Conservación, reparaciones y obras
Es el reparto de la ley: el arrendador está obligado a hacer «todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido» (artículo 21.1), y «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.» (artículo 21.4). El artículo 23.1 pide el consentimiento escrito del arrendador para las «obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2». Quién paga cada avería, en qué reparaciones paga el propietario y cuáles el inquilino, y qué puede hacer el inquilino sin pedir permiso, en qué obras puede hacer el inquilino sin permiso.
Undécima. Cesión y subarriendo
La ley ya lo dice: «El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador.» (artículo 8.1), y el subarriendo también necesita el consentimiento escrito del arrendador (artículo 8.2). Escribirlo evita malentendidos en un piso por el que entra y sale gente.
Duodécima. Estado de la habitación a la entrada y a la salida
Desde el 8 de octubre de 2026, la LAU pide que, al terminar, «las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes»; y si no se firma, o no recoge ningún desperfecto, «se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación» (artículo 36.7). La ley habla del estado de la vivienda; este modelo lo aplica a la habitación y a lo que se entregó con ella, comparándolo con el inventario de la entrada.
Decimotercera. Notificaciones
Los avisos del contrato conviene darlos por escrito, y el de la subida de la renta lo exige la ley: es exigible desde el mes siguiente a que la parte interesada «lo notifique a la otra parte por escrito» (artículo 18.2). El artículo 4.6 de la LAU permite el correo electrónico «siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron».
Firmas y anexos
Que las dos partes firmen cada hoja y cada anexo, y que cada una guarde su ejemplar: es lo que permite demostrar después qué se pactó sobre los suministros, las normas de la casa y el estado de la habitación.
Descargar el modelo de contrato de habitación en Word (documento .docx editable, 38 KB)
Fuente: Código Civil, artículos 1554 y 1555, texto consolidado del BOE (consultado el 17 de octubre de 2026)
¿Y si prefieres no firmar un contrato por cada habitación?
Entonces mira cómo funciona el alquiler por habitaciones con renta garantizada: firmas una renta fija con una empresa y no tratas con ningún inquilino. Y si lo que quieres es alquilar el piso entero, tienes nuestro modelo de contrato de alquiler de vivienda o puedes ver cómo alquilar tu piso en Zaragoza.
En resumen
Desde el 8 de octubre de 2026, alquilar una habitación a alguien que va a vivir en ella es un alquiler de vivienda habitual, y su contrato se rige por la LAU, con el Código Civil solo de forma supletoria. Firma un contrato por cada inquilino, identifica bien la habitación y lo que se comparte, deja escrito cómo se pagan los suministros y las normas de la casa, y respeta la duración, el desistimiento, la fianza y las garantías de la ley. Sobre el depósito de la fianza en la DGA, la ficha oficial del Gobierno de Aragón dice hoy que en una habitación no hace falta.
